2024：深圳楼市走势研判

NO.1

2023：深圳楼市在底部通道艰难前行

从2021年2月8日二手房参考价推出算起，深圳楼市已经连续下行了三年，目前大体进入底部通道。（下面所有图标和数据均来自深圳贝壳研究院，统计时间为2023年1-11月）。

2023年新房在入市套数大幅增加（7.2万套）的背景下，市场基于对保交楼问题的担忧，成交量继续下滑，新房事实上成为楼市供需平衡的主要调节力量。

 2023年新房在入市套数大幅增加（7.2万套）的背景下，市场基于对保交楼问题的担忧，成交量继续下滑，新房事实上成为楼市供需平衡的主要调节力量。

2023年二手住宅成交量在后几个月在政策刺激下有了明显改观，尽管没有恢复到2021年前的水平，但比2022年的最低年份大幅超出了51%。

   2023年一二手房价总价有所下降。

2023年，购房者的风险意识明显提升了，在二手房交易中，一方面价格继续下探，另一方面买房贷款的占比在下降。

2023年，深圳楼市供需双方都存在严重的承压。多数开发商仍然在艰难地降债减负，大量楼盘销售不畅，市场冷清；由于房价下跌，导致多数有房一族资产规模缩水，少数甚至缩水一半左右，更有一小部分人承受不住还贷的压力，导致断供和法拍。供需两端的这种低潮情况目前仍然存在。

但是，政策面已经积极介入。前不久，深圳推出二套房首付大幅下调和豪宅税标准取消的利好政策，加上国家层面多次推出的一系列扶持政策，使得深圳楼市盘面上出现上面所说的适度回温的格局。

我们对2023深圳楼市的基础观察结论是：政策效应初显，楼市波动筑底，成交有所上升，指标靠拢常态，市场探寻信心，分化现象持续，一句话：艰难且坚韧前行。

在深圳楼市大盘筑底“平流”的态势下，临近岁末，我们看到了两个“日光盘”的“急流”现象，凸显了深圳楼市的大分化格局。一个是深铁前海时代3，总共270套，认筹人数高达553批，户型为189平方米至249平方米，备案均价约每平方米9.9万元，最低单价约8.4万元起，套均价格为1850万元，销售金额为57.38亿元，6个小时全部售罄。另一个是宝安海乐华府，这个盘是宝安人才安居有限公司面向人才配售的保障房项目，也是270套，三房房源，建筑面积约85m²，配售均价约为4.92万元/㎡，相当于周边同类型住宅市场价的60%，也是开盘即售罄。

这两个日光盘的出现并不是偶然的。近期深圳楼市重磅政策（降二套首付，取消豪宅税限制）起到了对楼市的刺激作用，前海时代3有一二手房价“倒挂”的市场影响，此外，深铁品牌、前海底蕴等因素也有加持；而海乐华府作为配售人才房拥有低廉房价优势，同时这个盘拥有宝中附近资产价值长期看好的优势区位，其表现也是近年来宝安经济实力型升级的具体表现。当然，这种“日光盘”现象更是深圳楼市大分化的显著表现。

NO.2

2024：深圳楼市将在大分化的动荡中有序回温

进入2024年，我们看到深圳楼市的一个最突出现象就是大分化，这已经成为需要购房者给予特别关注的一个基础动向。大分化格局有多种表现，包括：核心片区与非核心片区的大分化，科技重心区与非科技重心区的大分化，城建重点区与非城建重点区大分化，地铁密集区与无地铁或地铁弱区大分化，西部组团区与东部组团区大分化，高端服务业强区与高端服务业弱区大分化，等等。

大分化的存在，使得不同楼盘表现将十分不同，有些可能将适度重回上升通道，大量楼盘将保持量价的稳定，而有些则仍然在下降的通道里。从新盘开盘销售情况看，大分化现象已经非常显著，无论城区、片区、板块、个盘之间，都出现分化，甚至出现极端大分化现象，例如，有的个盘开盘即实现100%售罄，而有的个盘开盘零成交，甚至很长时间内都没有一单成交。

综上，我对2024年深圳楼市的推进概率有如下研判：

——低潮徘徊3年，周期筑底迹象正在逐步显现；

——全市楼市大分化格局持续深化，甚至会有更多表现形态；

——锋线刚需实际入市意愿趋升；

——实质性重大松绑扶持政策再投放概率较大；

——继二手成交量上升后，新房今年也有望回升；

——新盘供应量骤增，去年高达7,2万套，对楼价构成基础平衡力；

——卖方话语权微升，买方市场刚性格局有所回调；

——楼市四“趋”：市场趋稳，心态趋松，交易趋活，成交趋升。

这种背景下，2024年到底还能不能买房？我有如下8点考量或建议，仅供参考：

1、楼市在底部通道，刚需选择买房的机率在增大；

2、弱市可能还会持续一段时间，买房应该是张弛两便的事情；

3、大分化格局显著，如果要买房，则必须坚持精选策略；

4、对老破小及小产权房而言，买家不要轻举妄动；

5、学*房名声价格受挫，但价值仍存，接盘仍有需求，当然要慎重；

6、投资性买房应坚持长期主义；

7、日光盘都有明确的“投机”属性，介入者当准备同时接纳风险；

8、城中村改造加码，纳入配售型保障房购买阵营的普通市民将大量增加。

NO.3

深圳底蕴强健，但元气有损伤，楼市正修复元气

我们这两年来看到了深圳楼市较大幅度的下挫，看到了供需两端面临的多种窘迫局面。可以说，深圳楼市的元气是受到了很大损伤，短期内恢复是很难的。然而，我认为，对深圳楼市，我们仍然应该抱有基本的信心，因为深圳经济的底蕴是十分强健的，去年前三季度GDP增长5.4%，高于广东全省，高于全国，在四大一线城市中也名列榜首。在这种背景下，受伤的深圳楼市需要的是尽快修复元气，恢复信心。

谈及元气，我想从多个视角解读一下深圳房地产和楼市的元气：

其一，土地之元气

——市域总面积1997平方公里，是上海的1/3，广州的1/4,北京的1/8；

——生态控制线约1000平方公里，建设用地近1000平方公里；

——开发强度约50%，远超国际警戒线30%；

——居住用地占比长期20%左右，远低于国际标准及国内城市；

——2020年以后居住用地供应占比提升到30%；

——土地出让金（土地财政）占比长期低于20%，一二线城市最低；

——人均土地占有率国内城市最低、全市容积率国内城市最高。

结论：深圳土地总量、人地配置状况总体呈现紧约束状态，存在国家性“人地错配”现象。深圳只能通过内涵式土地改革而不是外延式扩容或城市性“人地错配”来获取更大土地效益，这是深圳未来城市发展的基本方向。

其二，住房之元气

——目前深圳共有各类住房约1100万套；

——其中红本商品住房200多万套，城中村房500多万套，其他300多万套；

——城中村成为承载深圳常住人口的主力居住模式；

——二次房改提出未来保障性住房占住房总量的60%；

——配售型保障房（新型人才房安居房）将来占比会明显上升。

结论：深圳自有红本住房总量全国最低。未来，一方面将长期维持高供应量的格局，且保障房占比高，另一方面，深圳人口、资金仍将保持稳健增长。这表明，未来深圳房价将受到市场均衡力量的双向影响。

其三，人口之元气

——七普：2010年1042万，2020年1756万，净增713万，全国第一；

——2022年全国降85万，深圳降1.98万，改开以来首次下降；

——人口长期增长趋势未变，未来30年常住人口可能攀升至3000万；

——目前1800万，按3口户/自房1套计，需600万套；

——目前红本住房200多万套，理论上仅能满足1/3常住人口；

——现实中住房资源配置显著不均，实际拥有红本房人口不足30%；

——常住人口约一半（900万）以租赁方式居住在城中村。

结论：未来深圳人口将持续增长，房地产将呈现持续性、大规模住房供应增加的“大补课”局面，房源以配租型保障房（主要是城中村改造房）、配售型保障房、普通商品住房为主体，约占90%，以保障广大普通市民的住房需要。

其四，资价之元气

——深圳是中国内地仅次于北上的第三大金融中心城市；

——2014-2023，年均本外币存款总额净增1万亿，去年13万亿；

——房地产开发贷与购房贷总量及占比都在全国最高之列；

——新房二手房因金融杠杆原因房价高企，近两年来下跌幅度较大；

——化债减负成为两年来深圳房企及按揭购房居民的第一要义；

——房产仍属核心价值资产品类，尤为双核（核心城市、核心地段）。

结论：深圳钱多、房贷高、债务压力大、暴雷频，目前在大举化债减负，房价也基本下探到位。未来将进入攻守平衡阶段，政府在经历过疫情夺钱战后，将稳步盘活财政，银行不缺线，多数房企稳守钱，居民持续提前还贷，但总量在下降。新形势下，房企和居民新贷一族将涌现。核心地段的资产价值与价格仍具保值增值前景。

其五，政策之元气

——全国供需关系已发生重大改变，深圳市场及政策不会例外；

——商品住房回归商品属性，管制性政策未来将基本退出楼市；

——主流政策体系正由管控向松绑乃至无管控方向推进；

——未来将针对保障性住房推出一系列对应性扶持及监管政策。

结论：未来两三年内，原有管控性政策几乎将全部退出商品住房市场，不是“松绑”，而是“无绑”，因为“绑”已进入不合理甚至不合法状态。针对仍然处于困境中的商品住房体系，会有阶段性特殊性扶持政策出台，而体系性、制度性政策，包括扶持性和监管性政策，将全盘导入保障性住房。

上面谈及的主要是涉及深圳楼市的元气，其实，深圳的元气是多方面的，这些强大的元气客观上支撑着深圳经济和社会的稳健成长，也支撑着未来深圳楼市的健康发展。我简单列举一些重要的元气表现：世界历史上发展最快的城市、全球最具科技竞争力的城市、全国科技创新能力最强的城市、中国工业总产值和工业增加值全国第一、全国人均地均产能最高的大城市、中国30年来出口第一大市、2010-2020人口净增713万，全球城市第一、2023年本外币存款13万亿，全国第三、现常住人口1800万，未来将突破3000万、2022年GDP3.2万亿，超过广州香港，列大湾区首位、有红本房者不到30%，全国大城市唯一、被国家列入全球标杆城市，全国唯一，等等。

我谈到了深圳的元气，深圳楼市的元气，同时，我们也看到了深圳楼市目前处在多年来发展底部的严重困难，房企和市民的债务压力，这看上去十分矛盾，但仔细想想也完全合理。无论是外部的大环境，还是内部潜伏的问题，都在这几年内集中爆发了，问题压着不曝光，反而迟早要出大麻烦。所以，眼下的关键是，找准问题的关键，实施对症下药，力求全面、深度解决困局。

目前深圳房地产和楼市正在探寻恢复元气之路。可以说，深圳整体经济仍然领先全国，楼市底蕴仍然强健，在供需关系发生重大改变的背景下，深圳房地产正在大力推进双轨制，商品住房的发展正在稳步回归商品属性，而政府把重心放在了强化保障性住房以及城中村改造的发展上，以满足广大普通市民的居住需求。

1月4日，深圳市规划和自然资源局发布《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》（征求意见稿），这是深圳贯彻去年12月中央经济工作会议提出的“三大工程”中关于“保障性住房建设”和“城中村改造”这两大工程的极为重要的战略举措，它关乎到深圳1000多个城中村内31.9万栋建筑、500多万套住房在拆除新建、整治提升和拆整结合等三种方式下，涉及现有800多万城中村居民居住水平的全面提升和城中村环境、功能和面貌全面改造的重大问题，影响极其深远。这件超级大事启动于2024年，这预示着，2024年将成为深圳城市升级以及房地产和楼市迈向新时代的重要年份。