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“风波”不断的招商蛇口,深圳项目卖房8个月近8成房源待售!


深圳作为招商蛇口的大本营,近几年、楼盘装修、交付、降价等问题层出不穷,表现差强人意。


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招商蛇口陷入“降价”风波


2024年开年就吃了招商蛇口一个大瓜。


开发商旗下的坪山项目——玺悦台被业主投诉大幅降价,从约4万元/㎡降至2.38万/㎡,业主怒斥监管“完全不履行监管职责”,并要挟将“断贷断供”。


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关于降价风波,玺悦台操盘平台创勇公司2月26日发布声明函指出,本项目商品房网签价格均未低于本项目不动产销售备案价的8.5折,并将售价2.38万/平米归咎于“中介等第三方个人所为,与我司无关”。也就是自己什么都没做。


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创勇管理表示,我司将进一步严格规范中介渠道公司的管理工作,对渠道中介发布的言论密切关注,同时保留采取相关措施追究其法律责任的权利,以维护我司、本项目品牌声誉及合法权益。


这份声明函可谓是义正言辞,但是2023年曝出的一张“限量工抵房,特惠3.1万/㎡起”的海报内容,这个价格已经是宣传底价的8折多啦,这又该作何解释?


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一位2021年购买了玺悦台的业主向每日经济新闻记者坦言,自己当初买的单价是约3.9万/㎡。据他了解,其实多数业主并不是反对降价,而是反对超出限制的降价,深圳楼盘降价幅度是不允许超过15%。


“我们业主实际了解到的情况是,从去年9月以来,开发商陆续降价,降了两三次,从最开始的备案均价4.3万/㎡,降到2.8万/㎡,最低到过2.38万/㎡,降价幅度高达44%。”


话又说回来,因为售价翻脸的招商蛇口项目,玺悦台并不是独一份。


位于龙岗布吉的招商臻城在2023年下半年就遭到业主投诉:“买完房不到一周楼盘就降价40万”!


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(媒体报道截图)


而开发商针对这一降价问题给出的回应是,“不存在违反规定降价销售,业主所说的八五折和返现,是部分中介为了吸引客户发布的虚假降价信息”。


“降价都是中介散布的虚假信息”似乎成为招商蛇口一贯的解释做派。


2

负债率猛涨

招商雍云府卖房8个月近8成房源待售


如果说,市场下行期,招商蛇口深圳项目不得不“卷价格”来实现销售业绩,那就说明开发商经营水平真的不咋的,要靠卖资产撑门面了。


事实上,招商蛇口2023年财报显示,招商蛇口去年营收约1750亿元,同比下降4.37%;归母净利约63.2亿元,同比增幅48.2%;扣非后归母净利约57.3亿元,同比增幅69.23%。


一年内收入遭遇下滑,净利还能大幅增加,这的确很考验财技。


2023年招商蛇口签约销售金额2936.35亿元,比上年增加10亿元销售额,这“门脸”确实好看。


但是从财务端看,截至2023年底,招商蛇口剔除预收款的资产负债率62.41%,较上年末微降0.01个百分点;净负债率54.58%,较上年末48.09%上升6.49个百分点,较2021年末42.82%上升11.76个百分点,去年间上升幅度环比加大。


面对“三道红线”,招商蛇口虽继续处于“绿档”,但净负债率明显上升,毛利率又出现下滑。


2023年,招商蛇口毛利率为15.89%,同比下降3.36个百分点。


其中,开发业务毛利率17.08%,同比下降3.98个百分点;深圳区域开发业务毛利率降幅最大,下降10.07个百分点至27.68%。


从中也能窥探出,去年招商蛇口深圳区域销售状况欠佳。


比如,位于南山蛇口的四海臻邸,2023年5月底开盘推出120套住宅,截止2024年3月22日,快9个月了,还有39套房源待售。


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位于前海的一湾臻邸在2023年6月28日开盘,当天推出645套房,销售约203套,去化率仅约37%,过去8个月的时间,还有近5成的房源待售。


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还有招商臻城在去年3月26日开盘,推出502套住宅,当天宣称自己卖了241套,收金12亿,回到今年3月份,近1年的时间备案套数仅290套,去化率不足6成。


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还有宝安的会展湾雍境去年总共推出1354套住宅,截至今年3月22日,还有一半的房源没卖。


在2023年6月22日开盘的龙华招商雍云府去化率更惨,卖了8个月,还有近8成房源待售。


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销售重压之下,招商蛇口今年经营策略又当如何?


值得关注的是,3月20日下午,招商蛇口总经理朱文凯在2023年度业绩发布会现场坦言,“2024年销售能否达到去年的量,我们保持观望,但希望销售能稳住,在整个市场没有大的改善之前,经营性现金流是关键”


“整个来看,我们对房地产的长期的市场,认为基本的需求还是在的,只是结构的转换,由以前的普涨变成了改善性的为主。”


针对今年土地投资,招商蛇口董事长蒋铁峰公开表示,“‘面粉’价格的控制是非常重要的,我们不会盲目追高,根据稳健的价格测算出合适的‘面粉价格’,确保投资安全和盈利空间。宁可错过,不能错投。”


据了解,2023年,招商蛇口累计获取55宗土地,总计容建面约590万平方米,总地价约1134亿元,权益地价约867亿元。其中,“强心30城”“核心6+10城”的投资金额占比分别为99%、88%,北上广深的投资额占总投资额的51%,单城投放额达46亿元。


而今年招商蛇口可售货值(不含年内新拿地项目)约为4500亿元,低于去年6000亿元的水平;其中6城、10城分别占38%、31%;按推货时间分,第一、二季度货值分别占19%、38%。该公司年内销售的策略是“顺势而为加速去化”。



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