以我为鉴：二手房买卖，务必排除仲裁！

原创｜张茂荣

“非标”房地产争议解决专家，粤湾律所主任 首席律师

主攻：房地产大要案、各类小产权房（历史违建、绿本房、农民楼等）拆迁争议解决

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原文：败诉案例｜买代持房，约定仲裁，怎么追究借名人和其他侵权人责任？法院说

完整标题：买代持房，约定仲裁，房子被借名人串通卖家恶意转移，卖家没有支付能力，怎么追究没有合同和仲裁约定的借名人和其他侵权人责任？

客户这个官司，从2020年3月打到现在，历经三年半、二裁、九审，虽极尽努力，终究在程序上败给了仲裁约定！

2019年10月，客户以818万买了深圳一套代持房并支付定金60万，约定发生纠纷通过仲裁解决，后因房价暴涨，借名人（出资人、实际权利人）指使卖家（出名人、证载权利人）毁约。

2020年3月，客户委托其他律师申请仲裁，要求卖家自行赎楼，继续履行合同将房屋过户至己方名下。仲裁委以卖家不同意赎楼，合同客观上履行不能为由，驳回客户要求过户的仲裁请求，同时释明客户有权就卖家违约导致合同不能履行事宜另循法律途径解决。（第一次仲裁）

2020年9月，客户来访，笔者告知其裁判规则是必须同意代为赎楼，赎楼款折抵购房款，客户委托笔者重新申请仲裁，要求代为赎楼，卖家继续履行合同将房屋过户至己方名下。仲裁委以房价暴涨，继续履行对卖家不公平为由，再次驳回客户要求过户的仲裁请求，并释明客户有权另案追究卖家违约责任。（第二次仲裁）

二次仲裁保全期间，借名人、卖家、借名人妹妹恶意串通将交易房产抢过户到借名人妹妹名下并为自己设置了七百余万元的高额抵押！

因卖家只是代持人、出名人、名义上的产权人，没有任何财产可供执行，为将涉案房产重新过户到卖家名下以公司胜诉后执行，2021年1月，笔者又代理客户以卖家、借名人、新买家（借名人妹妹）为共同被告提起恶意串通过户行为无效之诉，同时查封了新买家名下的涉案房屋，案经深圳市南山区人民法院一审、深圳市中级人民法院二审，最终确认卖家、借名人、新卖家三方恶意串通事实成立，过户合同无效，但抵押权人为善意第三人，不能判决重新过户到卖家名下！（第一审、第二审诉讼）

仲裁：房价暴涨，强制过户于卖家不公平，不予支持！

又因卖家没有执行能力，如果失去房子作为执行对象，即便第三次仲裁裁决其返还定金、赔付违约金，也确定执行不了，而房子已经被三方恶意串通过户到新买家名下，客户与借名人、新买家之间没有合同关系，更没有仲裁约定，唯一能够保全控制房子方法就是同时起诉卖家、借名人、新买家查封房屋。

2022年7月，笔者又代理客户以卖家、借名人、新买家为共同被告，提起恶意串通致客户利益受损的共同侵权赔偿诉讼，对方提出主管异议，主张与卖家有仲裁约定，法院没有管辖权，案经深圳市南山区人民法院一审、深圳市中级人民法院二审、广东省高级人民法院再审，最终以必须先行仲裁裁决确定卖家违约责任，方能再起诉借名人、新买家为由，认定案件不属于法院受案范围，裁定驳回客户起诉！（第三审、第四审、第五审诉讼）

同时起诉卖家、借名人、新买家共同侵权被裁定驳回后，为规避仲裁，笔者又代理客户仅以没有仲裁约定的借名人、新买家为被告，以卖家为第三人重新提起侵权赔偿诉讼并继续申请查封涉案房产，深圳市南山区人民法院一审认为，诉讼本质与前次一致，以同样的理由外加重复诉讼，再次裁定驳回客户起诉，并解封了涉案房产！（第六审诉讼）

解封后，涉案房产被抵押权人拍卖，客户提出执行异议并申请执行法院留置剩余拍卖款无果

笔者又代理客户上诉，目前第二次侵权赔偿诉讼尚在二审过程中，大概率还会被驳回。（第七审诉讼）

期间，客户申请撤销第二次仲裁裁决，深圳市中级人民法院裁定驳回（第八审诉讼），其后卖家亦申请撤销，深圳中院至今尚未裁定（第九审诉讼）。

选择仲裁，将错就错，愿赌服输！

客户问我：现在怎么办？我说：我已尽力，等深圳中院审理我们二次侵权诉讼结果，如果仍被驳回，再对卖家申请仲裁（第三次仲裁）、执行，执行不了，再起诉借名人和新买家承担连带责任，还要一审、二审、执行（第十审、第十一审）

客户问：那还要多久？我说：可能还要三年，但是房子已经没了，执行剩余款也被他们领走了，估计那时借名人和新买家也没财产可供执行了！

客户又问：那我的60万定金也追不回来了？我说：大概率是这样，我风险代理帮您打了几年官司，本该胜诉的案子，律师费也没了，也在亏本帮您做万恶之源就在于您合同中约定了仲裁，仲裁没有第三人制度，没法与卖家同案追究借名人和新买家的责任！

客户哑然

我又补充说：我们申请撤裁被驳回了，对方今年2月申请撤销，深圳中院超过两个月审限至今没有裁决，会不会撤销？如果撤销了第二次裁决，我们就可以摆脱仲裁魔咒，直接向法院起诉了。

客户大喜，我又说：此一时彼一时，时过境迁，之前一并起诉是为了查封房屋，确保胜诉后能够执行到位，现在房子都被拍卖了，剩余拍卖款也都被领走了，再一并起诉已无意义 。

客户再哑然心里话：

**的仲裁，如果诉讼，追加共同被告早就解决了，这搞了老子三四年，还得第三次仲裁，第N审诉讼，也不知道猴年马月才能结案，房价上涨不说，可怜我打工赚的60万定金如滔滔江水一去无回

买代持房，约定仲裁，房子被借名人串通卖家恶意转移，卖家没有支付能力，怎么追究没有合同和仲裁约定的借名人和其他侵权人责任？

三级法院说：先仲裁，后诉讼，起诉共同侵权？不予受理！

不听笔者言，吃亏在眼前：买代持房，千万千万别约定仲裁，否则重蹈本案客户覆辙的人可能就是您！当然，您也可以执意选择仲裁，并让借名人做卖家担保人，但借名人愿不愿意？如果有其他侵权人又咋办？

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