你以为亏322万，却是业主保房套路！捡漏法拍房，这些必须看懂！

昨天在网上冲浪的时候，看到一套熟悉的房源又上架了法拍。

位于南山红树湾片区的御景东方花园7号楼，对面是华侨城中学（深圳湾部），距离深圳湾总部基地不到1公里，旁边还有中信红树湾等小区。

2006年建成、191㎡的户型，高峰期小区单价卖到14.5万+/㎡，这两年成交单价集中在11-12万之间。

起拍价1610万/㎡，单价约8万+，并且根据法拍公告，70多万的增值税由原业主支付，看起来还是有捡漏空间。

不过仔细一扒拉，发现这套房源并不简单。

两挂两拍，涨价632万

为什么说这套房很熟悉，因为去年12月该房源首次拍卖，当时9人报名，出价110次，2490万成交。不过随后买家悔拍了，交了161万的保证金。

3月7日再次开拍，这次有23人参拍，拍到了3122万，半年涨了632万，单价13万+/㎡，不少机构分析市场回暖的气氛带到了法拍房。

不过房源怎么又重新上架了呢？

据向法院人员求证，由于买家没有按照原定期限交齐款项，已经向买家发了悔拍书确认，房源再次被悔拍，又交了161万的保证金，所以这才重新上架。

一次悔拍可能是巧合，两次都悔拍，大概率事出有蹊跷。

此前，我们也报道过，有业主为了争取时间清偿债务，先后两次支付保证金760万，后来债务还完，成功保了房子。

▲房源再次上架后撤拍

但也有人好奇了，即使是322万的保证金，也是深圳刚需一套房的钱，有钱人真的不在意了吗？

事实上，只要法院没有证据是债务人自己拍回去的，保证金就会用来清偿债务，所以这相当于分期还债了。

不过，这样的操作也有风险，如果悔拍后，再次拍卖的成交价低于上次成交价，需要买家进行「差价赔偿」。

如果被判定为恶意竞拍，不仅保证金会被没收充国库，买家还将会有被罚款和拘留处罚的风险。

而在实际案例中，保房行为依然很难规避。

不过这次留给原业主保房的时间不多，距离下次4月16日开拍，仅仅剩下一个月的时间。

如果1个月后房源撤拍，或者继续拍下后悔拍，那就可以断定是业主保房行为。

但想必最着急的还是债权人，根据法拍公告，原业主有约2041万待还的民间借贷。

@深圳买房计划 提醒，如果遇到这种两次或多次悔拍的房源，就不要浪费时间了。

即使能够拍到，价格可能也会远远超出预期。

参拍法拍房，这三种对手需谨慎

事实上，在竞拍过程中，你的对手是谁太重要了。

无论你加什么价，对方都是秒顶，再看价格，已经没有了捡漏空间。

除了业主保房，你还可能遇到了债权人。

如果最终买受人和申请执行人的名字是一样的，那就是债权人自己下场拍卖了。

与其让别人拍走，自己还要追讨债务，索性不如自己拍走，一劳永逸。

▲竞买人为申请执行人（债权人）| 截图自京东拍卖

这套位于景源华庭的房源97㎡，参考价651万，市场价在750万左右，起拍价为570万。

不过在整个竞拍过程中，债权人秒顶，直接到以704万的价格成交，几乎没有了捡漏空间。

还有之前我们提到的优先购买人，简言之，就是可以不加价的举牌人，同样的价格，他有先要的权利。如果优先购买人想要，那基本也没什么胜算了。

除产权人之外，租客、个人购买公房的原产权单位都能作为优先购买人。

在法拍公告中会明确标注是否会存在优先购买人。

另外，还有一种参与者，是房源的托儿，这种情况在”1元起拍“的小产权房中比较常见，由于深圳小产权房禁止交易，为了尽快销掉房源，有些代理房源的机构，惯常做法就是找人参拍、托价，以造成热度很高的假象。

关于这一点，我们此前的稿件中也已经提醒，有外地买家已经上当受骗。

为低价捡漏，买家拼了！

除了以上，法拍房中的非常规操作真的不少，可以说是千奇百怪。

如果你看到这张图，这套房子你还敢买吗？

上个月，南山后海梦想家园有套法拍房，原业主借了朋友830万未还，被法院查封拍卖。

面对如此威胁，仍有6人参拍，经过27次的出价，最终以302万成交。

可能大部分人都还在担心，不过据机构透露，这或许只是竞争对手的一些小手段，目的是为了让其它参拍者知难而退，从而低价拍下房源。