先买后卖是当前换房置换的噩梦

是先买后卖还是先卖后买?一直是摆在换房族面前的一道选择题。

实际上它的规律是这样的，在房价上涨周期时先买后卖，用较低的价格锁定自己的目标房源，然后用较高的价格卖出自己的房产，可以用这个方法获取利润。在房价上下跌的时期，应该采用先卖后买的方式，就是用较高的价格出售自己的房产，腾出购房名额和购房款，然后再用较低的价格买入他人的房产。

简单理解就是判断你是先买后卖还是先卖后买，主要是看现在的市场行情属于上涨期还是下跌期。当然当前是下跌期，在这时候采取先买后卖这个手段无异等于自杀。大白话讲就是用高位接了别人的盘，然后要低价抛出自己的房产。

今天为什么要谈论这个话题，主要是因为最近一段时间有很多人在自己不具备购房资格的情况下采取了先买后卖的方式购房，签约以后自己的房产始终卖不掉，腾不出来购房名额和购房款面临一个违约纠纷。

而这些当事人咨询我的时候，首先想到的是把这个责任抛给中介或者说想着自己能够找出卖人要回自己的定金。咨询的人多了，就有必要对这个话题做一个简单的答复。

一、关于中介公司的责任

出现这样的纠纷，购房者首先把这个责任甩给中介，认为中介忽悠了自己。购房者从自己的角度出发没有问题，但从商业的角度出发，中介公司在法律上没有任何问题。

中介公司也只是建议你先买后卖， 买受人作为一个成年人对自己房产能不能及时处分掉，对于现在的市场行情应该有自己独立的判断。

很多人说自己的房产根本卖不掉，实际上事实不是这样的，只要你降价肯定能够卖得掉，在深圳没有卖不掉的房产，只是价格合适不合适的问题。自己白字黑字签了协议，就不要再说中介公司忽悠，因为先买后卖这个危险的游戏是你自己选择的结果，想履约降价卖自己的房就可以了。

中介公司是一个盈利的商业机构，深圳几家大中介公司在2018年8月的承诺，只有撮合成功，最终交易成功递件过户了，才可以取到佣金，这个承诺目前依旧有约束力。签订了买卖合同，最终没有交易成功，中介公司实际上是取得不了佣金的。

这个时候有些中介公司就想了一个监管定金的方法，来增加公司的盈利点，就是约定把定金监管在中介公司，只要有纠纷，那就要等法院的判决或三方签订解约协议，不然的话定金永远留在中介公司账户上，签订一单就相当于别人免费借了一笔钱给他们，形成了一个稳定的现金流和资金池。

最终的结果就属于只要有1%最终成交的可能性，中介公司就会尽力促成双方签订买卖合同。因为只有这样定金才能够监管在自己账户里面，并且万一最后这个单成功了，佣金还是可以收取的。也就是说只要有签单就有盈利点，没有签单，一切无从谈起。

但是很多人还想找中介公司的麻烦，非要让律师指出来中介公司有哪方面违规的地方。

第一，这些当事人给我看到的合同实际上都属于三方的居间合同，目前也就是2021年11月19号以后深圳推行了单面代理操作流程是不相符的，涉嫌规避单边代理网签系统规则。直接走老路签署三方的合同，可能会被行业协会通报批评和处罚，但是这不能免除买受人的违约责任。对于买受人而言，只是让中介和中介公司接受一个通报批评或者一个警告处罚，对你来讲没有任何益处。

第二、中介机构明知道知道签约时买家没有购房资格，仍然促成双方成交也会接受一个行业内部处罚，或者说在诉讼的时候会被法院判决承担一定的责任。据我所知，在2016年10.4新政的时候，有一个中介公司被龙岗区人民法院判处承担没收定金70%的法律责任。

现在中介公司都有一个签约前提示的版本，让买家确认签约时自己有购房资格，以证明中介公司已经到了提示义务。买家签字确认自己在签约时有购房资格，那这属于你隐瞒自己的真实情况，那中介公司就没有责任了。

特别是在合同备注条款或者是补充协议中明确注明，买受人在签约时没有购房资格，需要在什么时间取得购房资格，此时属于附履行期限的合同，一切都摆在台面上了，想追究中介公司的法律责任也很困难。

二、选择不再履行后的减损措施

1.能不能要回定金。想要回定金这个想法很可怕，买受人明知道没有购房资格，签订买卖合同本身是存在过错的。发现自己的房产实在卖不掉，也不愿意降价获得购房资格，选择不继续履行是违约行为。有很多当事人咨询律师，首先问的是能不能拿回已付定金，可以统一回答一下，除非出卖人是个活菩萨，否则的话你很难拿回。出卖人是否要追究你的违约责任？也就是房价下跌的差价损失还是个未知数，就不要想着让对方退还定金了。另外，也必须交代一下，现实中还真碰见过几个活菩萨。

2.买受人要选择继续履行，可以降价出售自己的房产，取得购房资格和购房款。反复权衡后确认不再履约，要及早通知对方，尽到止损的注意义务，并保留好第一时间通知出卖人自己不再履约的证据，从通知出卖人不再履行合同的通知到达出卖人后，出卖人也有减损的注意义务。注意如果只是通知中介公司不再履约，让中介转达时，一定要拿到中介人员通知出卖人的直接证据，比如微信截屏，确保不再履行的意思表示已经到达出卖人，只是通知中介人员，达不到法定意思表示到达的证明标准。

3.违约方没有解约权，从选择不再履行合同后，自己始终处于守势，只能被动挨打，和中介公司出卖人沟通的时候，该装孙子就要装孙子，不要把交易不成的责任转嫁给中介公司或者出卖人，这样很徒劳。更不要声称让对方起诉自己，法院判多少自己赔多少。把这个责任推到疫情原因或者说合同履行程度较浅，这是可以的，但是完全把这个责任推给他人，这是不对的，也和事实不符。

4.在房价没有明显下降时，大部分出卖人都不会起诉，基本上直接没收定金完事。但是有些定金是监管在中介公司的，依据定金监管协议的约定，中介公司一定要三方达成和解或看到法院的判决书，才释放定金给出卖人的，那么就是变相逼迫出卖人必须通过起诉手段才能拿到剩余的定金。

5.出卖人一旦起诉，买受人赔偿的违约金多少，是法院自由裁量权的范畴。法院主要是依据双方的举证答辩情况和查明的事实综合考虑，酌定赔偿额度的。很多人咨询律师时，一定要律师给他一个标准答案，实际上没有标准答案,3%~20%的判决我都见过。一定要问律师依据经验，他这个案件法院应该判赔多少，那你是逼迫律师做虚假承诺，没有任何现实意义，但是几乎所有的当事人都在这个问题上和律师纠缠，让律师给个虚假承诺才肯罢休，着实难为我这个不给当事人承诺案件结果的律师了，搞得头大。

有这闲功夫还不如仔细收集一下证据，看一下自己最早什么时候通知中介或者出卖人不再履行合同的，出卖人另行转让给其他人的价格，及诉讼时房产实际上有没有降价，降价多少。多关注这些，少关注哪些虚头巴脑自己决定不了的事。

我今天所说的大概就这些了。