遥遥领先！没想到，深圳这些二手房卖得最好！

在市场冰冻下，深圳什么二手房最好卖？

是学*房？还是网红盘？

与其猜，还不如直接看数据。

@深圳买房计划 找了份数据，终于搞清楚哪些房子更受买房人青睐。

01

深圳成交TOP10都有谁？

哪里的小区成交最多？

宝安、南山？

统统不是。

据某平台的数据显示，2023年1-10月成交top10中，包揽前两名的都是福田小区; 前十名中，福田和龙岗各占了3个。

位于第一名的是福田的侨香村，成交了137套。

去年初，侨香村陆续解禁，且取得红本不受参考价影响，总价1000万左右就可以拥有居住环境不错，好的学校，地铁口物业，周边可对比的竞品屈指可数。

排名第二的皇御苑，是福田少有的园林大盘社区，与皇岗口岸一路之隔，近地铁7号线皇岗口岸。

小区自带沿街商业，底商种类丰富，就近还可去购物中心、会展中心等市级大商圈。

排名第三的龙岗桂芳园，更是常年霸榜深圳热销榜。

“桂芳园是大社区，属于龙岗成交量很好的小区。但这个小区往往是买家拿来过渡，一旦有能力就会挂盘出售，挂盘量多，笋盘层出不穷，热卖和价跌同时出现。”深耕龙岗片区的经纪人小裴说。“桂芳园六期68㎡户型2021年成交了520万，今年成交价才363万，跌了3成。”

还有一些大型社区上榜，比如罗湖百仕达花园，拥有5期楼盘，是罗湖难得的大型社区，周边的百仕达私立小学在罗湖也略有名气。

也有因为双证合一，成交量直线飙升的小区。

比如位于华侨城片区的香山里花园，属于2011年入伙的次新房，车位充足，楼盘品质高。

但早年受限于70、90政策，整个小区房源都是两本证，关注度比较少。

自从双证合一实施以来，成交量就开始直线飙升，成为今年南山成交量最多的小区。

值得关注的是，今年宝安的小区成交并不活跃。

过往，宝安也是深圳二手房成交的大户，但随着这几年房价的飙升，宝安的二手成交也开始减少，今年宝安没有一个小区进入前10名。

这种现象的主要还是因为房价。

宝安片区整体房价会比东部高，在楼市冷淡、购买力选择持币观望的时候，大家往往认为高价片区房价虚高，流通率相对较低。

02

不是光明买不起 而是龙岗更有性价比

从成交排名前10的成交榜单可以发现，福田是改善亲爹，龙岗是刚需亲妈。

另一份乐有家研究中心统计的数据可以佐证，从成交总价来看，500万内，龙岗一直都是带头大哥。

其中300万以内龙岗成交，占比达到41%，属于绝对的主导地位。

虽然刚需片区中，光明比龙岗更火。

但对于买房人来说，不是光明买不起，而是龙岗更有性价比。

比如成交量排第一的片区的龙岗中心城，在刚需片区可谓是没有对手。

开发较早的龙岗中心城，有着完善配套规划，学校规划 ，丰富的商业，居住舒适度并不比关内逊色。

▲龙岗中心城航拍图

不过，这片区域的房源竞争异常激烈，如果没有一所优秀的学校作为卖点，想要在众多的房源中脱颖而出几乎是不可能的。

因此，价格成为了吸引买房人的关键因素，这也为许多刚需购房者提供了更多的上车机会。

当预算达到500-800万的范围内，福田占据主导地位，占比达到34%。

预算超过800万时，南山才逐渐崭露头角，与福田相庭抗衡，但两者占比基本都在4成。

03

买房人“喜新厌旧” 

楼龄5年内的最好卖

今年买房人的更为偏爱次新房，楼龄5年内的最好卖。

据乐有家研究中心的数据显示，从房龄来看，近五年的次新房成交最快，近三个月平均成交周期只有122天，买房人“喜新厌旧”的特点显露无疑。

当然，5年内置换的多属于相对紧急需求，业主愿意让利，成交会更快些。

除此之外，数据还显示中心区比外围区域成交更快。

宝安、罗湖、福田、南山中心城区的成交周期相对较短，而光明、坪山、龙岗、龙华等外围区域的成交周期则接近200天。

相比之下，宝安的成交周期仅为139天。

成交周期是快慢主要取决于供需关系，其次片区是否核心：

区域内供应量如果大，成交量就低，因为同质竞争压力大； 区域内供应量如果小，成交量就快，买房人能选择的并不多。

这从下方表格可以看到，成交周期快的片区，基本上挂牌量较少。