春节后几个深圳楼市的真相

春天不远了

永远不要失去发芽的心情

——林清玄

刚返工，楼市就显出让人迷惑的样子。

前两天，呆呆被群友质疑了，说春节都“0”成交，我还写大年初一就有成交三套。

昨天，又有个说呆呆发的中洲湾迎海开盘的最低价格不对。

好在呆呆阳康后似乎没有出现脑雾，虽然有点不会算题，但是基本常识还是不会错的。

呆呆今天就认真回答下质疑，告诉你们真相，顺便科普下房地产常识，另外，也帮你们问了返工后的深圳新房和二手楼市表现如何，2023年的新盘也帮你们准备好了，记得一定要看到最后。

为什么会出现“0”成交

（某媒体的报道标题）

呆呆上一篇稿子标题是《大年初一，我在前海买了一套房》，文章内容里面写到，大年初一，前海天健悦湾府就卖掉了三套113平的千万房产，呆呆在现场亲眼见证了第二套的成交。

前两天，澎湃新闻发了个稿子，其实不只是澎湃，很多媒体都有发，标题是《北广深春节购房市场出现零成交》，里面是这样说的：

诸葛找房数据研究中心监测数据显示，中国2023年春节假期重点15城新房成交386套，较2022年春节下降58.4%。分城市来看，一线城市深圳、广州、北京均零成交，仅有上海一城成交16套，较去年春节下降96.8%。

因为上面两个稿子都发在同一个群里，就有群友问哪个数据更可信。

这问题，专业人士根本不会去问，但是普通人就是不懂为什么有这样的差异。

事实就是：一个是现场成交数据，一个是官方备案数据。

众所周知，住建局的房产登记中心春节是不可能上班的，春节期间官方数据不可能有成交，所以深圳春节期间官方数据是“0”成交非常正常，这是常识。

而且，从现场成交到备案成功，正常都有一段时间，现场成交只是交定金，然后一周到半个月内签约，再签按揭合同，等手续完成，开发商才会拿去备案，这中间的时间，快也要半个月，慢的可以拖几个月。例如润玺二期在2021年12月开盘，但是2022年一季度，润玺的备案才陆续出来。

很多机构能拿到的数据只能是按照官方备案数据来统计的，这就是常识，和现场有成交好不冲突。

至于上面里面提到的其他城市为何有成交，呆呆看了新闻，发现数据来源这里，诸葛找房数据研究中心根本么有写明白，就写了一句“春节期间的监测数据”显示，作为一个前官方媒体人，很不接受这样的写法，“春节期间”说的是放假的7天，还是包括了春节前一天，正常如果放假的7天，成交数据都是0。

后面写的有成交的城市，倒是写了来源于中国网的报道，而这个报道并没有去对比官方数据。按照这个写法，他们如果看到呆呆春节的文章，也许就会写深圳有成交3套。

不知道给你们说清楚没有。呆呆对于所写的文章里面的数据，向来都是需要有清晰来源的，这是一个前传统媒体人的基本坚持。

当然，不能说来源都是对的，如果有写错，我会道歉。

新盘开盘最低9折

（中洲湾迎海开盘现场）

春节后，不少购房者都关注深圳楼市有什么变化，呆呆问了一些开发商的一线人员，大致如下，大家可以自行判断下。

新房市场，开年第一盘出现了：

1月30日，位于下沙的中洲湾·迎海二期开盘，折后最低价格是6.6万/平起。很多人说这个最低价格是假的，其实不是，真相是，开发商的折扣是开盘优惠92折，包含准时签约，另外，如果是一次性付款，就会有额外的两个点，等于最低是9折，呆呆用这个折扣倒推了下，最低6.6万/平没错。不过要注意的是，这个盘126平的户型，价格会根据朝向、景观、房间数有差异，要看清楚。

中洲湾迎海的定价，开发商做了价差，在均价不变的基础上，拉低126平的价格，拉高260平的均价，因为大户型的景观资源和建筑设计都好太多了，属于这个片区非常稀缺的产品，但是对于购买126平的购房者来说，其实就很幸福了。福田下沙卖出龙华价甚至光明价，自住客户可以多关注。

开发商公布的成交数据是，项目最终成交了28亿元，刚开年，这个成绩已经不错了。

（中洲湾迎海的官方海报）

其他的在售新盘，呆呆也写了一些，如下：

1、天健悦湾府大年初一成交三套，这个呆呆文章写过；

2、去年年底开盘的仁恒公园世纪三期，1月份整月成交了50多套，开发商方面表示，最近开放后离开看房的人还蛮多的，初八开门后成交不错，成交了10套左右；

3、位于福田保税区的在售盘中信城开红树湾也有不错的成绩，其营销负责人告诉呆呆，疫情放开后，春节前项目就有一个成交小高峰，年后初八初九成交又开始继续了 ，整个1月份成交金额有1个亿；

4、位于南山侨城北的将售新盘珑樾山，现场销售告诉呆呆，楼盘开营销中心第二天，她接待了11批客户，累坏了。

上面都是一手信息，个人判断部分盘回暖确实存在，但是这些盘都是位于核心区域的盘，至于是不是所有市场回暖，还需要时间验证。

二手市场笋盘减少

先说二手市场的结论：年前笋盘基本消化完了，现在笋盘很少。

不好的消息是：有业主撤回房源，还有业主加价。

好消息是，呆呆的好友、也是资深业内人士的静静冷静地说，别慌，没有成交的反价都是毫无意义的。

以上是结论，下面是过程。

昨天呆呆的粉丝群里，有粉丝聊到她的小区，有在售的业主挂牌价提了30万，这让呆呆有点诧异，深圳的业主也太敏感了，成交还没反弹价格先反弹了？于是呆呆在朋友圈问了一圈中介朋友，得到以下信息：

1、位于顶级网红盘华润城区域的一位中介告诉呆呆，确实有业主开始涨价，但是不多，毕竟这个区域的不少业主正承受巨大的压力，有些投资业主的负债率高达80-90%，着急要卖的话，涨价是不可能卖出去的；

2、科技园南区的一位资深中介告诉呆呆，区域内本来挂盘的房源就不多，年前笋盘消化完了后，现在的低价房源很少，春节后还没有成交。

3、位于红山的中介石先生告诉呆呆，红山笋盘年前都消化差不多了，最近网红盘汇龙湾89平的一套笋盘，挂牌价从895万涨到了938万，不过还没有客户看；

4、前海一位中介告诉呆呆，曾经最著名的深房理盘前海诺德假日花园，一套48平的户型，业主之前挂盘520万，现在业主反价了。反价多少呆呆都忘记问了，主要呆呆听到520万的时候，惊呆了，算了算均价，10.8万/平，这当初最高价可是到过17.7万/平！！！

往事不可追，但是那些高位买下诺德的业主，估计是很难忘记往事的，算了下，跌去了40%这样的伤，要怎么才能填平，说起来都是泪吧。

市场的表现差不多就这样了，也都是热点区域的现象，大家看看就好。

这两天政策又频出，支持刚需支持改善，珠海还把首套利率降到了3.7%，似乎市场回暖如箭在弦上。呆呆还是那句话，太多人都在期待市场回暖，反价是业主个人行为，购房者是否愿意用金钱来投票，深圳是否有实质性政策，目前还不好说。

2023年才刚开始，路还很远，去年年底中原地产整理的176个新盘已经在路上了，从中洲湾迎海开始，会陆续有新盘进入市场。呆呆大致看了下，虽然还没有那种终极好盘，但是上等的好盘也是有一些的，购房者依然可以关注新盘市场，二手也可以看，毕竟，不是所有的业主都会骄傲的，很多人还是等着卖房救急呢。

ps：

附上一张中原地产发布的表格，写了2023年2月份潜在入市的新盘数据。

2月是个美好的月份，种子会发出新芽，花朵也会上枝头，而买房的人也会是幸运的，呆呆看了下，几个新盘要么位置不错，要么开发商不错，要么产品可以，而且改善和刚需产品都有，购房者可以根据自己需求来选择，愿你们新的一年都能买到自己心仪的房子。