首套房贷利率低至4.0%，还会有救市大招吗？

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6月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.55%，5年期以上LPR为4.2%，均比上一期下降10个基点。

这也是2022年8月以来LPR的首次调降。

（来源：中国人民银行）

众所周知，5年期以上LPR与个人住房贷款利率挂钩，央行降息对购房者而言是重大利好，意味着月供降低、负担减轻，有利于刚需和改善一族的入市。

以贷款300万元、期限30年、等额本息还款方式计算，5年期以上LPR下降10个基点后，每月可少还房贷175.62元，积累30年月供减少63223.2元。

对于已购房的购房者，若重定价日在6月下旬的个人而言，马上就可享受LPR下调的福利，房贷利率有望下调10BP。

但一般重定价日在1月1日，意味着大多数个人明年才能享受此次5年期LPR下调的福利。

招联金融首席研究员董希淼对媒体公开表示，央行通过全面降准以及政策利率下降将在三个方面发挥积极作用：

①再次传递出稳增长、促发展的政策信号。

LPR结束连续多月的不变，体现了货币政策更加精准有力，有助于进一步稳定市场预期，提振市场信心。

②降低实体经济融资成本，推动企业和居民贷款利率稳中有降。

LPR下降之后，以LPR为定价基准的存量贷款利率将下降，新增贷款利率也有望降低，有助于激发有效融资需求。

③促进房地产市场平稳健康发展。

LPR下降之后，存量房贷和新增房贷利率都将继续下降，住房消费者负担减轻，有助于提振居民住房消费意愿，也有助于扩大其他消费和投资。

贝壳研究院分析认为，今年以来宏观经济复苏不及预期，社会总需求不足，本次降息释放积极的信号，利于稳定社会预期，提振经济增长信心。LPR下降带动社会融资成本降低，存款利率下降有助于缓解居民超额储蓄的情况，将推动投资和消费需求释放。

来源：贝壳研究院，6月重点城市分线房贷利率

对于楼市，5年以上LPR下降息带来房贷利率的普降，首套房贷利率下限降至4.0%（LPR-20BP），二套房贷利率下限降至4.8%（LPR+60BP）。截至6月中旬，贝壳研究院监测的百城中有超五成的城市首套房贷利率在4.1%及以上的水平上，本次降息后，此类城市首套利率均有10BP的回调空间，所有城市二套房贷利率也均有10BP的下降空间。房贷降息结合降低首付，将有助于降低购房成本，促进住房需求释放，为市场修复注入动力。同时存量房贷利率也将同步下降，减轻存量贷款客户的月供压力。

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近期，关于“救市”的呼声不绝于耳。

6月6日，中国经济时报发文一线城市房地产的“限购政策应该适时调整”了。

6月8日起，六大国有商业银行的存款基准利率在全国范围内被下调至2.5%。

6月16日，国务院召开了常务会议，提出“围绕加大宏观政策调整力度，着力扩大有效需求，做强做优实体经济、防范化解重点领域风险等四个方面“研究提出一批政策措施。

这次LPR下调，意味着是国家层面对楼市的托底力度加大，有利于提振房地产市场信心。

目前市场有一种观点：认为LPR降息只是开始，救市大招或在后面。

你觉得可能性大吗？

文君认为，不管后面的刺激楼市政策有没有，买房需求在收缩是不争的事实，利率的调整，能带给购房者多大的期待呢？

刚需购房在减少，那么房子流动性就降低，然后价格就承压，价格不涨，投资投机群体和资金就不会入场，因为这个群体只会借势炒作，买涨不买跌。

而改善群体面对房价承压，也必然会失去改善动力，房价要是会跌，再等等也不急，为什么非要现在买呢？

说白了，从真正居住需求的角度来看，在稳健的货币政策主线之下，房贷利率降低对于购买力的影响，可以说收效甚微。

如果说楼市继续低迷，不排除国家层面对住房领域会有更加针对性的支持举措。

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对于深圳购房者而言，此次降息，意味着首套房贷利率将从4.6%下调至4.5%，买房成本进一步减少，能够促进市场交易活跃，市场信心进一步修复。

事实上，深圳楼市提振市场信心早有迹可循。

6月1日，深圳公共资源交易公共服务平台公示南山深超总T207-0060宗地出让信息显示，该宗地块将于6月30日下午15时出让，挂牌起始价108.98亿元，是深圳土拍历史上最高宅地；毛坯限售均价133300元/㎡，是目前深圳新建商品最高的限价；本项目不限制户型比例，即不受70、90政策限制。

从深超总的这宗宅地公告信息我们可以发现，该项目开盘均价有望成为深圳新房备案均价天花板，新房豪宅将会更贵。

这就相当于间接释放了一波涨价的预期。

还有，T207-0060宗地的商品住宅不再受“7090政策”限制。届时或有机会见证深圳住宅历史上最霸气的户型面积。

这也意味着，土拍市场政策有所松绑。

值得关注的是，6月15日，深圳公共资源交易中心以挂牌方式公开出让宗地号为【X2022-0001】的宅地使用权，该地采取“单限单竞+摇号”规则挂牌出让，没有限制普通商品房销售价格，将于7月14日正式交易。

这也是深圳限价拍地以来，再次出现的 “无售价限制的纯商品房宅地”！

该宗住宅地块是位于深汕合作区小漠镇，片区均价1万出头，即使取消限价，房价也不会有太大的差距。

不限价宅地挂牌出让、商品房的售价上限上调，土拍政策的松绑，可以说是间接托住了深圳当下的市场，有利于楼市提升信心。

福田安托山豪宅——海德园于6月12日开盘推出237套建面约86-161㎡的毛坯住宅，备案均价约12.6万/㎡，单价区间约12.145万-13.093万/㎡，总价约1094万-2063万/套，当天售罄的现象再次重演。从海德园三次开盘当天日光的骄人战绩这一点来看，就知道深圳有钱人的购买力有多强劲了。

事实上，真正缺钱的是刚需购房者，所以说，“救市”的重中之重是刺激刚需买房人的消费欲望，方能稳定楼市信心。

部分素材来源：经济参考报、贝壳研究院、网络等。