深圳楼市，大招要来了？！

这两天，深圳楼市最大的新闻应该是，五一之后深圳会放大招。 

从各个群疯传的截图来看，这个大招，估计就是大家等待已久的解除限购。

从2024年1月开始，广州，上海、北京等就已经相继放松非核心区的限购限制。深圳也传过几次放松限购，但最终都只停留在传闻层面。

从政策刺激上，深圳虽然也出台了一些鼓励政策，比如取消社保限制，取消离婚限制等等。但在放松限购上，一直都比较谨慎，都没什么大动作。

这次放松限购的传闻再起，深圳会放出这个大招吗？

01

限购会放松吗？

我的答案是，会。

早在4月24日，就有传言称，“五一”之后深圳将取消福田、南山之外区域的限购政策，同时取消5年的增值税，满3年即可免。

当时，据证券时报报道，记者向深圳市政务服务热线以及深圳市不动产登记中心求证。

有关部门的答复是：目前没有收到相关政策通知。截至目前，深圳楼市相关限购的最新政策参照2月深圳市住房和建设局发布的《关于优化住房限购政策的通知》。

而到了4月29日，传言讨论愈加热烈。财联社就此信息采访了相关部门，相关部门的答复如下：

可以看到，与4月24日的回应相比，这次有关部门虽然没有正面回应该传闻，但也没有直接否认。

结合相关部门的回应来看，我认为，这个传言大概率靠谱。而一旦放松限购的大招一出，深圳楼市可能就要涨了。

原因很简单：政策底到了，市场底和价格底大概率也到了。

02

以价换量的小阳春，市场缓慢筑底

实际上，从北上广深4个城市来看，深圳是过去几年调整幅度最大的地方，量价齐跌。据克而瑞统计，在2023年17个重点城市住宅总成交量排行榜中，深圳以全年不到8万套的成交量排名倒数第二，比倒数第三名的宁波少了2.3万多套。要知道，深圳2023年的常住人口接近1800万。而宁波的常住人口则不到1000万。 

（图源：猫叔聊房）而乐有家数据显示，深圳部分片区及楼盘的成交价已经回到2018年，和历史最高点比起来，跌幅达到3-4成，是四个一线城市里面，调整幅度最大的城市。 

（图源：乐有家研究中心）

经历过了2022年、2023年的阴跌，深圳楼市终于在2024年看到了一点起色。2024年3月，受益于降低首付和贷款利率的积极影响，深圳楼市成交出现“小阳春”。

据深圳市房地产中介协会统计，3月深圳二手房录得5196套，环比增长116.6%，同比增长5.1%，已升破5000套行业荣枯线标准。

乐有家研究中心统计了3月二手房成交数据，显示其中81.4%的成交价低于参考价，该占比在过去1年里持续上涨：低于参考价0-10%的占比从2月的25.5%增加至27.2%；低于10%-20%的占比增加至33.8%。目前市场主流的成交价与参考价偏差值，也在这两个区间内。 

（图源：乐有家研究中心）

而到了4月，二手房从数据看没有明显的回落，总体大概还是在5000套左右的水平，成交数据不算差。 

（图源：深圳楼市每天一分钟）

虽然市场的热度有所降低，但深圳二手房的市场总体保持平稳。这也表明，深圳的市场底已经不远了。

03

豪宅的价格信号已经出现

首先是法拍房。4月初，深圳拍出了5套总价4000万+的豪宅，均是高溢价成交。 

（图源：深圳淘房志）

其中两套别墅，沙河高尔夫别墅和华侨城纯水岸五期直接破亿。沙河高尔夫别墅起拍价约3905万，在经过493轮竞价，最终以1.6亿的天价成交，折合单价高达37.73万/㎡。

不管是总价还是单价，均打破了深圳住宅法拍史上最高记录。 

（图源：法拍网站）

自进入2024年以来，深圳的豪宅法拍市场尤其火热，特别是华侨城、香蜜湖、深圳湾这些深圳传统意义上的顶豪片区，更是备受追捧。

（图源：咚咚找房）

当然，上述的法拍房即便高溢价成交，成交价也离市场价相差不远。从二手房市场来看，深圳各个片区标杆豪宅的价格成交也开始活跃。比如南山的华润悦府1期。一套364平大平层，成交总价1.4亿；比如卓越维港一号，一套176平海景豪宅，成交总价3750万。算下来，单价突破20万/平，创下历史新高； 

（图源：小鹿选房）

还有，宝中壹方玖誉170平大户型连续成交4套，熙龙湾半个月成交超6套，蛇口半岛城邦2期的150平以上大户型一个月成交6套，南山标杆华润城的二手成交量也出现爆发式增长…… 

（图源：小鹿选房）

这些数据都在表明，深圳的豪宅市场已经开始启动了。而二手豪宅的活跃交易也带动了业主挂牌价的上涨。

据中原地产统计数据显示，南山区的12个片区中，4月份二手房挂盘均价出现上涨的有9个片区。其中涨幅较高的有华侨城、蛇口、后海、深圳湾片区。最高的华侨城片区涨幅近20%。 

（图源：大咖深房团）

从个盘来看，挂盘价涨幅最大的是华侨城片区的新天鹅堡二期，目前挂盘均价为23.6万元/㎡，环比涨幅20%。其次是蛇口片区的招商桃花园三期，挂盘均价为11.6万元/㎡，环比涨幅19.1%；以及鲸山觐海，挂盘均价为16.1万元/㎡，涨幅18%。

虽然深圳楼市目前的行情分化依旧，但豪宅始终是城市房价天花板的风向标。一旦豪宅启动，其他价位的二手房的轮动，就真正开始了。

04行业底部真的来了？

五一小长假之前，倒数第二个交易日，A股市场终于来了一波强势反攻。

截止4月29日收盘，沪指站上3100点，收报3113.04点，涨0.79%；深证成指收报9673.76点，涨2.22%；创业板指涨3.5%，收报1887.57点。

整个A股超过90%的个股录得上涨，沪深两市成交额放大，今日达到1.21万亿元。而在所有上涨的板块中，将整个市场推向高潮的，是房地产。 

地产开发板块整体录得6.01%的涨幅，有超过21亿的资金流入板块。具体到个股，整个A股的房地产开发板块总计27只股票涨停，包括万科A、金地集团、华夏幸福等，均收获涨停板。万科A开盘不久就被巨量大单封死涨停，截至收盘，换手率已经超过5%，成交额超35亿，万科企业更是飙涨近20%。 

同样的，港股的地产股也是涨势一片。其中，融创中国涨幅超过30%；世茂集团、佳兆业、正荣、远洋等涨幅超过20%。 

虽然4月29日市场整体强势，但地产股迎来久违的飘红，还是非常不容易。毕竟2024年开年到现在，A股地产开发板块的跌幅超过10%。 

资本市场没有无缘无故的偏爱。

地产的这一波行情，主要还是4月份下旬行业密集的“小作文”终于开始起作用了：瑞银大中华区房地产研究主管John LamJ，发布看好中国房地产的报告，理由是：政府政策发力、中国杠杆低于美日当年情景、供给减少供需可能在明年反转；

4月18日-28日，成都、长沙这种新一线城市实质性取消限购；

南京、北京也在逐步松绑相关政策；4月30日，中央中央政治局表示，将统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。

这表明，最高层或将还有进一步的政策放松。 

大火猛攻之下，市场对楼市政策放松的预期逐步扩大。这是地产应声而涨最重要的助推剂。同样是4月30日，天津宣布进一步放松限购，明确北京市、河北省户籍居民和在北京市、河北省就业人员在津购买住房的，享受本市户籍居民购房政策等。 

从监管表态到越来越多的城市跟进，进一步放松限购已经是大势所趋。深圳也不会例外。假如深圳选择在这个时候放松限购，大概率也能跟上这一波，延续小阳春的市场热度。