2023年二手房成交同比涨近六成！深圳楼市进入稳修复行情

如果沿用“关键词”来总结每年楼市小结的话，那么2023年的楼市关键词无疑用“修复”更为贴切。

这一年，我们看到了在疫情结束后，一季度短暂的“小阳春”行情如约而至，而当所有人都按习惯性思维预测年中走势的时候，却让我们再一次感受到疫情三年以及“三期叠加”因素的影响超出了我们预期，而随着年中上至中央层面，下至地方层面的“稳预期”政策陆续出台，从三季度开始到四季度，楼市才再次迎来了小小的“翘尾”行情，不至于让全年的成交量成绩过于“难堪”。

但经过这一年的涨跌起伏，的确让我们认识到，当前的楼市走势不再可能回到过去那种“短暂筑底，快速反弹”的行情，“慢筑底，稳修复”才是未来楼市的常态。

01

2023年二手房录得量

修复性回升近六成

根据深房中协统计到的二手房录得量数据分析，2023年全年，深圳二手房录得（含自助）42,574套，对比2022年26,853套的录得量，大幅增长58.5%，但相对于疫情前年均7万至8万套的水平，依然相差较大。

注：本图所示录得量，系指深房中协以二手房买卖合同发起时间为口径统计的数据，并非最终成交过户套数。

（数据来源：深房中协中介标准指数）

02

全年呈现“U”型走势，未有月份

突破行业5000套“荣枯线”

（数据来源：深房中协中介标准指数）

从走势可以清晰地看到，全年楼市交易量有两个“小高峰”即3月与12月。

作为疫情放开后的首个“金三”月份，承载了太多市场预期，加之叠加疫情期间积压的需求，集中在3月释放，但正如前文所述，宏观经济的修复是一个漫长的过程，其表现在楼市成交方面主要体现在交易量回升缺乏持续动力。

因此，从4月开始，一直延续到9月，交易量开始再次呈现筑底的特征，其间随着货币与信贷政策以及调控政策持续性“松绑”，才在四季度止住“颓势”。但即使是全年月度交易量最高的3月份，也未能突破行业普遍认可的5000套交易荣枯线标准。

03

业主放盘量整体

呈持续走高态势

业主群体作为楼市的敏感群体，对政策以及市场走势的感知都更加“超前”，从全年业主挂盘走势看，随着疫情放开，从3月开始，业主放盘出售量呈现快速上升态势，这一态势与市场交易量走势也相对吻合。

进入二季度和三季度后，市场再次“遇冷”，但业主的持续出售放盘意愿却不减，其中不排除有部分业主急于“出货”的心态，但也有置换群体遇到市场消化变慢，累计积压放盘量持续升高的情况，而随着年末“翘尾”行情的出现，持续高涨的放量有所下滑，市场在此期间集中消化掉了不少“笋盘”。

（数据来源：各机构官网挂盘数据）

04

交易逐渐向中心城区集中

从成交面积的分布情况看，2023年在各项利好政策的推动下，90平米以下的成交占比相比22年有所增加，但从行业一线业务人员反馈，23年成交量户型主要为价格回调，较为“笋盘”的房源为主，而144平以上的大型豪宅，因价格相对坚挺，交易量占比较往年却有些许回落。

（数据来源：深房中协中介标准指数）

从成交版块看，南山、福田等改善型区域占比持续上升，反映出市场交易逐渐向中心城区集中的态势。

（数据来源：深房中协中介标准指数）

05  

2024年不会比2023年更差

经过一年楼市的观察，无论是行业，还是社会，对于当前的楼市，基本判断为“L型”缓慢筑底恢复的行情，在宏观经济与市场预期未能出现明显趋势性或扭转性的改变前，房地产市场不太可能再出现较为明显的回升。

因此，慢市场的认知已成为当下全行业较为一致的共识。不过在这期间，能预计到的是上至中央的货币和信贷政策，下至地方政府的调控政策，大概率仍将持续保持“阶段性”利好刺激的节奏，即政府会选择市场交易节点，有选择性地推出利好政策，更为精准地“滴灌”各个群体，以保持总体交易量平稳的走势。