买房干货分享

买新房的时候，我们要看什么？

二手房，我们去看房，确实是去小区周边、小区实地和房源内部仔细看房。

买新房的时候，我们要去售楼处看房，去看区位图、沙盘图和样板间，样板间装修摆设都很精致，但是所见即所得吗，肯定不是。

所有样板间都会有小字标注：XXX非交付标准。

其实在买新房前，比起去售楼处看房，最重要的是要看楼盘的价值，即：

地段、产业、配套、品质。

我们常说“地段为王”，这个道理也是楼市的永恒定律。

投资属性楼盘只是个例，我们这里说的地段，主要是指板块。

不知道你有没有发现，深圳这几年涨幅不错的楼盘，全部都细化到板块了。

有的板块本身已经很成熟，叠加产业支撑，配套齐全，只要产品做得别太差，轻松就能去化，比深圳湾、香蜜湖、宝中等！

有的板块发展稍晚，但是有强产业支撑，也不缺购买力，比如前海。

以上两类都属于半投资半自住属性的。

还有就是一些先规划后发展板块，暂时还没成型，城市界面差一点，但是有不错的规划，产品做得到位，也不愁卖，这类保值没问题。

往往是那些板块很一般、周边发展成型但没什么想象空间、配套有又不全的，品质如果做得好一点，起码能满足自住，如果品质不行，买了就很容易踩坑。

大家如果有关注这类楼盘，不妨把近5年数据拉出来看看，涨幅能和大盘持平就不错了。

买新房的时候，我们要注意什么？

在实地去看新房的时候，可能有人会告诉你要看容积率、梯户比、园林规划等等。

这些重要么，不能说不重要，不过在它还是一些数字或是图片的阶段，你也真的看不出什么。

务必要去看看地块，去地块周边转转。

小区附近是否有嫌恶设施，比如垃圾场、高压电线、铁路、化工厂等。

周边是否有车流量多的大路，这条路在地块哪一侧，规划配套在什么位置，空地是否已经留出，还是待规划拆迁状态等。

也就是说，地块是否优质，才是直接影响未来居住体验的关键。

有些地块周边或许有铁路穿过，但是如果在小区设计时隔音措施做好，这些不利可以抵消掉。

或者不利因素在地块的一边，在选房时，我们可以避开这个不利因素，但这个前提是地块所在板块需求充足，否则还是尽量别碰。

另外，地块本身的条件也很重要，这将直接影响楼栋的排布。

我们买房常说要看采光，现在市面新房主流设计经常采用大面宽、落地窗。

要知道，如果地块本身不规则，楼栋排布不开被遮挡，即便是大面宽、落地窗也拯救不了采光。

如果地块朝向确实一般，楼栋又是临街，把边户型视野起码还不错。

但如果地块本身面积很小，加上地段差一些，小区户数少，无稀缺性可言，这种地块缺点就是致命的，买了必踩坑。

买新房的时候，折扣越大越好么？很多人买房的时候，最关注的可能是价格。觉得折扣力度越大，越便宜就觉得值得买。现在已经不是前些年了，地价在哪儿摆着，如果真的是具备前面所说四个价值要素的楼盘，折扣力度不会很大。毕竟，开发商也要赚钱。所以，不要看到价格便宜的楼盘就心动，任何楼盘在市场面前都有一个衡量标准，折扣也要理性看待。

有购房经验的都知道，一个新盘第一期开盘价格通常是最低的，因为首期为了吸引客户，会拿楼栋位置稍微一般但是价格低的来跑量，真正好位置的楼王都会留到后面卖。

一个板块组团，价格相对低一点的地块，位置也可能如此，这就要看购房者的预算和需求，来具体判断是否值得买了。

怎么去判断某个新房项目是不是能买？

我们一般会从几个维度上来判断，第一是板块是否有强支撑，第二价格是否有性价比，第三从房子的流通性、增值情况，来判断未来在二手市场上是否有足够的竞争力。这两年的新房是有比较多的风险的，开发商会不会暴雷、房子会不会烂尾、交付的质量会不会有问题，销售给你的承诺，是否能够兑现，等等。包括我们很多接过来的咨询，都是业主订了新房，结果实际交付和承诺的差的太远，还要去维权的。所以，新房也不是闭眼买，必须做好功课，了解地块的情况、开发商的情况等等！

买新房不踩坑，应该怎么选？

第一个思路，一定是要挨着产业去找；

第二个思路，你要去选倒挂；

第三个思路，最好去选跟这些比较强的城区有交界的地方，比如选前海或者赤湾。

追求保值、增值是选次新的二手还是选新房呢？新房流动性不如二手房吗？

新房流动性不如二手房是指，新房没下产证前，是没法交易的，下了产证一般也要再等两年才能够卖。

因为不满两年税费高，你卖不到合适的价格的。

但是新房和二手房到底要怎么去买，我觉得都有选择，要看你看重的是什么？

是自住、还是上学占坑、还是投资，要看具体的目的。

如何评估房子价值？

人口数量逐渐减少、小学生数量逐渐减少的城市尽量不用考虑

超大特大城市人口稳定，但是城市的人口负荷有限，增量有限，房价相对稳定，但是价格也相对较高。

选择标准就是看其经济发展的空间，具体城市的发展判断可以依据城市的产业基础、地理位置、人口、高等教育资源等选项进行辨别。

好的资产，就是能产生利息的资产，即有息资产

类似于债券有利息、股票有股息等金融资产，房子也有租金，租金就是其利息

永续年金的现值公式：

总的现值=每年利息金额(即租金）➗ 当前的市场利率(一般以十年期国债利率或5年期的市场LPR利率进行计算）

所有有息资产都可以用该公式计算，即将资产的总值换算成当前的市场价格

租金的变化取决于人口变化带来出租房的供需变化；人口流入到工资上涨的城市中，租金在供需的变化下也会随之提高

但是租金的涨幅是有限的，因为租金与工资收入是高度捆绑的；当一个城市的租金涨幅占比城市平均月收入太多，造成生活成本过高，也会导致人口的出逃，这就是为什么会有‘逃离北上广’的故事。

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