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约2.97万/㎡起买龙华,你还嫌贵吗?今年29个新盘,你看好哪个?

你对龙华的印象是怎么样的?


  • “房价好高,都比得上福田了。”——来自打算在龙华买房、但犹豫了大半年的李同学。


  • “学wei好紧张,人太多了,配套资源没法匹配那么多人。”——来自家有两岁小儿的宝妈。


  • “远。”——来自一位工作和生活在南山的90后。


  • “宇宙中心、高铁站、富士康。”——来自没在龙华住过的陈同学的第一印象。


  • “因为挤成‘壮士’的4号线,租房从来不敢考虑龙华。”来自一位在西丽工作的白领林同学。


  • “发展很快,很多配套都在建,但也感觉很挤,人多、密密麻麻都是楼,而且公园绿地很少。”来自偶尔来龙华玩,苦于没地方遛娃的年轻妈妈。


从起初作为“福田北”承接福田外溢的居住需求,到2015年梅林关拆除、到2017年挂牌成立行政区、再到多个街道被纳入都市核心区,龙华“宇宙中心”的名号叫得响亮,一小半来自对“深圳中轴”区位的概括,一大半来自对龙华房价的调侃。


2012年,红山莱蒙水榭春天5期入市,均价约2.2万/㎡;

10年后,二手房的成交价已经破13万/㎡。


2022年,龙华发出11张商品住宅的预售证,备案均价约在5.6万/㎡-8.19万/㎡,单价6字头、7字头的项目占大多数。


龙华的现状能不能匹配上这个房价?

它还缺什么?

未来会发展成什么样?


今天我们来简单探讨一下,同时也为大家盘点了2023年龙华待入市的商品房和可售人才房,均价最低2.97万/㎡起,你还会嫌贵吗?


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“宇宙中心”的修炼之路

龙华正在“缺啥补啥”


“人多”、“挤”,是很多人对龙华的第一印象。


人确实是多,挤也确实挤。


2017年,刚成立行政区的龙华的常住人口为160.37万人,2021年已经增长到253.51万人,人口密度约14438人/平方公里,仅次于福田。


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“上班早高峰你试试8点出门,开车堵到脚痛,搭地铁的长队从进站口一直排到地铁站外面。”在白石龙住了近8年的杨阳说。


人口在增长,经济也没有停滞。


据@深圳龙华 ,2022年全区GDP初步预计约2950亿元,增速高于省、市平均水平。


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▲龙华“一圈一区三廊”区域发展规划 | 图源:龙华区十四五规划


晒一晒龙华2022年的产业成绩单:


◎ 新增国家级孵化器1家、企业技术中心2家,国高企业总数突破3200家,专精特新“小巨人”总量增长2.5倍;数字经济核心产业总产出高于传统企业增速6.5个百分点。


◎ 全球招商大会上,现场签约50宗产业项目,涵盖工业互联网、医疗器械、人工智能、5G、智能制造等领域,签约投资总额超900亿,创历史新高。


◎ 推动迈胜医疗、丰宾电子、中电集团、海克列康、中建八局、保利环境等104家重点企业落地。


2023年,龙华把GDP增长目标定为7%,力争规上工业增加值增长8%、社消零增长7%、金融业增加值增长8%。

力争2023年新增专精特新、单项冠军、上市企业等400家以上。


相比起产业发展,配套落地的变化或许更直观。


过去“三少”龙华:少地铁、少学校、少商场,这些年在疯狂补齐配套短板。


比如地铁。

2022年,深圳地铁五期建设规划环评两次公示,龙华赢麻了。


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▲黑框内为龙华区域范围,3条规划的地铁线加密龙华轨交网络


截至目前,龙华只有3条地铁线路开通运营。


4号线,途经观澜、清湖、龙华中心区、大浪、红山-上塘、北站-梅林关这5个板块。

5号线,途经民治、北站。

6号线,途经大浪、红山、北站-梅林关


跟地铁四期建设颗粒无收的表现相比,龙华在五期规划里喜提3条地铁:22、25、27号线,龙华中心区、油松片区最为受益。


据龙华工务署消息,未来还将在五期调整中继续争取18号线及21号线延长至龙华区内。


比如教育。

龙华面临的两个问题,一个是学wei紧张、一个是教学质量。


对于前者,龙华这些年一直在努力增加学wei。


2022年龙华新改扩建义务教育阶段公办学校7所、幼儿园14所,新增学wei超1.5万座。


今年的目标是:完成新改扩建幼儿园15所,新增学wei超5000座,新改扩建学校9所,新增学wei 1万座。


对于后者,去年龙华引进深中,“四大”目前集了仨:深高级、深外、深中。(想喊话深实验:搞快点,就差你了)。


还有商场。

龙华体量超10万㎡的购物中心并不多,龙华天虹、壹方天地、观澜湖新城MH Mall。


住在白石龙的杨阳,在壹方天地开业之前,最头疼的就是想逛街不知道逛哪里,跟朋友约饭都是往福田跑。


去年8月,华润拿下深圳北站附近一宗商业+住宅的地块,计划打造一座五星购物中心,外界猜测将建设万象城,体量约13.4万㎡,将为北站片区的商业氛围定调。


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▲华润置地北站超核项目效果图 | @深圳龙华


而在龙华中心区,龙华商业中心旧改项目的多个地块已经动工,未来将和体量约60万㎡的壹方天地共同组成龙华超级商圈。


当配套短板逐渐补上,房价也在上涨。


可以说,目前在龙华还想找到房价洼地,是有难度的。

但有的片区,随着城市更新、产业的迭代,还会有增长空间。


据@深圳买房计划 不完全统计,2023年,龙华将有29个潜在入市的住宅盘,其中4个为可售人才房。


值得关注的是,25个住宅盘里,近一半的项目不是纯新盘,前期产品在2020-2021年入市,也侧面说明了龙华的新盘都是体量较大的项目。


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29盘,约2.97万/㎡起买龙华

这两个潜力片区,值得关注



回头看龙华的发展,轨迹基本上是沿着4号线自南往北推进。


最先发展起来的是北站-红山,近5年,是龙华中心区,再往北延至观澜。


买房人看龙华,只要预算够,北站-红山-上塘是首选,这三个板块也是龙华楼市的例牌热点,今年会有7个待售新盘。


除了安宏基天曜二期外,其他6个项目都是招拍挂市场拿下的限价盘。


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至于龙华的潜力板块,我更看好龙华中心区-油松片区和观澜。


提前说明:一千个读者,一千个哈姆雷特。涉及评判都很难避免主观色彩,如有不同想法,欢迎评论区留言探讨!


✨ 龙华中心区:

巨量旧改+超级商圈+3条地铁线规划


我们判断一个区域有没有潜力,主要看动能,交通、产业、城市更新、商业,都是考量维度。


龙华提出,要打造规模超200万㎡的市级核心商圈和世界级未来消费体验中心,主阵地在龙华中心区。


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▲工作日下午,壹方天地的人流量,饮品店的户外位置都坐满



去年,壹方天地D区开业,这个体量达60万㎡的商业体全部开放。

而在它的周边,龙华商业中心旧改项目南一、南二片区、北片区已经动工。


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▲龙华商业中心旧改动工


不远处的龙华海岸城旧改项目,已于去年获批,用地面积超21万㎡,总建面超百万㎡。


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▲龙华第三工业区城市更新项目(龙华海岸城)效果图 | 深圳政府在线


等这批旧改项目崛起,超200万㎡的市级核心商圈将成型。


除了商业激活,还有轨交助跑。

深圳公示的五期地铁建设规划里,龙华中心区-油松片区喜提3条地铁线。


今年,龙华中心区-油松片区预计有9个新盘入市,其中包括3个挨在一起的可售人才房,毛坯均价不高于3.96万/㎡。


3个人才房项目,能提供约4000套住房。


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✨ 观澜:

地铁+产业


2020年,4号线延长线通车,观澜地铁破蛋。

也就是那个时候,很多人对观澜的印象才扭转成——“原来也是龙华的一份子”。


目前,观澜生活配套和氛围相对更好的区域,是4号线地铁茜坑-长湖站周边,有商场、有图书馆、有学校,有相对多的商品住宅。


龙华区政府就坐落在这里,周边有合正观澜汇三期、万科启城等待售新盘。


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▲在建的合正观澜汇三期


除了4号线,观澜在五期地铁建设中也受益,规划中的22号线一期从福田上沙到观澜黎光,通车后,更加缩短观澜到市区的距离。


除了地铁规划,观澜这两点的一大吸引力是:华为来了。


都说买房跟着产业走,也跟着大厂走。


华为和腾讯,曾经引领了深圳至少两轮的买房热点,第一轮是在南山蛇口和科技园片区,第二轮在坂田。


2021年10月,华为进驻观澜造“大厂”,拿下一块占地超51万㎡的巨无霸产业用地。


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▲华为在观澜的项目



华为所在的九龙山数字城,片区规上企业产值超2000亿元。


国家高性能医疗器械创新中心落户银星科技园,成为全市唯一的国家级制造业创新中心;迈瑞医疗、华为、美团也相继落户九龙山。


事实上,在龙华的六大重点片区中,观澜就占了3个,除了九龙山数字城,还有鹭湖中心城和观澜文化特色小镇,三个板块的发展侧重不同。


不过,现时九龙山整体生活配套并不完善,周边的商品房较少,去年招商拿下华为项目附近宅地,案名为招商雍云府。


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▲从招商雍云府可以看到背后的华为厂房


今年整个观澜片区预计有7个新盘入市,其中一个是可售人才房安居峰景苑,毛坯均价不高于2.97万/㎡,项目临近有轨电车石角头站及地铁4号线观澜站。


2.97万/㎡买龙华,这回你还嫌贵吗?


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2023年买房,你会看好龙华哪些片区?


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