被“打折”的深圳新盘，现在能买吗？

1深圳新盘打折抢跑

开年以来，深圳楼市延续去年年底“打折降价”画风，抢跑收割购房者。

2月底，位于龙岗坪地街道的创城云璞花园加推886套建面约69-98㎡住宅，备案均价约3.3万/㎡，单价区间约2.7-3.8万/㎡，总价区间约190-376万/套，相较去年11月首批推出的2栋整体均价低约5000元/㎡，降价原因估计是跟项目去化不理想和交付标准有关。

相关数据显示，创城云璞花园去年11月底首次开盘推出1072套住宅，截至3月17日，仅卖了4套，怎一个“惨”字了得！

近期鸿荣源双盘开卖，价格明显让利，购房者买房热情高涨。

3月9日，宝安沙井的鸿荣源伽誉府2区推售1067套建面约76-120㎡3-4房，备案均价约5.48万/㎡，单价区间约4.97-6.19万/㎡，总价区间约391-741万/套。

据了解，此次开盘折扣约93折，折后均价约5.1万/㎡，总价约365万起，共有1096批登记客户，再现千人抢房，当天去化约6成。

3月10日，龙华中心的鸿荣源尚云开盘加推2栋612套82-89㎡住宅，开盘备案均价约6.22元/㎡，折后均价约5.85万/平，折后单价区间约5.21—6.29，折后总价约431.46—564.94万/平。相比去年，备案价便宜了，折扣力度也差不多，总价起步门槛更低，据网上流传的销控图去化约有五六成。

同样位于龙华中心的卓越珺奕府，3月8日获批预售，推出735套建面约80-113㎡3-4房，备案均价5.65万/㎡，折后单价4.6万起，369万起买三房，这个价格诱惑力很大，而周边的港铁天颂和特发和平里二手房成交价都去到6万/㎡以上，3月16日开盘销售305套。

即将取证的福田中洲湾迎海二期，预计在3月底开盘，推出560套建面约96-109-125㎡3-4房住宅。据可靠消息，该项目总价690万起，单价7字头就能入手3房，而此前一期在2023年1月30日开盘，曝出折后6.6万/㎡价格，赚足市场眼球，不过当天销控率网传不到一半。而这次开盘战绩如何？我们拭目以待。

值得一提的是，关注度颇高的深铁前海时代尊府预计4月加推约477套建面约89㎡3房2卫和约39套建面约190㎡4房3卫住宅，总价约750万起，而前海时代二手房成交价在12万+/㎡，价格优势不言自明，或可延续去年年末首次开盘“日光”的佳绩。

不可否认，深圳新房市场已经进入“拼价格”的营销战役中，而其中优质的产品或是这轮战役中的“胜利者”，所以说，当下开发商在懂得让利的同时，把产品做到精益求精，不断满足购房者对品质生活的追求，方能在逆势中乘风破浪。

2买安居型商品房还是新房？

最近，有不少粉丝咨询文君：现在适合买新房吗？人才房补差价可上市交易，买人才房还是买新房？

针对这两个问题，文君认为，今年买房时机是很好的，只要自己资金充足，随时可以准备上车。

纠结是买新房还是人才房的购房者，也不必太过焦虑担忧。

虽说3月13日，深圳住建局发布了关于公开征求《深圳市安居型商品房产权管理有关事项处理办法（征求意见稿）》意见的通告，明确了满10年安居型商品房（含人才房）可以通过补差价取得完全产权并且上市交易！

但是，这条规定只能说会影响部分刚需购房者的选择，毕竟安居型商品房（含人才房）的申购条件都是对家庭人口有要求的！

一般来说，单身、两人或三人家庭第一梯队能够选2房，四人家庭才能选择3房。（高层次人才如领军人才不受限制）

因此，大多数安居型商品房（含人才房）推出的都是3房及以下的户型，且能申购的户型都是小于或等于实际居住人口。

所以未来楼市受冲击最大的是刚需产品，特别是1-2房小户型，而4房或以上改善或豪宅的价格则不会受到影响。

目前来看，深圳人才房是商品房市场价的6折，但事实上现在绝大多数商品房项目都是85折甚至通过各种返现突破85折在抢购房者，哪个价格更香，不言而喻了。为了抢夺购房者，未来深圳刚需盘的价格恐怕要进一步被拉低了。

（龙华某楼盘85折卖房海报）

其次，从购房门槛来看，安居型商品房（含人才房），一般来说均需要3年社保才能申请，并且单身还有年龄限制。

而按照目前政策，购买深圳商品房只需落深户+1个月社保即可，没有购房时间成本。只要你想在深圳买商品房，完全没有购房资格的门槛！

文君觉得，不管是买安居型商品房（含人才房）还是新房，要根据自身情况来看，资金不够充裕，安居型商品房（含人才房）是不错的选择，如果追求居住环境和品质，商品房选择性更多。不过，在现阶段买房，一定要选择优质的房产来对抗通胀。

目前深圳安居型商品房（含人才房）供应量巨大，肯定会对深圳房价产生一定的冲击，手上持有老破小或劣质的房产要尽快置换。

未来深圳房地产市场要构建的是双轨制，刚需住房需求交由保障性住房来满足，而改善和豪宅需求则由市场解决，即构建低端有保障、中端有支撑、高端有市场的楼市格局。