关于某拍卖平台涌现“1元起拍”房源的法律问题

关于某拍卖平台涌现“1元起拍”房源的法律问题

华商律师 周争锋

一、一元拍卖是拍卖公司的民事活动和司法拍卖有本质区别

第一，这个不是司法拍卖，这只是一个拍卖公司，自己在网站上的拍卖活动。就如同中介公司，在自己的网站上推荐房源一样。所谓的起拍价一元，这是一个引起大家关注的噱头。实际上他们大多数从事的是深圳市三令五申命令禁止小产权买卖活动。只不过是以拍卖公司的方式在推销房源。这种拍卖活动和法院的司法拍卖有本质的区别。

第二，法院依据民事诉讼法进行的司法拍卖活动，属于司法活动，法院出具的执行裁定书具有终局效力。而拍卖公司依据拍卖法，在网站上进行了拍卖活动，依旧是一般民事法律行为，不具有终局决定效力。

二、一元拍卖有大量深圳农民房，参与竞买后有保障吗?

他这个拍卖说明没有任何意义。他在模仿法院的拍卖公告。实际上就属于在交易小产权房，公开交易小产权房。就是利用平台从事的小产权房买卖撮合服务。不是法院组织的法拍房活动。就是一个私下的交易活动。批上一个拍卖公司的外衣，本质上还是一个小产权房买卖合同。这里面的拍卖公司扮演了一个居中撮合的角色。

拍卖公司在网站上公开拍卖深圳禁止交易的农民房使用权，并且是永久使用权，本质就是买卖深圳的小产权房，虽然是打着交易使用权名义，房产如果是违法建筑的话，该交易活动最终是否被法院认可存在疑问。

只不过是把这些买卖小产权的广告，从58同城赶集网等网站上转移到了阿里拍卖上。本质是一样的。拍卖公司，拍卖类似深圳小产权房的使用权。这个标的物首先要确认产权人是谁。就是这个委托拍卖，这个委托人是否有处分的权利。在该产权没有经过行政机关确认物权权利归属的情况下，拍卖该房产上面的使用权，不符合《拍卖法》第6条、第7条的规定。

拍卖法第六条 拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。第七条 法律、行政法规禁止买卖的物品或者财产权利，不得作为拍卖标的。

三、拍卖公告也要受广告法的约束

一元拍卖的拍卖公告本身的内容，就违反了房地产广告发布的规定。

第四条 房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：

（一）升值或者投资回报的承诺；

（二）以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；

（三）违反国家有关价格管理的规定；

（四）对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。

四、现在在阿里平台上拍卖“1元起拍”的房源，多数为工业用地的宿舍产权或者商业用地的公寓产权，这些是可以过户的，但是有两种过户方式，一种是把房子所属的公司买下来，另一种是自己名下有公司，把房子转到自己名下的公司。请问，这种过户方式是否符合法律要求？是否存在什么法律风险？

第1种为了买房而把对方的公司买下来，双方交易的实质是房屋买卖，有可能会被税务机关要求按照房屋买卖依法纳税，这个已经有司法判例存在。

第2个就是把房子作为一个买卖转移到自己公司名下。公司持有房子期间有房产税。对于工业楼宇性质的房产，深圳市对于购买公司的购房资格有限制，不是任何一个公司都可以随意购买。另外以公司名义购买后，再次出售的时候税费会非常的高。

一般的商务公寓深圳不限制购方主体，但是对工业楼宇有明确的规定。深圳市对工业楼宇的转让，出台了一个规范性文件《深圳市工业楼宇及配套用房转让管理办法》，那么买受人公司和出售方均需要满足文件规定的条件。