新政后，楼市意想不到的变化

楼市新政落地两周，市场有什么变化呢？

最直观的变化，就是二手房挂牌量的增长，超过了销售量。以一线城市为例，新政后一周（9.4-9.10），二手房新增挂牌量环比增幅比销售量高出18个百分点。各地二手房挂牌总量都在创新高，京沪穗基本都在15-16万套，二线城市如杭州、重庆、武汉等都超过了20万套。

数据来源：诸葛找房研究院

而且，二手房的挂牌价格基本都在往下调。显然，就如同上一篇文章《楼市形势，比我们想象的要复杂》讲的，本轮楼市纾困产生了一个新现象——“资产腾挪”，即“认房不认贷”提供了一个绝佳机会，在楼市进入“下半场”的窗口期，“卖掉差房子，换成好房子”。

哪些是“差房子”呢？大城市在外围区域摊大饼扩张制造的各种新区，都市圈外围区域（比如环京、环沪、珠三角外围），无学校优势或功能退化的老破小等。触发置换，除了“认房不认贷”，还有一个的因素，就是2016年以来，我们第一次经历了一个相对完整的地产周期。

也就是，2016-2021年上半年的上涨周期和2021年下半年以来的下行周期。这是第一次，真正意义上的、全国大范围的、普罗大众都体会到的房价实质性下跌。热点城市外围区域，房价普遍下跌30%左右，中心区则下跌10%左右，而非热点城市的房价已阴跌了2年以上。

数据来源：wind

在这之前，“房价只涨不跌”是顽固认识！

值得注意的是，“次新房”（楼龄在10年以内）的挂牌量仅占30%的份额，绝大部分是老房子、小房子，其中确实有很多人要换房，但更多的是“资产腾挪”。因为，2021年下半年到现在，这一轮房价调整持续2年多，也让不动产“价值分野”的特征为越来越多的人肉眼所见。

举个简单的例子，近期各大城市外围区域、都市圈非核心城市，新房价格腰斩、4.8折销售，二手房跌破首付的案例很多。本质上讲，就是城市过分摊大饼，而公共服务和就业机会没跟上，规划过于宏伟和高端却没有落地，市场用脚投票的结果。这种分化或“价值拷问”才刚刚开启。

笔者并非是“唱空楼市”，而是要告诉大家，过去十几年那种由各方共同托举而催生的楼市过度繁荣结束了；那种靠地价拉升、房价预期、杠杆驱动、规划炒作等共同驱动的需求膨胀，一去不复返。即便真实需求还很大，即便新市民需求还嗷嗷待哺，但价值重估产生的阵痛，不得不要承受。从金融属性主导转到居住属性（落实“房住不炒”），除承受痛苦，还需时间。

当下，“无形的手”力量太强大，有形之手的限价不得不松动！

比如，价格控制最严的北京，近期二手房指导价限制，松绑了。海淀区29个热点学区，超出指导价的房源浮出水面。为什么这么做？

一方面，这29个小区中有18个小区的二手房价相比2021年下跌，指导价没有那么大的意义了；另一方面，在二手房挂牌量不断创新高的情况下，恢复价格更高的“真实价格”，某种程度上有利于平稳大家对二手房的价格预期。

其背后反映的是教育均等化、“幼升小”人数减少，导致学区位置超高价越来越举步维艰，而其“老破小”的弊端开始显现。担心城市中心区价格撑不住，预先把还在高位的价格信号释放出来。事实上，在北京之前，已有深圳、西安、东莞和广州等14城取消了二手房指导价。

另外，深圳在4月底取消了二手房参考价格。因为越来越多的二手房低于参考价成交，参考价没有意义了。当初，设立参考价是希望以“价格锚”引导市场预期。当资产腾挪的“卖盘”越来越大，“价格锚”弱化，不得不退出参考价，恢复真实价格的加杠杆效应，以稳定房价。

数据来源：乐有家

在“7.24”重要会议做出“要适应房地产供求关系发生重大变化的新形势”以后，过去十几年针对“楼市过热、供不应求”时期的一揽子紧缩性政策，都要退出了，包括近期热点城市退出限购。这不是周期性的，而是方向性的。不仅二手房价格管控取消了，新房也一样。

近期，长沙、成都、广州等地，取消了新房价格管控。据财新报道，有多名业内人士透露广州近期取消楼盘限价：“项目开盘前，开发商仍要进行价格备案，但官方不再提供指导价，开发商可自行决定价格，可涨可跌。” 位于第一梯队琶洲片区某网盘，之前备案价一直不能超过14万/平，最近有消息传出，项目备案价已高达16万/平，大户型甚至达到22万/平。

所谓限价，一是限涨，二是限跌。限涨满足调控，限跌保卫地价。未来一段时间，限涨和限跌，估计都要退出了。放开中心区高端盘限涨，既能稳定房价预期、稳定地价，避免“补贴富人”，还能多收税；放开外围楼盘限跌，既能稳定销售，加速去化，还能纾困开发商资金链。

更早之前的8月份，珠海一房企“五折卖房”、惠州某楼盘“4.8折卖房”的消息引起广泛关注。随后，这两地住建部门表态，降价推盘做法为合理的市场行为。因为，开发商可以每个季度申请调整一次新房备案价，调整后只要售价不低于备案价的85折，就可以正常办理网签。

所以，该涨得涨，该跌的跌，这是未来的常态，也是“适应房地产供求关系发生重大变化新形势”的必然现象。以前经常说，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。现在，这个逻辑依然很灵验，因为过去十几年的楼市繁荣期，基本是富人、中产的游戏，新市民和外来人口多是看客。

现在，只要价格跌到位，跌到心理预期，就会有人入场买房。很简单，对3-4亿的新市民、年轻人、外来人口，他们融入城市、扎根城市的愿望很强烈，有的要结婚、有的生了娃，有的厌烦了“租房-搬家”循环的漂泊，需要一套房子才踏实，才能彰显自己是真正的市民。

因此，就像不久前汽车大降价，新能源汽车下乡，从而让之前高不可攀的汽车耐用消费品进入普通百姓家一样，未来房子也会咣当一声、迅速下沉，成为多数人可消费得起的商品了。大家可能不这么认为，有人就说，你看西方发达国家，很多家庭还是租房住，甚至租一辈子。

从近期各地政策姿态来看，依旧通过刺激楼市需求端来救财政、救投资、救消费。

但问题是，房地产已经饱和了。

近期，中心区的改善新盘受欢迎，但如果考虑到这几年中心区大规模放量供地、加速旧改，未来中心区也不缺房子。如此这般，市场就得下沉，这与我们从上世纪80年代开始，普及老三大件、新三大件，普及汽车的逻辑是一样的。一开始，只有富人消费得起，到后来，中产人群开始进场，再到后来，量产降低成本，普罗大众都消费得起。

当下的房地产，金字塔的需求结构下，顶尖的富人早就饱和了，中间的中产换房（所谓刚改）也经历了几年了。再往下看，还有3-4亿的新市民嗷嗷待哺，这可是个巨大的市场呀！怎么能把这部人人群纳入市场呢？可以参考普及固定电话、新老三大件、汽车的做法，那就是降价。

数据来源：自媒体楼市黄大大

房地产太重要了，还需要需求端做文章！但价格太高，怎么扩大市场范围呢，就是降价，这个过程已开启。

一方面是外围区域，这个区域的广义库存大（消化周期在5年左右），同质化竞争严重，价格下调已开启；另一方面是城区内功能严重弱化的房子，价格回调也已开启。还有，就是前期规划的产业、配套服务没有落地的区域，也面临这价值重估的压力。