如果价格不出大招，前海时代三期的小户型还能靠什么？

最近有消息，前海时代三期第二批即将入市。

去年首批入市就在深圳的豪宅市场中创造了不小的王炸。

清一色的大户型豪宅，凭借其9.9万/㎡均价的优势，最终在2023年楼市下行的市场环境下，开盘即售罄。

本次预计推售的是住宅项目，共计516套，建筑户型面积约89-190㎡。

其中包括477套90㎡左右的3房2卫户型，以及39套180㎡的大户型。

这次推售的主力产品都是小户型，不少人都期待着“前三”能给龙年再带来一次开门红。

但是现实真会如此吗？

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项目基础信息

项目名称：前海时代三期

开发商：深圳市地铁集团有限公司

物业公司：深圳地铁物业管理发展有限公司

项目地址：南山区桂湾五路

占地面积：约33.6万m²

总建筑面积：约110万m²

建筑类型：住宅、商业、办公、公寓

楼栋数：12栋（住宅8栋）

总户数：1134套

绿化率：30%

得房率：70-73%

层高：43F

交付标准：简装

学区：前海港湾小学、南山实验集团前海港湾学校

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前海时代往期历史

前海时代三期不同于一二期，不是地铁上盖（架空地铁停车场），而是独立占地，并且从外立面到公区、园林各方面均有很大提升。

前海时代一期于2014年11月开盘，均价4.2万/㎡。开盘推675套房源，吸引了近2000人现场抢房，当天售罄。

2015年12月，二期CEO公馆开盘，备案价区间在6.5-9.8万/㎡，550套房源当天售罄。

2021年3月，二期20套尾盘低调开卖，面积在128-254㎡之间，单价区间在8.74-11.05万元/㎡，总价区间在1330万-2803万元/套。

前海时代三期去年12月第一批开盘，都是189-249㎡的大户型。房源均价约9.9万元/平方米，单价区间8.4万-11.4万元/㎡，总价区间1606万-2855万元/套。

在此前认筹环节，前海时代三期已显露出“日光”潜质。

楼盘推售房源270套，而认筹人数高达553批，人气颇高。

最终结果也是意料之中，开盘当天，270套房源6小时就售罄，开发商销售数据显示，该楼盘当天收金57.38亿元。

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项目配套

交通方面：

项目距离1号线鲤鱼门站约720米、距离5号线、9号线前湾站约900米(百度地图直线测距)、规划中21号线、28号线。

紧邻月亮湾大道、滨海隧道（滨海大道地下道路一期工程）梦海大道连接前湾、妈湾、宝安中心。

未来将建成地下共6层的前海国际枢纽中心，包括三条地铁线路以及两条城际线路。

商业配套：

项目自带约5.1万平商业，此外还有万象前海、前海卓悦INTOWN、以及山姆旗舰店。

教育配套：

所属学区为前海港湾小学、以及九年制的南山实验集团港湾学校，两所学校的排名都不在前列。

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户型图分析

关于本次加推的两种户型，我们来看一下户型图资料：

首先是89平米3房2厅2卫的户型。

三期的加推项目，比较大的一个问题就在使用率上。

得房率约70-73%，按套内含赠送使用率约75-78%，实用几乎不到70平。

从下图中我们可以看到，3房的主卧面积在10.74㎡，而两个次卧的面积，除去赠送飘窗外仅有5.16㎡和5.85㎡。

好在三个卧室都有飘窗，可以一定程度增加卧室的使用面积，但是整体来看还是比较局促。

竖厅动静隔离的设计，客厅的采光会比较受限。

客厅的阳台面积为3.84㎡，约为1.13*3.4，阳台深度仅1米。

从居住体验上来看，前三的小户型产品，在实用70㎡的基础上，双厅23㎡已经大大压缩了居住空间，剩余空间再做成3房2卫，只叹是巧妇难为无米之炊。

这种空间的局促感，在190平米3房2厅2卫的户型理所应当的不复存在。

面积超一倍，空间的分配都更加合理。

两个套间主卧，6.8米的景观阳台，都符合其豪宅的身份。

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优劣势分析

优点

1.目前前海的住宅项目少，属于稀缺居住资源。

2.桂湾未来将建成华南首个具有口岸功能的全地下综合交通枢纽，包含3条地铁线与2条城际线轨道。

3.前海是深圳未来战略布局的核心位置，未来的成长空间上限很高。

4.此前开盘价格明显低于同片区楼盘，此次加推或许同样采用低价战略。

缺点

1.实用率低，且在小户型上会更显局促。

2.学区为南山实验集团前海港湾学校，成绩较为一般。

3.项目周边比较缺少居住圈的烟火气，更多是写字楼林立，片区也处于开发状态，利好优势不能短期内兑现。