谢逸枫：房地产市场处于探底筑底调整期！指标改善待观察

文/谢逸枫

12月15日，一组统计部门的数据显示，前11月全国商品房平均价同比上涨7.1%，前10月7.2%、前9月7.2%、前8月8.2%、前7月9.2%、前6月上涨10.6%。前11月环比下降0.18%、前10月下降0.2%、前9月下降0.6%，前8月下降1.8%、前7月下跌1.6%、前6月下跌1.1%，环比连续6个月下跌。

前11月全国商品房销售面积同比下降8.0%、前10月下降7.8%、前9月下降7.5%、前8月下降7.1%、前7月下降6.5%、前6月下降5.3%。商品房销售额同比下降5.2%、前10月下降4.9%、前9月下降4.6%，前8月下降3.2%、前7月下降1.5%、前6月上涨1.1%，累计连续21个月下跌。

目前房地产市场持续保持下行、探底、筑底的调整态势，销售数据指标下降的幅度超出市场预期，呈现恶化趋势。除竣工面积、平均房价指标涨幅收窄外，投资额、施工面积与新开工面积、土地购置面积与费用、商品房销售面积与金额、房企到位资金的跌幅扩大，商品房库存面积创新高。

如何评价目前房地产市场表现？国家统计部门表示，从相关数据来看，房地产市场仍然处于调整之中，但在系列优化调整政策的作用下，房地产市场形势有望进一步趋于改善。随着经济整体恢复，同时在房地产领域一系列优化调整政策的作用下，近期一些指标继续呈现了边际改善的迹象。

从数据来看，房地产市场仍然处于调整之中。从经济会议的房地产政策与三大工程的表述，这些政策来看，未来随着各地区各部门进一步深化落实房地产领域有关政策，政策效应将持续显现，房地产市场形势有望进一步趋于改善。

第一是投资额。2023年前11月全国房地产开发投资额全国房地产开发投资10.4045万亿元，同比下降9.4%，累计同比连续一年零8个月（20个月），单月连续下降28个月。前10月下降9.3%、前9月下降9.1%、前8月下降8.8%、前7月下降8.5%、前6月下降7.9%、前5月下降6.4%。

前11月全国房地产开发投资降幅较1月-10月扩大0.1%，跌幅比上月收窄0.1%。今年以来开发投资一路下滑的趋势尚未得到“扭转”，已经连续11个月下滑。现在行业修复缓慢，房企投资信心严重不足，民营房企资金改善不明显，土地交低迷，新开工下降。

开发投资降幅自年初大幅收窄之后，随即一路下滑，年内整体承压。一非常利好的消息，是自下半年以来，出现边际改善的信号。开发投资累计同比降幅趋缓，降速持续收窄，呈现筑底的趋势。数据上来看，底部的修复，非常缓慢，波动大，喜忧参半。

前11月全国固定资产投资（不含农户）46.0814万亿元，同比增长2.9%，与前10月同比增长2.9%持平。分领域看，基础设施投资同比增长5.8%，制造业投资增长6.3%，房地产开发投资下降9.4%，房地产投资拖后腿，成为拖累经济增长的重要因素。

房地产投资额的持续下行，拖累了固定资产投资指标。总体看，固定资产投资同比涨幅逐月收窄，前11月同比增长2.9%，前10月2.9%，前9月3.1%、前8月3.2%、前7月3.4、前6月3.8%、前5月4.0%、前4月4.7%、前3月5.1%、前2月5.5%。

前11月全国民间投资同比下降0.5%，扣除房地产开发投资，民间投资同比增长9.1%，和上月一致，房地产开发投资依然是拖累民间投资增长的重要因素。如何解释新开工、土地购置面积、金额下降，最关键是落实政策，全面支持民营房企，全力输血房地产。

最重要的是金融对民间资本的支持要一视同仁，破除民间投资“隐形障碍”，引导和支持民营房企参与规划保障性住房、城中村改造、“平急两用”公共基础设施“三大工程”重大项目建设、商品房住房的投资开发，给房地产投资带来新的增长点，提升企业投资信心。

单月数据看，11月全国房地产开发投资额8123亿元，环比下降6.1%，为2016年4月以来新低，较2023年前十月月均下降15%。同比下降18.1%，降幅较10月扩大2.0%，降幅为下半年以来新低，已经连续7个月降幅超过一成，下降28个月，呈现底部修复态势。

10月环比下降17%，同比下降16.7%；9月环比增长12.9%，同比下降18.7%；8月环比上涨12.8%，同比下降19.1%；7月环比上涨12.6%，同比下降17.8%；6月环比下跌27.1%，同比下降20.6%，处于2017年8月以来最低值之一。

单月全国房地产开发投资规模处于历史低位，连续下降，既有季节因素，也有投资环境和融资制约，投资修复基础不稳固，调整拉长。主要下行压力来自房企现金流紧张、开工意愿不足、新开工面积及土地购置面积、金额持续大幅度下降。

2023年前11月住宅投资7.8852万亿元，下降9.0%，前10月同比下降8.8%，前9月下降8.4%，前8月下降8.0%。办公楼投资同比下降10.0%、前10月下降9.7%，前9月下降11.0%，前8月下降9.7%。商业营业用房投资同比下降16.9%，前10月下降17.3%，前9月17.6%，前8月下降17.8%。

单月数据看，11月住宅投资额同比下降11.3%（10月同比下降12.7%），同比降幅较上月扩大了1.4%，已经连续4个月同比降幅扩大。住宅投资持续承压主要是因为土地购置面积、金额与新开工面积持续下降。

按照物业类别看，前11投资跌幅扩大主要受住宅、商办投资影响，住宅和办公楼跌幅扩大，商业营业用房同比跌幅最大。按照区域投资看，东部、中西、西部、东北四区跌幅收窄的下跌趋势，东北同比跌幅收窄至25.5%。

第二是供应端。2023年房企房屋施工面积83.1345亿平方米，同比下降7.2%，降幅度比上月收窄0.1%。前10月下降7.3%、前9月下降7.1%、前8月下降7.1%、前7月下降6.8%、前6月下降6.6%、前5月下降6.2%、前4月下降5.6%、前3月下降5.2%。

前11月房企房屋住宅施工面积58.5309亿平方米，下降7.6%，降幅收窄0.1%。前10月同比下降7.7%、前9月同比下降7.4%、前8月同比下降7.3%、前7月同比下降7.1%、前6月同比下降6.9%、前5月下降6.5%、前4月下降5.9%、前3月下降5.4%。

2023年前11月房企房屋新开工面积8.7456亿平方米，下降21.2%，跌幅收窄2%，连续下跌2年3个月，累计27个月下降。前10月下降23.2%、前9月下降23.4%、前8月下降24.4%，前7月下降24.5%、前6月下降24.3%、前5月下降22.6%、前4月下降21.2%、前3月下降19.2%。

单月数据看，11月新开工面积8279万平方米，环比上涨17.4%，同比上涨4.7%；前10月环比下降14.3%，同比下降21.1%；9月环比增长19%，同比下降15%；8月环比下跌2.4%，同比下降23.6%；7月环比下跌30%,同比下降25.9%；6月环比增长43%,同比下降30.3%。

2023年前11月住宅新开工面积6.3737亿平方米，下降21.5%，跌幅收窄2.1%，连续下跌2年2个月，累计下降26个月。前10月同比下降23.6%，前9月下降23.9%、前8月下降24.7%、前7月下降25.0%、前6月下降24.9%、前5月下降22.7%、前4月下降20.3%、前3月下降17.8%。

新开工面积同比数据是在2021年4月以来首次正增长，连续下降29个月后首次止跌上涨。11单月新开工面积规模为近一年平均水平，2021年月均新开工规模为1.8000亿平方米，2022年上半年下滑至1.3000亿平方米，下半年下滑至9000万平方米。

单月同比增速时隔29个月再次由负转正，2022年11月新开工面积实际为2014年以来新低。11月新开工面积同比上涨是在经历了长期深度调整后，低基数（疫情影响）基础上开始走稳。新开工面积环比增加一定程度发映出政策支持下，企业对市场信心有所回升。

2023年前11月房企房屋竣工面积6.5237亿平方米，增长17.9%，增幅比上月收窄1.1%。前10月同比增长19.0%、前9月增长19.8%、前8月增长19.2%、前7月增长20.5%、前6月同比增长19.0%、前5月同比增长19.6%、前4月同比增长18.8%、前3月同比增长14.7%。

前11月房企房屋竣工面积累计增速较1月-10月收窄1.1%，继续保持高位水平，并连续11个月维持正增长。2023年以来竣工持续向好，无论是从1月-11月累计还是单月来看，房企房屋竣工面积增速比较平稳，保持比较快的增长。

房屋竣工面积在2023年房地产行业指标中表现比较亮眼，得益于“保交楼”是行业聚焦点和核心点，是未来行业出清过程中的“重中之重”，其增速保持较高的增长速度。增幅连续两个月下降，仅高于一季度，从增速绝对值来看依然保持在相对高位。

单月数据看，11月房企房屋竣工面积1.0086亿平方米，环比增长56%，同比增长12.2%，同比较上月涨幅收窄1.1%。10月环比增长29.48%，同比增长13.28%；9月环比下降6%，同比上涨25.4%；8月环比增长18.2%，同比增长10.6%；7月环比下降26%，同比增长30.9%；6月环比增长47%，同比增长16.8%。

单月竣工面积同比增速上涨，而增长确定性相对较强，呈现持续性的增长趋势，主要是保交楼推进快速。去年的部分工程延期至今年竣工。2020年下半年至2021年上半年新开工体量相对较高，按照2-3年的结算期考虑，这部分项目将在2023年陆续交付。

2023年前11月住宅竣工面积4.7581亿平方米，同比增长18.5%，增幅比上月收窄0.8%。前10月同比增长19.3%、前9月增长20.1%。前8月增长19.5%，前7月增长20.8%、前6月同比增长18.5%、前5月同比增长19.0%、前4月同比增长19.2%、前3月同比增长16.8%。

房企房屋施工面积、新开工面积持续走弱下降、竣工面积高增长的格局未有实质性改变。一方面是施工、新开工指标的持续承压，房企施工、开工意愿低。一方面是“保交楼”政策的推动。销售未企稳、复苏，未传导至投资和施工、新开工端。

第三是土地端。2023年前11月全国土地购置面积、土地购置金额底部运行，跌幅扩大，土地供应、成交面积持续下降。全国房企土地购置面积累计同比下降2年9个月（33个月），同比单月连续下降2年11个月（35个月）。

2010年全国房企购置土地面积3.99亿平方米、增长25.2%%。2011年4.43亿平方米、增长10.9%。2012年3.56亿平方米、负增长19.5%。2013年3.88亿平方米、增长8.8%。2014年3.33亿平方米、负增长14%。2015年2.28亿平方米、负增长31.7%。

2016年2.20亿平方米、负增长3.45%。2017年2.55亿平方米、增长15.8%。2018年2.91亿平方米、增长15.2%。2019年2.58亿平方米、负增长11.4%。2020年2.55亿平方米、负增长1.1%。2021年2.15亿平方米、负增长15.45%。2022年1.00亿平方米、负增长53.4%。

预计2023年全国房企土地购置面积约1.0亿平方米，同比降幅超过20%。受房地产行业持续下行、房企债务集中到期、国企央企及城投拿地的比例下降、民企债务违约蔓延的影响，2023年全国度土地成交面积规模进一步下调。

第四是需求端。2023年前11月商品房销售面积10.0509亿平方米，同比下降8.0%，跌幅比1月-10月扩大0.2%，已经连续21个月下降（1年9个月）。前10月下降7.8%、前9月下降7.5%、前8月下降7.1%、前7月下降6.5%、前6月下降5.3%、前5月下降0.9%、前4月下降0.4%。

总体趋势上看，自3、4月“小阳春”之后，无论金额、面积累计增速均逐月下滑，市场持续承压。随着新政陆续出台，销售面积迎来边际改善，体现在面积累计增速下降速率连续5个月收窄、金额则是连续4个月收窄。

由此可见，目前房地产市场尚处在底部修复、震荡调整过程。房地产行业的超跌状态，购房者和房企在不断调整预期，企业“以价换量”，购房者期待宽松政策进一步落地并把握政策窗口“以旧换新”，量价关系有望逐步形成新的平衡。

单月数据看，11月全国商品房销售面积为7930.46万平方米，环比提高2.03%，同比下降10.27%，同比降幅较上月收窄0.68%。预计12月继续呈现波动、调整性的增长。10月环比下降28.40%，同比下降10.95%；9月环比上涨47%，同比下降11.85%；8月环比上涨4.8%，同比下降23.9%。

7月环比下降46.1%，同比下降23.8%；6月环比增长49%，同比下降28.1%；5月同比下降19.7%、4月同比下降11.8%、3月同比下降3.5%，前2月同比下降3.6%。说明市场底部企稳基础不牢固，处于筑底阶段。

当前房地产市场政策利好效应持续在发酵，且能对市场起到一定支撑作用。为市场信心的恢复注入强心剂，夯实了下半年以来销售边际改善的趋势，保持底部企稳格局。销售的边际改善、底部企稳，主要是新政带动购房信心的回升，房企推盘节奏的加快。

2023年前11月全国住宅销售面积8.5964亿平方米，同比下降7.3%，跌幅比上月扩大0.5%，连续增长3个月之后，住宅销售面积连续下跌6个月。前10月同比下降6.8%、前9月同比下降6.3%、前8月同比下降5.5%，前7月同比下降4.3%，前6月同比下降2.8%、前5月增长2.3%、前4月同比增长2.7%、前3月同比增长1.1%。

单月数据看，11月单月全国商品住宅销售6578万平方米，环比下降13%，同比下降12.9%，环、同比降幅均较上月收窄2%、0.9%。前10月环比下降15%，同比下降13.8%；9月同比下降16%，8月同比下降15.4%；7月同比下降15.5%。6月同比下降18.0%。说明住宅销售市场处于筑底阶段的调整期。

2023年前11月商品房销售额10.5318万亿元，同比下降5.2%，跌幅比上月扩大0.3%。前10月同比下降4.9%、前9月同比下降4.6%、前8月同比下降3.2%，前7月同比下降1.5%、前6月同比增长1.1%、前5月同比增长8.4%、前4月同比增长8.8%、前3月同比增长4.1%，连续增长4个月后，连续5个月下跌。

单月数据看，11月单月销售金额为8157.15亿元，环比上涨0.82%，同比下降8.63%，降幅扩大0.58%。10月环比下降25.86%，同比下降8.08%；9月环比上涨41.57%，同比下降13.5%；8月同比下降16.4%；7月环比下降约50%，同比下降19.3%；6月环比增长33%，同比下降19.3%。

2023年前11月全国住宅销售额9.3646万亿元，同比下降4.3%，跌幅比上月扩大0.6%。前10月同比下降3.7%、前9月同比下降3.2%，前8月同比下降1.5%，前7月增长0.7%、前6月同比增长3.7%、前5月增长11.9%、前4月同比增长11.8%。6个月增长之后出现连续4个月负增长。市场总体看，依然处在底部修复阶段。

单月数据看，11月全国住宅销售金额7144亿元，环比下降12%，同比下降11.0%，同比降幅较上月扩大了2.1%。前10月同比下降8.9%、9月同比下降14.2%、8月同比下降18.3%、7月同比下降19.5%、6月同比下降19.5%。由于销售面积下降，销售价格的调整，金额同比在年初转正之后再度跌入负区间。

分类物业销售看，商品房销售、住宅销售持续下降，商品房销售金额、住宅销售金额同比跌幅较上月扩大。商品房、商品住宅市场持续下行，办公楼和商业营业用房两项指标保持下降，同比跌幅较上月均有所收窄。

从各地区销售情况看，西部地区持续改善，销售面积及金额同比跌幅较上月收窄。东部、中部、东北地区同比跌幅持续扩大，中部地区两项指标跌幅最大。东部地区销售面积及金额占全国比重分别为45.9%、61.6%，占比分别比上月提升0.2%和与上月持平。

第五是库存端。2023年11月末全国商品房待售面积6.5385亿平方米，较上月增加550万平方米，同比增长18.0%，增幅收窄0.1%，已经连续27个月上涨。当前商品房待售面积的去化周期超过7个月，较上月略有拉长，房库存去化压力依然较大，库存规模已经超过2014年的水平。

其中住宅待售面积3.1813亿平方米（318.13万套），较上月增加451万平方米，同比增长20.4%，比上月扩大0.7%。办公楼4764万平方米，较上月增加13万平方米，同比增长17.8%，比上月收窄2.1%。商业营业用房面积1.4069亿平方米，较上月增加49万平方米，同比增长13.7%，比上月收窄0.1%。

11月末全国商品房待售面积6.5385亿平方米，10月末6.4835亿平方米，9月末6.4537亿平方米，8月末6.4795亿平方米、7月末6.4564亿平方米、6月末6.4159亿平方米、5月末6.4120亿平方米、4月末6.4487亿平方米、3月末6.4770亿平方米。

11月末全国商品房待售面积6.5385亿平方米，同比增长18.0%、10月末同比增长18.1%、9月末增长18.3%、8月末增长19.9%、7月末增长19.5%、6月末增长17%、5月末增长15.7%、4月末15.7%、3月末增长15.4%，说明累计面积不断扩大。

单月商品房销售、商品房库存指标这些转好信号能否持续，楼市是否触底依然是存在未知数。房企资金压力持续加剧，并不断有新的房企债务违约事件出现。居民端贷款明显好转，以个人住房贷款为主的中长期贷款增多，印证了销售端出现弱复苏信号。

全国商品房待售面积在2015年创历史最高，2016年开始逐渐下降，到2020年下降到4.9850亿平方米，2023年回到超过2014年水平。商品房库存的历年数据显示，2013年4.9295亿平方米、2014年6.2169亿平方米、2015年7.1853亿平方米。

2016年6.9539亿平方米、2017年5.8923亿平方米。2018年5.2414亿平方米、2019年4.9821亿平方米、2020年4.9850亿平方米、2021年5.1023亿平方米、2022年5.6366亿平方米，2022年回到5亿平方米以上，到2023年回到6.5亿平方米的水平。

第六是价格端。前11月全国商品房销售均价为10478元/平方米，环比下降0.5%，同比增速为7.1%，涨幅收窄0.1%。前10月10495元/平，同比上涨7.2%、环比下降0.2%；前9月10503元/平，同比上涨7.2%，环比下降0.6%。前8月10569元/平，同比上涨为8.2%，环比下跌1.4%。

前7月同比上涨为9.2%，环比下降1.6%。前6月10601元/平，环比下降1.1%，同比上涨10.6%，前5月10721元/平、前4月10562元/平、前3月10200元/平方米，同比分别上涨12.5%、9.2%、6.8%，前2月同比上涨3.7%。

前11月全国商品房销售均价为10478元/平方米，环比下降0.5%，降幅比上月扩大0.3%，已经连续下降6个月。前10月环比下降0.2%、前9月环比下降0.6%、8月环比下降1.4%、前7月环比下降1.6%、前6月环比下降1.1%。

前11月全国商品房销售均价为10478元/平方米，同比上涨7.1%，涨幅比上月收窄0.1%，连续上涨11个月。前10月同比上涨7.2%、前9月同比上涨7.2%、前8月同比上涨为8.2%、前7月同比上涨10.6%，前6月同比上涨12.5%。

单月数据看，11月全国商品房销售均价10286元/平，环比下降1.8%，同比增长1.83%，涨幅比上月收窄1.4%。10月环比增长3.6%，同比增长3.2%。9月环比下降3.7%，同比上涨0.7%。8月10436元/㎡，环比下降0.26%，同比上涨0.3%。

7月10440元/平，环比上涨2.6%，同比下降4.5%。6月10176元/平方米，环比下降10.7%，同比下降1.3%，5月11400元/平方米，环比上涨9.5%，同比上涨18.5%。4月11970元/平，环比上涨17.5%，同比上涨21.4%。

2023年前11月全国商品住宅均价为10893元/平方米，前10月10896元/平方米、前9月10909元/平方米，前8月10957元/平方米、前7月10965元/平方米、前6月10978元/平方米、前5月11099元/平方米、前4月10562元/平方米、前3月10532元/平方米。其中同比连续上涨11个月，环比下降。

前11月环比下降0.15%，同比上涨7.48%%，涨幅收窄3.26%。前10月环比下降0.18%，同比上涨10.74%；前9月环比下降0.43%，同比上涨7.46%；前8月同比上涨8.29%、前7月上涨9.38%、前6月上涨10.5%、前5月16.5%、前4月11.1%、前3月6.3%、前2月4.1%。

单月数据看，11月住宅销售均价10860元/平，环比下降0.1%，同比增长2.2%，涨幅收窄1.5%。10月住宅销售均价10869元/平，环比增长3.7%，同比增长3.5%。9月环比下降3.6%，同比上涨1.2%。8月10882 元/平，环比增长0.2%，同比上涨1.0%。

7月10852元/平，环比增长3.1%，同比下降4.7%。6月10529元/平，环比下降11.1%，同比下降1.7%。5月12839元/平，环比上涨10.3%，同比上涨29.6%。4月12469元/平，环比上涨18.7%，同比上涨20.9%。说明房价依然处于调整阶段。

2023年来全国平均房价已连续11个月上涨，涨幅收窄。主要原因是地方放松限价、限签政策、房企调整定价策略等有关，及市场区域、产品结构性的因素，即售价较高的核心城市、东部城市是成交主力，其他是房企以求换量的因素存在。

第七是房企到位资金。2023年前11月房企到位资金11.7044万亿元，同比下降13.4%。其中国内贷款1.4227万亿元，下降9.8%。利用外资42亿元，下降35.1%。自筹资金3.8505万亿元，下降20.3%。定金及预收款3958亿元，下降10.9%。个人按揭贷款1.9982万亿元，下降8.1%。

前11月房企到位资金连续下降22个月（1年10个月），下降13.4%，降幅比上月收窄0.4%。前10月下降13.8%、前9月下降13.5%，前8月下降12.9%。主要原因自筹资金、国内贷款、定金及预收款、个人按揭贷款占比大，并且下降幅度大。

前11月房企国内贷款同比下降9.8%，跌幅比上月收窄1.2%，连续二年4个月（28个月）下降。前10月下降11.0%、前9月下降11.1%，前8月下降12.8%、前7月下降11.5%、前6月下降11.1%、前5月下降6.6%、前4月下降6.4%、前3月下降9.0%、前2月下降15.2%。

资金压力是房企缩减投资的主要原因之一。前11月房企国内贷款同比下降9.8%，跌幅收窄1.2%%，连续二年4个月（28个月）下降。前11月房企自筹资金下降20.3%，跌幅收窄1.1%，前10月下降21.4%、前9月下降21.8%，前8月下降22.9%，前7月下降23.0%、前6月下降23.4%、前5月下降21.6%。

支撑房企资金流的主要是销售回款。前11月定金及预收款同比下降10.9%，前10月下降10.4%、前9月下降9.6%，前8月下降3.8%、前7月下降3.8%、前6月下降0.9%、前5月增长4.4%，连续6个月下降。前11月个人按揭贷款同比增长下降8.1%，前10月下降7.6%，前9月下降6.9%，前8月下降1.0%，前7月下降1.0%、前6月增长2.7%，前5月增长6.5%，连续下降5个月，降幅扩大。

受销售下降影响，定金及预收款、个人按揭贷款跌幅分别较前10月扩大0.5%、0.5%。企业自筹资金稍有改善，同比跌幅20.3%，继续收窄1.1%。定金及预收款和个人按揭贷款占全部资金的50.9%，较上月回落0.4%，前10月51.3%、前9月51.7%、前8月51.24%。自筹资金占32.9%，较上月提升0.5%，前10月32.4%、前9月31.9%、前8月31.02%。

这三项指标代表的是房企从银行贷款能力和发债、现金流能力，反映出金融机构对房企风险担忧加大，销售回款非常缓慢影响房企现金流。房地产市场处于继续探底、调整、下行阶段，风险压力存在。销售没有好转，债务、信用、交房的问题一直存在，可能会出现持续蔓延的风险。

当前房企自筹资金同比跌幅有所收窄，跌幅20.3%，依然明显高于其他资金来源，房企融资面临较大挑战。一视同仁满足不同所有制房企的合理融资需求，为企业融资带来积极信号。预计2024年将继续加强房企融资支持，民营房企融资困境将进一步的得到重视。

未来金融16条措施、三支利箭、三个不低于、房企白名单等相关房地产融资政策或将快速落地，预售资金监管方案进一步优化，企业融资环境和资金压力将得到实质性改善。预计2024年房地产融资政策会有实质性的放开。

单月数据看，11月房企到位资金9699.02亿元，同比下降8.71%，环比上涨4.54%；10月环比下降15.28%，同比下降16.85%；9月环比增长23.07%，同比下降17.99%；前8月环比下降5.5%，同比下降25.4%，房企到位资金跌幅收窄8.14%。预计待累计商品房销售明显修复后，房企到位资金状况将得到相应改善。

11月国内贷款为1110.05亿元，同比上涨7.29%。10月同比下降9.79%。自筹资金3723.7元，同比下降8.31%，降幅比上月收窄9.36%。定金及预付款2987.48亿元，同比下降16.60%，降幅比上月收窄1.97%，个人按揭贷款1475.67亿元，同比下降13.94%，降幅比上月收窄1.03%。

单月国内贷款由负转正，自筹资金、定金及预售款、个人按揭款和销售回款的单月同比降幅收窄。待销售整体复苏，房地产行业到位资金有望改善。总体看，融资端修复、资金面没有明显好转，存在修复缓慢的现象。

销售端的改善缓慢，尽管已经通过首付款和按揭贷款等指标有所改善了房企资金面，但要真正传导到房企投资、拿地和施工、新开工程建设，时滞过长，并且面临着巨大大的压力。不及时解决，否则容易影响后续新盘的供应和房源的供给，导致供需不平衡。

未来房企面临新、二次债务违约、退市、逾期交房等的风险依然存在。尽管房企积极探寻债务全面解决方案，大多民营房企债务重组实质性进展缓慢，多家民营上市房企面临较大退市压力。目前需要通过积极营销强化自身造血能力，减少拿地、新项目的开工，才能确保债务偿付和可持续经营。

第八是景气端。11月全国国房景气指数93.42，已经连续连一年11个月（23个月）跌破100，呈现国房景气指数回升的迹象。10月93.40、9月93.44、8月93.56、7月93.78、6月94.06、5月94.56、4月94.78、3月94.72、2月94.67、1月94.46。

2022年1月的国房景气指数96.83、2月的国房景气指数96.93、3月的国房景气指数96.66、4月的国房景气指数的95.89。5月的国房景气指数95.59。6月的国房景气指数95.4%。7月的国房景气指数95.3%。

8月的国房景气指数95.07，9月的国房景气指数94.86，10月的国房景气指数94.70，11月的国房景气指数94.42。12月的国房景气指数94.35，继续刷新2016年初以来国房景气指数最低水平，可谓罕见。

判断房地产市场是否景气、活跃、信心的指标之一，国房景气指数自2022年1月破100后，一直呈现下跌，年底呈现回升的边际修复趋势，意味着房地产市场处于探底筑底调整期，没有完全复苏回暖、企稳，调整拉长。