“国家队”要进场了吗？

近期，房地产有一种论调，即定向的资源对接，解决楼市难题！

比如，黄奇帆提出，房价下跌30%的时候，政府直接进场扫货，做保障房。

比如，广州推出“房票”，把旧改拆出来的需求，导入商品房市场。

比如，央行设立“1000亿贷款支持计划”，支持租赁企业统购存量房源。

这么做的逻辑，能讲得通。既然国家要发展保障性住房，要搞旧改，要发展规模化租赁，而市场上有大量的存量资源待消化。

而且，这两年资产价格大幅度下跌，这个时候“国家队”进场，既能解决房源的问题，也能解决楼市库存的问题，还能稳定资产价格，可谓一举多得！

其实，从2021年底开始，增量需求对接存量资源，国家一直有相关的政策。比如，鼓励优质房地产企业并购出险房地产企业的项目、股权；比如，近期金融支持住房租赁市场发展的文件，创设“租赁团体购房贷款（购买存量资源）”。也有地方政府收购商品房项目做人才房。

但是，都没有形成可观的大宗操作！

从政策层面来讲，始终强调的一点是“市场化、法制化、商业可持续”，也就是自主自愿。问题是，当市场上资产包的卖盘太大、太拥挤，当资产价格还在不断下跌，或有浓重的下跌预期。当头上悬着保值增值、资金平衡、事后审计以及廉政高压之剑，实际行动变得很难了。

如果有个别项目落地，那也是对城投、国企项目的定向纾困。比如，近期广州荔湾区旧改房票安置，就是国有土地上房屋征拆，将拆迁需求导入到本地、本市国企、城投的在售项目。显然，现在国企、城投承担着史无前例的重任，稳增长、稳楼市、惠民生，需要这样的定向对接。

即便如此，也很难大规模推进。其中最大的问题，就在于“购买-持有-运营”是长周期的行为，期间面临着两头挤压，或者说“双杀”：一是资产价格在持有期继续下跌，二是运营收益在期间也会下跌。最典型的就是，近期一线城市二手住房价格和住房租金“领跌”的现实。

对于国家要打造的房地产新模式，比如近期特别强调的保障性住房，只能在商品房市场（旧模式）的边上另起炉灶，按照新的打法，打造一个新的供需平台。比如，土地划拨供应，建设资金靠PSL、专项债、银行低息贷款等，以“成本+微利”的形式卖给新市民和年轻人。

这样的产品，价格可能只有市场价的1/3-1/2。这样做，能极大地降低建设成本，满足新市民、年轻人对“低房价”的诉求。重要的是，能实现资金平衡，让新模式可持续地进行下去。盘活市场存量在售在建项目，姑且不论能不能确保交付、配套能不能到位，成本能控制住吗？

再说，该收购谁的项目（被收购的企业，老板开心、对手羡慕，“终于解套了”，可以全身而退了），收购价格怎么定，收购资金从哪里来，能否避免其间的风险等等，这些硬伤都无法解决。

因此，“新模式另起炉灶，旧模式搁置处理”，这是新旧模式转换的必然选择。当然，对于旧模式，也不是置之不理，任其骤跌下去，而是以托一托的形式缓冲下跌的进程。

也就是，不要下跌的太快，让新旧模式转换痛感小一点、平稳一点。所以，现在二手房交易的摩擦（交易周期、成本）越来越大，不动产越来越“不动”了、越来越成为“冻产”了。当交易对手越来越少，资产只有标价（橱窗的价格），没有实际成交价，或大幅折价才能找到对手。

其实，“房住不炒”，早在2016年就提出，2017年写入十九大，每逢重要场合都要唠叨一次，可谓“仁至义尽”。但资本的逐利性裹挟着资本往地产市场中涌去，这是自己选择的结果。列祖列宗在前，千秋史笔在后，到那个份上怪不了谁了。大家都是基于成年人判断的独立主体。

可能结局就是，资产价格停留在高位，多数人停留在“我有高价资产”的念想中。于是，旧模式文火慢炖，风险慢慢释放。不知不觉中，旧的褪去，新的到来。其实，也比较快了，2016年提出租购并举时，多数人不当回事。现在，长租蔚然成风，首次买房年龄已接近不惑。