深圳楼市新政7天后，市场变了…

来源：深圳永高楼市

上周四，深圳楼市两项“重磅政策“来袭。

我们简单复习下

一是，下调了第二套住房最低首付比例，由原来的普通住房、非普通住房最低分别七成首付、八成首付统一下调为四成首付。

二是，深圳住房和建设局提出调整享受优惠政策普通住房的认定标准。

取消原标准中的“实际成交总价低于750（含本数）万元”的总价认定标准，取消了所谓的”豪宅线“，仅保留容积率和面积标准。

那么，过了一周，市场到底发生了哪些变化呢？

分为两个部分，受益群体和无影响群体，（不想看过程的，直接拉到最后看结论！）我们一个个来看：

受益群体：

1、改善性需求得到了释放

两大新政是从上周四开始正式执行的。其实不难看出，如果说之前深圳出台的“认房不认贷“的政策释放了部分刚性需求，那么这次新政最先影响到购房群体是一些具有“改善性需求“的人群。

这次，深圳新政策可谓直击”改善性需求“的痛点，激发了潜在的置换需求，大大减少了置换群体前期的投入成本，有效缓解了置换群体的压力，促使置换群体以更积极的态度面对置换的选择。

特别是一些较早购买房的群体，在深圳十多年或二十多年的家庭，由于购入较早，且以很低的价格购入，所以就算没有提前还清贷款，每月月供也是较低的，所以这部分群体是有良好的现金流，但可能不充沛而已。

而这些较早的购房群体，可能现在所居住的小区比较老旧，物业管理差，配套设施不足、经常损坏维修不及时等硬件问题，再加上家庭人口有所增加等客观条件，有急切想换置或升级居住环境的需求。

在新政前，有上面需求的购房者，如果直接买二套，首付高达7、8成，如果没有充足的现金流，是难以下手的；但是新政后，直接降低了二套首付，是实实在在减少了这部分改需购房者购房首付压力。

2、总价750-1500万之间的房子更好卖了

因为我们的新政，调整了豪宅税的标准后，这些价位段的房子，现在卖，相比新政前（按满5年算），能节省足足40万左右的税费，这可是实打实政策给到大家的利好，所以你会发现，这一周，市场上这类房子的看房量明显增加了。

无影响群体：

1、面积小、总价低的房子

这部分房产流通在市场中时，新政发布前，对此类产品也没有限制。故新政出台，对此类产品并无太大影响。特别是总价在750万元以下的产品。

2、面积大、总价高的房子

这类多为豪宅产品，原本的价格就比较高，2000万-5000万之间，所以新政750万的豪宅税，对这类总价高的产品，并没有影响，该缴的税还得缴。

市场变化：

虽然新政出台才一周的时间，但市场的反映却各有各变化，通过我们对各大区域的反馈来看，主要有以下几点：

1､业主心态：心静如水，唯一的目的是“出货”，价格平稳。

2､改善性需求购房者沟通更积极，看房量增加。

3､笋盘渐渐被消化。

具体来看：

1､业主态度趋于稳定并不会轻易涨价

近几年，深圳房地产市场渐显疲态。特别是在指导价的政策出台之后，银行放贷受阻、市场信心不足等诸多因素导致深圳二手房市场价格渐渐下滑，一些小区二手房均价已经下滑至2018年水平。

所以，目前有在售房产的业主，特别是放盘在半年以上的业主，在经历了几轮政策下，更认清市场的实际情况，目标紧盯“成交为王”。新政出台后，业主情绪较为平稳，他们更多的关注点则在“是否能成交”，“是否可以变现”的现实层面上。

还有一种投资客业主，因为“保障现金流”、“防断供”等各种原因，投资客将一定量的盘源投入市场；还有一些高位接盘的小型投资客（2020-21年入市）面对市场的乏力，甚至会选择亏钱出掉原有产品，只要有人愿意还价，那必然出现“还价必卖“的情况。

不过，我们也看到一种情况，少部分业主对于“议价空间”有所调整了，之前是“非常好说话，给价就会降”，出了新政后，议价空间有稍微的减缩了。

2､充分了解市场的改善性需求的客户最快成交

在盘源大量的涌向二手房市场后，出现供量过剩的情况。同时，通过我们各个片区销售团队的市场反馈来看，改善性需求量在近半年时间内逐步上升。

相比刚需，改善性需求群体则会更加积极的看房，了解市场行情，观察市场变化。也就是说，这部分购房者对房产有更迫切的需求，在新政后，一些之前对市场充分了解的购房者，则会更快成交。

11月23日新政出台以来，市场反映出，改善性需求的购房者更有意愿的去了解市场，在线上与中介积极沟通，线下主动提出约谈看房；各门店在不同程度上反映出看房量有所增加。

3､新政之前放出的笋盘短期逐渐被消化

在我们的销售区域，有业主称“挂盘半年的房子，终于有人来看房了。”从二手房市场近几天实地反馈的看房量来看，有快速爬升的趋势；看房量的增加同时对交易的达成起到促进作用。

特别是文章前段所提到的受益的购房者，这部分群体之前就已经接触过一些笋盘，大多迟迟未定的原因就在于“首付过高”的问题。新政出台后，首付缩减至购房者可以接受的范围之内，签下笋盘一蹴而就。

总结&建议：

“深圳二套房首付比例调整为四成”及“深圳消取750万的豪宅线”两项政策措施执行一周时间，对房产地市场起到一定的推动作用。

1､新政利好人群：

1)帮助到手中有些“储备现金”，并且有改善现有住房需求的群体。

2)因为没有了豪宅线的限制，总价在750-1500万价位段之间的房子更好卖了。

2､新政无影响人群：

1)面积小、总价低的房产业主，新政前，此类产品就没有受到限制。

2)面积大，总价高的房产业主，总价高，新政影响不了这类豪宅税的问题。

3､市场情况：

1)业主以“出货”为主要目的，不会轻易调升价格。

2)周末看房量增加，笋盘去化率高。

目前从市场反映的实际情况看来，首先经济环境并没有回到景气时期，消费者对于“花大钱”更加谨慎。

预测深圳在新政提出的前期，会有一段时间的成交热潮，但当市场消化掉一些“急于置换群体”的需求后，如果没有持续的政策再激励，2024年春节后市场热度可能会逐渐消退。