实探龙华宅地！片区16盘厮杀，靠“深高北”突围

6月1日，深圳挂出宅地出让公告，仅两宗地却收获了深圳拍地史上最高声浪。

其中龙华民治宅地，位于深圳高级中学北校区（以下简称“深高北”）扩建范围之内，又靠近深圳北站商圈，限售均价比周边项目价格上涨11.1%。

要数深圳卷得最厉害的区域，龙华必榜上有名。

实探龙华宅地

 仅离深高北约200米

龙华民治街道A811-0347宗地，该地块位于龙华区民治街道民塘路与白松四路交汇处西北侧，与深圳北站的直线距离约500米，距离深圳四大学校之一的深高北约200米。

有深高北的学校资源，足以成为房企竞逐的理由。但除了竞争对手，要拿下这个地块也需要谨慎。

该宗地土地用途为“商业用地+二类居住用地”，采取“三限双竞+摇号”规则挂牌出让，总建面72850平方米，容积率7.2，起拍价14.41亿元，封顶价16.57亿元。

根据设计要求，建筑高度限高160米，需要建设建面约3.71万㎡酒店。绿化覆盖率要求20%，比普通住宅减少一半。

该地块的企业竞自持的保障性租赁住房最高限制建筑面积为10060㎡，以地块的热度进入摇号无法避免，如此一来商业占比超过可售商品房面积，且户型面积上依然受7090政策限制。

在建成后的售价上，A811-0347宗地普通商品住房毛坯限售均价80500元/㎡，与同片区、去年出让的华润、中海的72450元/㎡相比，每平米上涨了8050元，涨幅超过11.1%。

地块现状，乐居摄于2023.05

除了酒店和保障房，没有教育规划用地。地块周边有北站壹号、鸿荣源天俊等商业办公在售，再远一些有新盘中海学仕里，项目内配建一所6 班幼儿园，用地面积不小于1800m²。

片区最不或缺的当属商业配套，除了已经兑现的深圳北站商圈、红山1979、上塘荟、天虹等商业，未来还有华润万象系综合体加入，均在地块周边5公里范围之内。

除了在土拍中竞争激烈，同片区的新盘竞争也不容小觑。

据乐居不完全统计，目前民治片区新盘多达16个，华润、中海、保利置业、深业等品牌房企在此扎堆，单价多在7字出头，户型同质、全民营销、折扣优惠竞争十分激烈。

同片区内卷严重

 十余个新盘厮杀

在2022年区统计年鉴数据显示，龙华以常住人口253.5万，人口密度9527人/平方公里，人口密度居深圳各区第三，仅次于福田及罗湖，也是传统关外区域人口密度最高的区域。

截至目前，龙华住宅库存7600多套，可售面积超76万㎡，比今年三月份全市第一的巅峰期有所回落（3月19日为9013套），仅次于龙岗的82.6万㎡。

庞大的住房诉求让龙华房地产走上快车道，近些年地王均出自龙华，民治片区内多个新房单价超过10万/㎡，“宇宙中心”因此得名。

龙华热门成交板块主要集中在红山上塘、深圳北站这两个板块，主要承接了来自南山、福田两个区外溢的居住需求，因此民治片区在楼市中一直都有不俗的热度。

截至目前，民治片区内有十多个新盘在售或者即将入市。

深圳民治片区新盘

深圳北站板块，华润北站超核中心、中海珑悦理、中海明德里、中洲迎玺花园、恒壹四季华府、华润紫芸府、保利招商龙誉花园等项目扎堆于此。

被当成深圳北站牌面的华润北站超核·润府，3月首次入市，前后两次推货1200多套住宅，主打99-143㎡三至四房户型，备案均价7.25万/㎡，在吹风带装修多时后，突击开盘毛坯交付。

据深圳房地产信息平台显示，截至6月5日一期网签率约79%，与3月底统计的75.5%网签率比成交速度滞缓；二期推出708套，网签量约65%。

龙华牌面这样的去化率放在过去是惨淡，如今算是十分不俗。

北站商圈接下来的两个重点项目，中海珑悦理与华润紫云府，同享交通与商业，一样的限售价格，只在户型上中海项目88-129㎡三四房，选择多了100㎡+四房，而紫云府主打81-93㎡三房。

中海珑悦理。乐居摄于2023.05

红山上塘板块，接下来也有不少新盘。与深圳北站商业氛围相比，红山生活气息更为浓厚，多个商业及龙华实验学校资源，片区内三个项目一举一动皆受外界密切关注。

深业颐樾府主推78-125㎡三四房，安宏基天曜府选择性更加多元，主推97-135㎡三至四房，深业毛坯限价7.21万/㎡，后者预计价格与区域新盘看齐，目前两个项目展厅与板房都开放，预计很快便会入市。

另一个项目联发臻著雅居毛坯限价73300元/㎡，紧挨着深业颐樾府，可售住宅共360套，入市时间待定。

随着多胎政策的放开，“三房”俨然成为标配，高使用率的“四房”也是市场趋势。

在过去一年深圳新房的成交中，90㎡-144㎡面积区间为主流户型，最高峰值占比超过61%，今年5月占比57.5%，从侧面说明当前楼市的支撑主要来源于改善和豪宅需求。百平米左右的四房是成交保证。

据深圳中原统计数据，深圳楼市5月份各区网签情况，龙华区以652套排名第一，但环比依然下降了19.8%。网签套数TOP10项目中，龙华占据三个席位居第一。

挤过一轮泡沫的龙华

 二手市场如何？

龙华人口居住密度大，住房诉求高居不下，而长期受诟病的学校问题，一时半会却难易根治。近期，有网友爆料龙华教师降薪及拖欠工资，再一次把龙华教育置于风口浪尖之上。

经过市场的挤泡沫后，龙华的一二手房价格回落，没有了“宇宙中心”的底气，但总价在700万、首付200万左右的房子，刚性上车也不容易。

5月份楼市成交数据出炉，深圳二手房全市成交量连续两月下滑，不少置业者入市积极性下降，但自住型的刚需购房意愿仍相对积极。据贝壳研究院监控数据显示，龙华区无论一手还是二手房，前5个月的月均成交量与去年同期相比有所上涨。

这与市场上的库存、放盘量密切相关。据中原4月数据，龙华各个板块的挂盘量环比皆有上涨，最高观澜片区挂盘量几乎翻番，民治、大浪片区相对较少，但也接近20%的涨幅。

而在挂盘价格上，除了深圳北站之外，多个板块几乎持平。值得关注的是民治片区成为龙华唯一挂牌价环比下跌的板块。“以价换量”的意识很长一段时间内占据主导。

从单盘挂盘价来看，距离与教育起到了决定性作用。

学校资源依然是硬通货，深高北周边的几个项目，金亨利、莱蒙水榭春天等不愁没有成交。

距离上区内靠近福田的几个片区如深圳北站、红山上塘，片区内写字楼众多，人口吸引力较足，配套齐全因此价格最高，挂盘均价呈现“越向北价格越低”走势。

深圳高级中学北校区

近日，拥有深圳高级中学（南校区）学区的海德园，在一众新盘艰难卖房的时候，依然傲视群雄，成为深圳今年首个拼积分的打新盘。拥有深高北的龙华宅地，能否在众盘中杀出一条血路？