中海重新定义增长

2023年，地产行业的复苏进展并不如大部分人所预期的那样，相反寒意更甚。

时至今日，这场从2020年下半年开始酝酿的地产大调整，历时3年，终点依旧不知。

有人说，我们都低估了周期的威力。

但我认为，不是周期的威力被低估，而是信用体系的重要性被低估。

在解决房子“有和无”的那些年，在“买房能赚钱”的投资逻辑主导下，信用让位于规模，所以，只要够胆，一切都能崛起。

但上一个时代的红利，在新周期和新时代中，有可能就变成“负债”。对信用的不重视衍生的后果，就是“债”。

“债”，始终是要还的。2023年，大多数房企依旧在“还债”的路上。

但有的企业艰难，有的企业依旧进取。

他们不仅凭借自身良好的逆周期能力逆势而上，更用强大的战略能力重新定义增长。

01

依旧进取的中海

3月29日，中国海外发展发布2023年业绩。

2023年全年，中海实现收入人民币2025.2 亿元，同比上升 12.3%。除税前溢利总额为人民币411.2 亿元，同比上升14.2%。本公司股东应占溢利为人民币 256.1 亿元，同比上升 10.1%。

一家房企是否真的优秀，关键是看其在行业调整阶段时的稳定性、持续性。

就这一点而言，中海无疑是优秀的。我们来看几组数据。业绩数据显示：

1、销售跨入3000亿大关。

2023年中海实现合约物业销售额人民币3098.1亿元，同比增长 5.1%。克而瑞的统计数据显示，按权益销售额排名，中海的排名上升至行业第二。

2023年行业的销售惨淡不用我再强调了吧？2023年，房地产市场持续下行，虽然有小阳春但市场依旧疲弱，全国商品房销售额较上一年下降 6.5%，较2021年行业高点下降 35.9%。

在这样一个持续下行的市场里，体量巨大的中海不仅依旧保持一个销售增长的势头，且中海的市场占有率进一步提高至2.66%。

可以说，面对极端市场环境，中海展现出了比行业內绝大多数房企更强的韧性及抗风险能力。

2、利润依旧领跑行业。

营收2025.2 亿元，同比上升 12.3%。除税前溢利总额为人民币411.2 亿元，同比上升14.2%。在当前局面下，中海的营收和净利还依旧保持两位数的增长，已十分难得。

3、负债率依旧保持行业最低区间。

截至2023年年末，中海2023年的资产负债率为 57.5%，净借贷比率为 38.7%，继续保持在「绿档」。

4、拿地金额超千亿。

2023年总计花了人民币 1342.1 亿元拿地，权益购地金额人民币 1226.6 亿元，同比上升 42.0%，新增货值人民币 2404.2 亿元。据克而瑞统计，中海2023年新增货值为行业第一。

在2023年这轮以央企国企为先的优质地块逆势获取中，核心城市的土地拍卖市场，几乎都能看到中海的身影。

5、在手现金超千亿。

截至2023年末，中海在手现金为人民币 1,056.3亿元，现金占总资产 11.4%，现金充裕。这意味着，中海每100块的总资产中，就有11.4块是现金，这是一个很高的含量。

充裕的现金流，得益于中海强有力的现金流管理。中海管理层在业绩会上透露，2023年中海的销售回款率达到了99%，这个数据也体现了中海3000亿销售规模的含金量。

不管从哪个角度，中海这份成绩单都正如中国海外发展董事会主席颜建国所说：又好又快，又快又好。

而资本市场也对中海这份业绩给出了最直接的回应：截至3月28日收盘，中海收涨6.03%。

02

重构的行业，决胜在“信用”

计算机之父冯·诺依曼的一句名言：“我们曾经熟悉的一切，都开始陌生。”

国内房地产运行40余年，大的周期切换算上这一次也才第二回。

但这一次，真的不一样。

当下的房地产正在经历一个大破大立的过程。

“三条红线”是“破”，“融资三支箭”与“三大工程”是“立”。破与立之间，房价开始出现极其剧烈的调整。

西京研究院创始院长说，当房地产“破”的时候，往往表现出来的不是钢筋混凝土的“破”，而是信用体系的“破”。

破的过程也是剧烈出清的过程，典型如房价下跌，房企暴雷。

但在大破之时，少部分企业也能稳步向前，比如中海地产、华润置地、招商蛇口等。

以中海地产为例，其能安然的度过次轮调整，至少有四个特点。

1、良好的资本信用；

2、强大的产品信用；

3、领先的交付信用；

4、突出的服务信用。

四者的公约数越大，房企的发展势能就越大，反之亦然。

先说资本信用。

这一轮地产出清教会大家一个残酷的事实：规模红利时代的护城河，在资本信用面前不堪一击。

2023年，三大国际评级机构给予中海很高的信用评价，具体可以看下图。

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翻译一下就是，中海拥有行业最高的信用评级，甚至没有之一。

这在资本市场给中海带来了较低的融资成本和充裕的融资现金流。

中海的业绩显示，加权平均融资成本为 3.55%，融资成本处于行业最低区间，基本就是国债利率的水平了。

通过积极的债务管理和成本管控，中海现金短债比达到了2.1倍，实现经营性现金净流入为人民币 352.8 亿元。

再看产品信用。

据业绩数据，2023年，中海的销售均价为23195元/平米，同比上涨9.1%。

当很多房企以价换量的时候，中海的销售均价仍在上行，这是为什么？

简单的说，原因有三个：

1、坚持聚焦核心一、二线城市

2023年中海在核心一二线城市的销售金额持续保持领先优势：

根据克而瑞整理统计的2023年各核心一二线城市的房企销售排行榜（不完全统计）来看，2023年中海销售额超百亿的城市至少有7个，分别是北京（478.6亿）、上海（109.46亿）、广州（138.32亿）、深圳（111.2亿）、天津（136.9亿）、厦门（178.39亿）和成都（120.88亿）。

其中，北京和天津位列当地市场销售榜第一，尤其是北京地区，2023年贡献了478.6亿，单一市场顶一个中小型房企的销售额；厦门的销售额也快接近200亿，达到了178.39亿，位列当地TOP3。

然后再是拿地，中海仍在核心城市加码。

数据显示，2023年，中海持续大手笔购入一二线城市的核心地块，新增地块43宗，北上广深四个一线城市权益购地金额占比约60%。

百亿地块超过3宗，包括125.32亿元斩获深圳湾超级总部基地地块、127.9亿元拿下广州海珠区地块，以及豪掷240.16亿元拿下上海徐汇区综合用地。

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2、坚持主流地段、主流产品的布局

3月28日，中海创造了一个“新纪录”：上海中海·顺昌玖里首开512套房源，销售额196.5亿。刷新全国单盘单日销售记录。

要知道这是个均价17.2万/㎡，面积段151㎡-325㎡，门槛约2400万，套均约4000万的高端住宅项目，仅325㎡户型的套数就有112套。

如果放眼全国，196.5亿的销售额，能排在百强房企的第67位。

值得注意的是，中海在上海还有一个位于徐汇区的地块，光住宅的货值就接近300个亿，预计下半年开盘。如果推盘顺利，凭这两个项目，中海基本上就锁定了今年上海市场的TOP1。（2023年上海市场权益销售TOP1的金额是384亿）

3、超一流的产品品质

在克而瑞历年《中国房地产企业产品力白皮书》中，中海已经连续五年稳居产品力TOP10的房企。

据克而瑞统计，2024年一季度，中海凭借565.9亿位列权益销售榜单TOP1，领先第二名87.9亿。

在广州，中海大境首开热销33.6亿；在北京，中海寰宇未来首开卖了441套，货值30亿，石景山中海寰宇天下项目，卖了20亿，中海丰和叁號院，首开卖了20.6亿……

还有中海超百亿元拿下的深超总地块。这个地块突破了两大限制，一是限售均价突破深圳目前新房最高备案价，另一个则是项目开发户型突破“7090政策”限制，意味着项目开发过程中，中海将有更大发挥空间，打造出深圳又一个豪宅标杆。

我们再看下当下每一个购房者都十分关心的交付信用。

作为央企，中海的交付信用就不用我再多说了。

还是说数据。

2023年，中海累计交付13.6万套，按时交付率100%。而这种交付，也是高品质高质量的交付。

近期，克而瑞发布2023年度产品交付力测评结果，本次评选围绕总体交付指标、室内空间、公共区域、建筑立面、园林景观、社区设施、服务体系等维度进行全面测评，范围覆盖近百城、近400个项目。

经过专家评审、专业评审和网络票选等环节评选，中海地产荣膺“2023中国房企交付力第一名”、广州中海观澜府入选“2023全国十大交付力奢居作品”、杭州中海望庐入选“2023十大交付力安居作品”。

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其中，广州中海观澜府是广州海珠区首个中海建设的府系项目，位于广州市珠江南航道的正中心，航道江面宽阔、岛屿点缀，有如海景体验。除位置资源稀缺外，精工中海实力为品质加码，获得业主高度认可。

最后是服务、运营信用。

为什么要强调服务信用？

我们曾经说过，之前的房企是不动产开发的逻辑，解决的是有和无的问题；而当下和未来的房企，是不动产开发+运营的逻辑，房企的服务不仅是房子，也有基于房子或者建筑物上的服务。

也就是说，除了开发住宅本身，还得给业主和客户们提供相应的配套，比如物业管理，商业购物、酒店、写字楼等等，这是地产下半年的增长点，也是护城河。

在物业服务能力上，中海集团有物业行业的头部企业——中海物业，中海物业是行业内少数具备基础物业和大物业服务能力的头部企业。

在商业服务能力上，中海2023年旗下商业运营收入已经超过了60亿，达到了63.6亿，同比增长20.9%。

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从写字楼到购物中心，从长租公寓到星级酒店，中海商业正多角度展示着其专业的资管力、产品力、运营力、以及服务力。

随着近两年中海商业项目的加速入市，中海主席颜建国也提到，商业物业收入在2023年20.9%的增长基础上，2024年有望实现25%的增长目标。

不仅如此，住宅、商业之外，中海还在同步布局和培育包括打造供应链服务平台，成立数字科技公司和智慧新能源公司等新增长点，构建收入多元化，以更好应对周期变化。

写在最后：

学会告别，是2023年的年度主题。

而与大基建时代的告别，是2023年大多数房企要学会的功课。

但对于中海这样的企业而言，经历过两轮周期洗礼的企业，他们比别的企业能更早识别到危机，当然也能快速调整到对的方向。

他们的功课不在告别，而是如何以更好的姿态，迎接新一轮的增长。