2.17万/㎡起！“刚需天堂”供应爆炸，28个新盘在排队入市！

因为常年供应成交双高，价格又低，龙岗被认为是“刚需天堂”。

去年，龙岗供应15280套住宅，依然位居各区首位，比排在第二位的龙华高出4000套，比排在第三、第四的光明、宝安加起来的还要多。

从各区成交数据看，根据贝壳研究院数据统计，去年新房成交最多的依然是龙岗，9287套。二手房方面，龙岗全年成交5211套，同样是成交量最大的区，占去年深圳二手成交的31%。

这意味着，在去年的二手买房人中，每三个人中几乎就有一个人选了龙岗。

不得不说，虽然有人嫌弃它，但也有太多人用手中的钱投票，需要它，选择它。

不过今年龙岗面对的情况又有所不同，除了同区竞争压力之外，还有来自可售人才房的价格碾压，龙岗只有更卷更努力了。

那在你的眼里，它今年还是刚需天堂吗？

如果你是刚需，会选择龙岗吗？

今天，我们来简单地探讨龙岗的价值，也为大家盘点一下2023年的龙岗待入市商品住宅、可售人才房。

深圳以制造业立市

龙岗打造制造业强区

龙岗是深圳的国土大区、产业大区和人口大区。

不仅占地最广，人口仅次于宝安，还连续5年位居全国工业百强区榜首。

所以深圳提出要以制造业立市，龙岗随之提出将打造世界一流的制造业强区，守住工业基本盘，为深圳扛起实体经济的强大”脊梁“。

▲龙岗区“一芯两核多支点”发展战略布局图

立足全市“20+8”产业发展布局，龙岗积极承接其中的“11+2”产业集群：

• 11：网络与通信、超高清视频显示、半导体与集成电路、智能终端、软件与信息服务、数字创意、新材料、现代时尚、安全节能环保、新能源、生物医药；

  
  

• 2：重点布局可见光通信与光计算、细胞与基因2个未来产业，与原有产业优势融合发展。

晒一晒龙岗2022年的产业成绩单：

新增挖掘招商引资项目156个，荣获深圳“2022招商优胜区”称号。

龙岗全社会研发投入占GDP比重、PCT国际专利申请量继续保持全市第一，跻身2022年中国创新百强区排行榜“十强”。

新增长引擎愈发强劲。

去年，龙岗深圳工业软件园、平湖智造园、宝龙生物药创新发展先导区、深圳建筑产业生态智谷等重大项目开工。

龙头企业全屋智能业务落户，建筑业产值突破1000亿元、同比增长近3倍。

值得关注的是，过去一年龙岗规划能级不断提升，发展新空间加速拓展。

2022年，龙岗共整备土地526.8公顷，其中产业空间181.1公顷、居住潜力73.1公顷、民生设施92.4公顷、其他整备180.2公顷，完成总量全市排名第一，为重点项目的引进、落地提供了坚实的用地保障。

2023年，龙岗还将进一步纵深推进18个大面积产业空间土地整备，为产业发展和配套落地腾挪空间。

▲龙岗区18个大面积产业空间利益统筹项目分布图

除了产业，配套的落地对买房人来说则更为直观。

去年龙岗迎来地铁建设收获季，喜提14号线、16号线通车。

目前，在建的还有地铁3号线4期，预计2025年通车。

另外，在地铁五期规划中，6条涉及龙岗：分别为17号线一期、21号线一期、22号线一期、25号线一期、27号线一期、10号线东延（深圳段），重点覆盖龙岗西部片区的布吉、南湾、坂雪岗科技城、龙岗中心城等重点片区。

▲深圳发改委公示的地铁线路，最终规划以国家批复为准

再加上现有的3、5、10号线一起，龙岗或实现重点片区轨道全覆盖。

另外，深惠、深大城际及深惠城际大鹏支线、深汕铁路全线启动建设。

教育方面，学wei供给持续增强，龙岗（深高）高中园、平湖中学扩建完工，新增公办高中学wei9300个。

推进建设新改扩建义务教育学校项目18个，龙高集团龙城创新学校、深圳高级中学龙岗学校等4个项目建成交付，新增义务教育公办学wei1.3万个。

新开办公办幼儿园13所，新增公办幼儿园学wei5220座。

组建深圳中学龙岗学校（集团）、建文外国语学校等中小学教育集团5个，龙城高级中学（教育集团）入围省级优质集团培育对象。

而据龙岗区教育局消息，2023年开工建设深圳市外国语平湖学校写入了龙岗区政府工作报告。

至此，深圳四大ming校齐聚龙岗，深圳中学（龙城街道、坂田街道）、深圳实验学校（坂田街道）、深圳外国语学校（平湖街道）、深圳高级中学（宝龙街道）。

▲深中挂牌

虽然产业在突破、配套在补齐，龙岗的房价依然是深圳洼地，获得购房者青睐。

据@深圳买房计划 不完全统计，2023年，龙岗将有28个潜在入市的住宅盘，其中2个为可售人才房，坂田、布吉、大运等各片区都有分布。

28盘，约2.17万/㎡起

这三个潜力片区，值得关注

提起龙岗，绕不过布吉。

作为“深圳改革第一村”，这里发展的早，聚集了大量的商业、产业，人气之旺，一度被誉为“小香港”，不过也正因为发展的早，“旧、挤”的印象也烙在了买房人的心里。

但在深圳几十个片区中，与市区距离这么近，新房还是“5字头”的片区，布吉又显得较为稀缺，特别是一些低总价二手楼盘常年占据深圳成交榜首，这也是布吉的难得之处。

今年布吉新盘的供应不少，百鸽笼片区也难得有新盘入市，包括百合公园小镇、信义金御半山珑门、以及新保辉香悦轩。

另外已经取证，正在意向登记的招商臻城花园也值得关注，央企大盘、准现房、品质社区。

▲招商臻城实拍图

再说说龙岗两个例牌热点，一个是坂田、一个是龙岗中心城。

对于龙岗来说，坂田的地位举足轻重。

坂田是龙岗“西核”主战场、核心区，除了有巨头华为，坂田还是深圳跨境电商最为发达的区域之一。

并且坂田的位置距离福田等中心区较近，所以体现在房价上也更高，也是福田需求外溢的主要区域。

龙岗另一个配套完善的地方，是龙岗中心城。

炫目的“红立方”三馆一城，还有见证片区崛起的龙城广场，龙岗客家民宿博物馆、龙岗文化馆、龙岗大剧院、龙岗影城，都是闲暇时的好去处。

▲“红立方” | 龙岗发布

今年坂田预计有两个新盘，一个是信义项目的二期，相比一期来说，二期距离地铁口更近，交通上有优势。还有一个是小的单体项目，城建峰璟苑。

龙中的新盘有3个，其中华润昭华里周边小区林立居住氛围纯粹，布有中央悦城、紫麟山、天健郡城、龙福一村等。

限价4.45万/㎡，近16号线尚景地铁站。

我眼中的龙岗，有3个高潜力片区：

提前说明：一千个读者，一千个哈姆雷特。涉及评判都很难避免主观色彩，如有不同想法，欢迎评论区留言探讨！

✨ 大运

湾区之舞+科教+深港合作，定位再升级

从大运新城到大运深港国际科教城，大运片区始终是龙岗重点发展战略之地。

不过如今的大运片区，已经不再拘泥于文体服务和文化地标功能，而是有了更高的创新定位。

▲大运深港国际科教城

科教定位，是龙岗为大运新城开发注入的新内涵。

当下以大运深港国际科教城为核心，一个科技创新圈正在加快形成。

该片区已形成以深圳国际大学园为创新核，各类创新资源加速集聚的态势，汇聚了3家诺贝尔奖科学家实验室、2家深圳市十大基础研究机构、42个创新平台，建成产业空间150万平方米，拥有众创空间22家、科技企业孵化器8家。

大运深港国际科教城承载着引领全区发展的厚望，也被写入广东省政府工作报告、2022年深圳市政府工作报告、深圳市第七次党代会报告和深圳“十四五”规划等数个事关未来发展的重要规划中。

不仅如此，大运深港国际科教城还是深港合作的重要一环。

今年，龙岗区委七届二次全会提出，抢抓香港北部都会区发展机遇，开展大运深港科技产业合作区规划研究，主动承接前海、河套等重要深港合作平台要素溢出，实现国际大学园与深港科技产业合作区融合发展等。

可以说，未来在大运新城，高新产业和高校组CP，形成全新高科技CBD，企业、高校与科研人才之间将形成良性闭环，组建一个产学研一体化中心。

此外，大运的配套还在升级，去年深圳多条地铁线开通，其中大运枢纽一下子开通14/16号线两条，至此，大运的交通便捷度便更上了一层楼。

▲大运枢纽被称为“湾区之舞” |  图源SHENZHENLOOK

龙岗区政府官网还显示，大运深港国际科教城正在布局和落户华润万象城高端购物中心，打造龙岗商业新名片。

今年大运预计有5个项目入市，其中利联星龙园、深铁阅云境、颐安都会中央值得关注。

深铁阅云境广场周边是颐安都会中央、COCO Park、龙岗大学城、大运体育馆等，城市建设、配套都比较不错。

▲项目效果图

占地面积5.6万㎡，建筑面积37.7万㎡，土地使用年限商业、办公40年，居住70年。

项目共分南北2期开发，住宅共约1834套，公寓约1350套，一期可售房源为628套，产品有建筑面积约95-140㎡住宅，毛坯限价5.08万/㎡。二期可售住宅约1206套。

值得注意的是，项目同时有可售人才房，限价≤3.04万/㎡。

颐安都会中央位于龙岗的大运新城片区，共分七期开发，是一个占地22万㎡，总建面约120万㎡的超大型枢纽综合体，目前2期、3期、5期均已出售。

项目4期位于红棉路与犁嘴路交汇处，占地面约2.5万㎡，建面约12.2万㎡。4期住宅总套数751户，于去年9月开盘售出375套，容积率3.5，精装交付。

▲颐安都会中央效果图

本次入市产品为1栋A/B座，面积为109-145㎡大户型，预估推出房源约180套。

星龙园，北侧是龙岗外国语学校，西侧是“绿景大公馆”。周边还有大运中心体育场馆、大运公园，区位优越。

当然最大的亮点是，目前学区范围属于龙岗外国语学校学区，深圳东部最好学校之一。（入学条件、学区划分均以政府相关政策及学校相关规定为准）

项目占地约0.9万㎡，是陂头背及建新村旧改的一期，由3栋建筑组成，其中1、2栋为住宅共42层；3栋为6班幼儿园4层。

目前，项目已开展厅，预计推出448套，户型为72-83-95-118-143㎡2-4房。

项目整体效果图

✨宝龙

GDP增速第一，初具“科技新城”雏形

2022年宝龙街道地区生产总值增速13.4%，在龙岗区各街道中排名第一，总量排名第二。

规上工业增加值、固定资产投资两项主要经济指标，均保持17%以上的增长率，经济发展呈现出韧劲强、后劲更足的特点。

龙岗政府工作报告中也出现了许多“宝龙元素”：

2022年，宝龙生物药创新发展先导区一期动工，深圳宝龙专精特新产业园等项目动工；

2023年，开工建设宝龙生物药创新发展先导区二期、上井半导体与先进制造业产业园，建成宝龙智造园。

不仅要建，还要真正能吸引企业过来，为此，宝龙积极营造优质的营商环境，降低企业成本。

比如宝龙智造园，2023年建成后将按创新型产业用房的租金标准，相当于市场价7折的价格租赁给企业。

比如深圳宝龙专精特新产业园，其建设的产业用房可全部面向企业分割销售，厂房售价按“成本价+微利”方式定价，价格控制在8000元/㎡以内。

年前，深圳宝龙专精特新产业园项目意向企业签约仪式上，当天有18家优质企业成功签约引资额超过42亿元。

除了产业之外，地铁14号线、深高龙岗学校、约7.8万㎡宝龙文体中心和约25万㎡龙湖体育公园都是宝龙看得见的配套，宝龙已初具“科技新城”雏形。

今年宝龙除中海寰宇珑宸已加推外，预计还有中海阳光橡树园二期待入市，项目距离最近的地铁14号线南约地铁站800米（百度地图实测），快线地铁盘。

另外，今年宝龙还有三个可售人才房项目，其中一个是目前还在申购阶段的星河珑府，另外两个是去年首批返场项目，安居颢龙苑和安居玥龙苑，还未有推出消息。

星河珑府旁边有宝澜雅苑等安居型社区，同时，还有龙城高级中学、宝龙外国语学校以及一所新建九年一贯制学校。

安居颢龙苑和安居玥龙苑则属于宝龙专精特新产业园试点项目，就在宝龙科技城内。

▲宝龙专精特新产业园试点项目五个地块分布图| 上为安居颢龙苑，下为安居玥龙苑

✨ 平湖：

枢纽+旧改+产业

平湖综合交通枢纽，是深圳9大枢纽之一，与深圳北站、西丽站、光明城站等枢纽并重，光看能级，平湖片区被赋予更高的发展定位，跟其余8大枢纽一起，成为大湾区融合的加速键。

根据深圳地铁副总规划师孙永海近期对深圳交通规划的分享，预计到2025年，从平湖中心到深圳各组团中心，除盐田外最高可达时间为43分钟。

其中，到前海约19分钟，到南山中心约半小时，到福田中心约35分钟。

▲图源：深圳地铁副总规划师孙永海的主题分享

而据不完全统计，平湖片区的城市更新超过25个项目，总体量超过1000万㎡。

更重要的是，今年以来，多个项目有重要进展。

比如，长宜物流地块清拆，并于上个月出让地块，用于打造深圳跨境电商总部基地。

再比如，2月27日上午，鹅公岭股份合作公司股东代表大会以全票（72名）表决通过股民回迁安置补偿方案、四方协议及搬迁补偿方案等事宜，一期拆迁谈判即将启动。

这意味着对于平湖来说，“旧”或许只是暂时的。

产业方面，平湖一手抓ICT产业集群、一手抓跨境电商。

事实上，这两大产业在平湖有非常深厚的沉淀，以及亮眼的成绩。

中科谷产业园区5G+ICT为主导产业，已引入60家高科技企业，2021年产值超30亿。

近年引进的行业领军企业领益智造也在大幅提高平湖ICT产业产值，2021年，企业产值达60亿元。

随着领益智造位于平湖金融基地的产业园开工，未来还将带动上下游产业链发展。

此外，跨境电商产业的实力也不容小觑。

近千家电商企业集聚在“国家电子商务示范基地”华南城，2020年华南城跨境电商企业年销售额超700亿。

就在上个月，特建工摘得平湖G04219-0069地块，用于建设跨境电商总部大厦。

2023年平湖街道工作计划中还提到，引导成立跨境电商行业协会，加快平湖跨境电商总部基地建设。枢纽交通+千万体量旧改+硬核产业，平湖蓄势待发。

今年平湖有两个待入市项目，其中一个是合正新悦的推新。

合正新悦前身为合正新南村旧改，距离最近的地铁站是10号线双拥站，周边有平湖万达广场、荟港城、平湖广场、华中师范大学龙岗附属中学（集团）平湖中心学校（九年一贯制）、龙岗区高级实验高中等配套。

整体建面27万㎡，分四大地块进行开发建设，分别对应到新悦朗园、新悦润园、新悦启园等三宗商住地块和一宗九年制学校地块。

目前已入市的是润园，共计811套住宅，面积75-120㎡，均价4.26万/㎡；

朗园3栋住宅，共计629套；启园3栋住宅，共计861套。

另一个则是岗宏翰林华府，前身为鹅公岭园岭旧改，将提供22.2万㎡(含保障房1.6万㎡)住宅，配建商业、办公及旅馆业建筑共8.6万㎡和12班幼儿园等。