二手房交易中出卖人可能存在的权利瑕疵和质量瑕疵

二手房交易中出卖人可能存在的权利瑕疵和质量瑕疵

 周争锋律师

根据《中华人民共和国民法典》及相关司法解释，对二手房交易中出卖人可能存在的权利瑕疵和质量瑕疵问题的全面表述。

一、权利瑕疵

 1.XW被他人占用

根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，如果出卖人所售房屋的XW已经被他人占用，且该情况未在交易前明确告知买受人，那么买受人在购买后可能无法立即享有该XW的使用权。这种情况下，出卖人构成权利瑕疵，应当承担相应的违约责任。

 2.他人有租赁权

 如果出卖人在出售房屋前未告知买受人存在租赁合同，或者未取得承租人放弃优先购买权的书面声明，那么买受人在购买受到该租赁合同的约束。根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条的规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，出卖人未提前告知租赁合同的存在，构成权利瑕疵 

3.共有产权纠纷

如果出卖人所售房屋为共有产权房，但未经其他共有人同意或存在共有产权纠纷，那么出卖人在交易过程中可能构成无权处分。根据《中华人民共和国民法典》及相关司法解释的规定，买受人可以要求出卖人承担相应的违约责任，并可能面临买卖合同无效或被撤销的风险。

4.抵押或查封状态

 如果出卖人在交易过程中未告知买受人房屋存在抵押或查封状态，或者未取得抵押权人或查封法院的同意进行转让，那么买受人在购买后可能面临无法办理过户手续或房屋被强制执行的风险。根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，出卖人应当承担相应的违约责任。

二、质量瑕疵

 1.房屋漏水

如果出卖人所售房屋存在漏水问题，无论是屋顶、墙面还是地面漏水，根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，买受人有权要求出卖人承担相应的维修责任。如果因为漏水问题导致买受人无法正常使用该房屋或者造成其他损失的，出卖人还应当承担相应的赔偿责任。

 2.设施设备损坏

 如果出卖人所售房屋内的设施设备存在损坏或老化问题，那么买受人在购买后可能需要投入大量资金进行更换或维修。根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，买受人可以要求出卖人承担相应的维修或更换责任，并可以就因此产生的额外费用要求出卖人进行赔偿。

 3.结构问题

 如果出卖人所售房屋存在结构问题（如承重墙开裂、地基下沉等），那么这将严重威胁到买受人的居住安全和财产安全。根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，买受人可以要求出卖人承担相应的加固或重建责任，并可以就因此产生的损失要求出卖人进行赔偿。如果出卖人故意隐瞒结构问题导致买受人遭受损失的，买受人还可以要求出卖人承担惩罚性赔偿责任。

 4.隐患未告知

如果出卖人在交易过程中故意隐瞒或未如实告知房屋存在的质量问题或安全隐患（如电路老化、燃气泄漏等），那么买受人在购买后可能会面临突发的安全风险和经济损失。根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，买受人可以要求出卖人承担相应的维修或赔偿责任，并可以就因此产生的损失要求出卖人进行赔偿。如果出卖人的行为构成欺诈的，买受人还可以要求撤销买卖合同并要求出卖人承担损害赔偿责任。

需要注意的是，以上表述仅是根据《中华人民共和国民法典》及相关司法解释对二手房交易中出卖人可能存在的权利瑕疵和质量瑕疵问题的概括性说明，并不能涵盖所有可能出现的情况。在实际操作中，还需要根据具体情况进行具体分析和处理。

 三、在房产交易中，XW被他人占用的情况通常被视为权利瑕疵而非质量瑕疵，这主要是因为两者的性质和影响的方面不同

 首先，我们需要明确权利瑕疵和质量瑕疵的定义。权利瑕疵指的是在商品或资产交易中，卖方所声称拥有的权利存在不完整、不明确或有争议的情况。而质量瑕疵则是指商品或资产本身在质量、性能等方面存在的问题或缺陷。

对于XW被他人占用的情况，这实际上涉及到的是房产所附带的XW使用权的归属问题。如果出卖人的房产的XW被他人占用，那么这意味着出卖人在转让房产时，其声称拥有的XW使用权实际上是不完整的，存在权利上的瑕疵。这种瑕疵会影响买受人对房产的完整使用，包括XW的使用，因此被视为权利瑕疵。

 相比之下，质量瑕疵通常与商品或资产本身的物理性能、外观、结构等方面的问题有关。例如，如果房产存在结构问题、漏水、墙面开裂等质量问题，那么这些问题就属于质量瑕疵。然而，XW被占用的情况并不涉及房产本身的物理性能或结构问题，因此不被视为质量瑕疵。

此外，从法律角度来看，权利瑕疵和质量瑕疵在责任承担和救济方式上也存在差异。对于权利瑕疵，通常可以通过协商、诉讼等方式解决争议，并可能涉及违约责任和赔偿问题。而对于质量瑕疵，则可能涉及维修、更换、退货等救济方式。

 综上所述，出卖人的房产的XW被他人占用的情况被视为权利瑕疵而非质量瑕疵，主要是因为这涉及到的是权利归属问题而非商品或资产本身的质量问题。

 四、凶宅属于权利瑕疵还是属于质量瑕疵

 在《民法典》的框架下，出卖人出售的房产是“凶宅”的情况，其归类并非绝对，但更倾向于被视为一种质量瑕疵，而非权利瑕疵。然而，需要指出的是，“凶宅”这一概念并非法律术语，在法律上没有明确的定义。但结合一般的法律原则和实际操作，我们可以从以下几个方面进行分析：

 首先，权利瑕疵通常涉及的是所有权、使用权等权利的不完整或有争议。例如，房产存在抵押、查封、第三人主张所有权等情况。然而，“凶宅”的情况并不涉及房产本身的权利归属问题，而是与房产的历史事件或社会观念有关。

 其次，质量瑕疵则涉及商品或资产本身的质量、性能等问题。虽然“凶宅”的问题不是物理性质上的质量问题，但它确实影响了房产的使用价值和市场价值。从买受人的角度来看，“凶宅”可能引发心理不安、恐惧感等，导致买受人无法正常使用或享受该房产。这种使用上的不良状态可以视为房产存在的一种瑕疵。

因此，在《民法典》的框架下，将“凶宅”视为质量瑕疵可能更为合适。但是，具体的归类还需要根据具体情况进行判断和处理。如果买受人因购买“凶宅”而遭受损失，可以根据相关法律法规要求出卖人承担相应的违约责任和赔偿责任。

 有关法条：

在《民法典》中，关于权利瑕疵和质量瑕疵的法条

 关于权利瑕疵：

 《民法典》第六百一十二条规定：“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人对该标的物不享有任何权利的义务，但是法律另有规定的除外。”这是对出卖人的权利瑕疵担保责任的规定，即出卖人应保证其所出售的标的物不存在任何第三人的权利。

 《民法典》第六百一十三条规定了在某些情况下，买受人知道或应当知道第三人对标的物享有权利时，出卖人不承担权利瑕疵担保责任。

 《民法典》第六百一十四条规定了买受人在有确切证据证明第三人对标的物享有权利时，可以中止支付相应的价款。

 关于质量瑕疵：

《民法典》第六百一十五条规定：“出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。”这是对出卖人交付标的物质量的要求。

《民法典》第六百一十七条规定：“出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依据本法第五百八十二条至第五百八十四条的规定请求承担违约责任。”

此外，在有关司法解释和法规中，也有关于质量瑕疵的规定。例如，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中，也有关于质量瑕疵的规定。例如，该解释第九条规定了因房屋主体结构质量不合格不能交付使用或交付使用后经核验确属不合格时，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。第十条规定了因房屋质量问题严重影响正常居住使用时，买受人也可以请求解除合同和赔偿损失。《商品房销售管理办法》第三十五条规定了因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。