深圳打响“总部”争夺战！未来5年，这些片区最有潜力

继各城市“抢人大战”后，“总部”争夺战也正式开打。

前段时间，深圳发布了《深圳市总部经济集聚区布局规划》，文中提到了各自辖区内的总部经济集聚区。

这意味着，未来5年，这些区域能获得更多的资源投入，居住环境也能得到更大的改善。

但对买房人而言，最关心的问题依旧是：

这些片区有哪些新房等待入市？

@深圳买房计划 依据规划定位、产业发展、土地供应角度，为大家剖析一下哪些片区可以重点关注，并梳理了可挑选的新房，供买房人参考。

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40个总部经济集聚区

 深圳打响“总部”争夺战

近年来，外界总是看到一线城市以及二三线城市为了抢夺人才，而陆续出台落户奖励政策，其实对“总部企业”的争夺同样激烈。

北京、上海、海南、杭州等省市已相继出台或修订对总部经济的扶持政策，香港特区政府《施政报告2023》也将“发展总部经济”专章列出。

在此背景下，《深圳市总部经济集聚区布局规划》正式对外公布。

文件显示，共布局40个总部经济集聚区，总规划面积约94.08平方公里，涵盖高科技企业、先进制造业、未来产业等十大行业类别，遍及深圳各区（新区、合作区）。

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从上图可见，因地制宜，是40个总部经济集聚区的最大特点。

例如，作为后起之秀的坪山，瞄准制造业高科技企业，布局了东部高科技企业总部经济集聚区；瞄准未来产业服务，布局了坪山中心区高技术服务总部经济集聚区等。

金融业增加值占全市比重近半的福田区，着重布局了福田中心区金融总部经济集聚区、香蜜湖新金融中心总部经济集聚区等。

那么总部经济究竟有多大的威力？

从最直观的经济产出或就业贡献来看，可以大幅提高地方税收、拉动消费和GDP。

数据显示，2022年，深圳拥有世界500强企业10家，中国民营500强企业25家，经认定的市级总部企业数量达335家，较2017年的97家增长2.5倍，市级总部企业去年在深营业收入占全市比重约三分之一；贡献税收占全市比重约40%，

而从人口的角度看，总部作为‘智力中心’，也意味着更多高端人才的集聚。

因为，产业在哪里，人就会去哪里。 比如比亚迪全球研发中心，建成后将容纳6万名研发人员，硕博占比将超50%； 在建中的腾讯全球总部“企鹅岛”，预计容纳人才数量为8万-10万。

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热度高、地段好

19个待售项目抢先看！

对买房人而言，最关心的问题依旧是： 哪些片区可以重点关注？ 又有哪些新房等待入市？

从规划定位、产业发展、土地供应角度，@深圳买房计划 总结出了6个可以重点关注的片区：

坪山中心区高技术服务业总部经济集聚区 光明中心区科学与科技服务业总部经济集聚区 龙岗大运国际大学城总部经济集聚区 宝安会展海洋新城总部经济集聚区 龙华北站数字经济总部经济集聚区 前海国际金融总部经济集聚区

其一，属于核心区。

从规划定位的角度，上述6个片区都是属于各区的核心区。

不同于老城空间的一成不变，这些片区处于持续兑现期，既有持续的利好落地，也更具价值想象空间。

其二，产业要素聚集。

比如坪山，占据了深圳3大新兴产业（生物医药、半导体、新能源车）的核心地位，不止企业数量和创新资源具有优势，还有巨头企业比亚迪、中芯国际、荣耀、赛诺菲、复星作为链主，更容易带动产业集群发展。

其三，土地供应。

规划能否落地，要看整个区域有没有完整的可承载空间。

其次，保持片区热度最重要的一点，需要有持续的新项目去维持。

即便是寸土寸金的前海也是如此，陆陆续续的新房供应，让片区热度能够传递，基本不会出现断层。

@深圳买房计划统计，这6个片区共有37个在售新房，19个待售项目。

坪山中心区 

高技术服务业总部经济集聚区

坪山占据了深圳3大新兴产业（生物医药、半导体、新能源车）的核心地位，企业数量和创新资源具有优势。

而坪山中心区是坪山为数不多商办用地指标充足的区域，产业天花板极高。

其次，相比较坪山其他区域，坪山中心区环境好，配套也相对成熟。

已建成的有六馆一城、坪山实验学校、坪山中心公园、坪山高铁站、龙坪天虹，以及规划中的高端商业万象城等。

不过，片区待售的新房只有六和城2期和财富城2期，选择不多。

光明中心区 

科学与科技服务业总部经济集聚区

光明中心区位于科学城核心区，规划决定了它的高起点。

光明区自成立之初，就提出将发展建设为“世界一流科学城”和“深圳北部中心”。

这颗充满勃勃生机的“城区心脏”总规划范围8.2平方公里，位于光明区中部，北邻光明科学城装置集聚区，南接光明科学城产业转化区，西邻茅洲河，东接光明森林公园，处于光明区各大功能平台的核心位置。

▲光明中心区处于各大功能平台的核心位置 | 光明科学城空间规划纲要

目前，深莞城际、深广中轴城际、轨道6号线、6号线支线等重要交通路线在此交会，实现1小时内到达湾区地方性中心及重要功能节点。

还有得天独厚的生态资源，以柴山和马鞍山形成的现状绿地达2平方公里，楼村水、木墩水穿流而过。

最大的亮点是科学公园，整个光明中心区以科学公园为规划核心，打造深圳北部中心标杆城区。

据不完全统计，今年光明中心区待售项目5个，其中2个加推，3个是全新盘。

宝安会展海洋新城 总部经济集聚区

会展海洋新城，在2021年被纳入“大前海”。

为什么大前海需要会展板块？

我们都清楚，大前海的扩容，是为了更好链接湾区城市，加速大湾区都市圈的成型。

会展新城毗邻东莞滨海新区，与港澳、广中珠隔海相望，是深圳通过大前海联通湾区城市的必要板块，也是大深圳都市圈成型最重要的一块拼图。

从产业角度来看，这里有全球最大的国际会展中心。

根据规划，官方意志将推动会展与科技、产业、旅游、消费融合发展，打造国际化高品质会展新城。

在这里，几乎每一秒都在发生资本、产业、技术和人流的交集。

2021年，国际会展中心共举办36场展会，国际性展会占比超过四成，展览总面积约300万㎡。

▲深圳国际会展中心现场｜深圳国际会展中心官网

德勤预计，未来3年内，会展产业将为深圳导入1000-1500万人次的会展人流，创造850-1100亿的产值。

可见，会展海洋新城有着非常不错的想象空间。

作为宝安的例牌热点，今年虽然只有3个待售新盘，但货量不少，其中珈誉府、宝安大康城都是百万级体量。

龙岗大运国际大学城 总部经济集聚区

大运新城是龙岗最核心的区域，应该没有人反对吧？

前些年，作为深圳18个重点发展区域之一的大运新城，定位又提升了。

在深圳市重点区域开发建设总指挥部第十三次会议暨重大项目调度会议上，通过了大运新城提质提效方案。

▲大运新城整体效果图｜图片来源：@深圳龙岗发布

按照扩容后的方案显示，未来的大运新城将成为深圳高水平“城市新客厅”。与深圳湾超级总部基地、宝安中心区等片区并列。

为了匹配大运新城的定位，深圳为其勾勒了“一主两副、三心两轴”的城市框架，投资1800亿。

这里有三大会客厅：

• 中部活力客厅，汇聚总部经济、高端服务业、高等级文体服务设施；

  
  

• 北部创新客厅，抢占区域科技智造高端环节，支撑大运新城产业长远发展；

  
  

• 南部高效客厅，依托大运交通枢纽，建设打造成为总部商务集聚、产业层级高端、产城深度融合的标杆区。

  
  

这里有龙岗国际大学园：

目前大学园囊括了香港中文大学（深圳）一期二期及港中大医学院、深圳北理莫斯科大学、港中大音乐学院、深圳信息职业技术学院等；

▲建筑为港中大二期

这里还有大运AI小镇。定位为华南地区高端信息产业基地，重点发展新一代信息技术，被授予全国创业孵化示范基地、国家级科技企业孵化器。

据不完全统计，今年大运待售项目有3个，将供应3000+套房源。

龙华北站 数字经济总部经济集聚区

福田CBD往北约8公里，是深圳的“下一站”：

深圳北站

根据规划，这里将建成深圳国际商务区、核心商圈，以突出总部经济、国际商务、金融服务、购物休闲等功能，落地深圳市级的公共配套。

同时，还将探索深港联动机制、吸引港澳尖端人才入住，落地港澳青年创新创业平台。

从2015年至今，深圳北站国际商务区累计完成投资超1300亿，未来，深圳北站超级总部基地将形成2000亿产值的全新CBD。

深圳北站经历来了去年供应潮后，今年有所减小，只有2个待售项目，其中中洲迎玺属于加推。

前海 国际金融总部经济集聚区

作为“特区”中的“特区”，年仅14岁的前海从“呱呱落地”的那一刻就注定不平凡。

凭借临海临港优势、综合交通优势、创新体制机制优势、产业基础优势、特殊的政策环境优势等，前海的发展前景已无需多言，

其中前湾作为前海合作区C位板块，主打科技研发及文化创意产业，同时肩负综合服务保障的区域，政府格外惜地，建设进度相对较慢。

桂湾定位为国际金融城是前海三湾中发展起步最早，企业聚集度最高、经济价值最突出的片区，已然成为前海建设的展示窗口和名片。

妈湾发展起步最晚，并且有近50%土地还是延续港口、物流用途。但妈湾片区占地面积大、景观和生态资源相对更丰富，主打居住+商贸。

当然，前海话题不断，热度不减，也吸引了各大名企及商业大鳄争相进驻。

尤其是从2021年开始，前海供应也开始内卷。

已推出了颐城栖湾里、万科瑧湾悦、天健悦湾府、深业云海湾、招商壹湾臻邸、瑧玺、前海时代3期。

更惊喜的是，加上地块属性调整原因，未来10年，前海新房供应都是很充沛的。

远水救不了近渴，那今年前海还会有多少待售新盘？

@深圳买房计划统计，目前有4个项目，其中前海时代89㎡户型关注度很高，不要抱有太大希望了。