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7月月报 |新房供应回落，二手持续走低

01 宏观经济 · 政策

1年期LPR、5年期以上LPR不变

政策持续宽松，市场有所好转

共申公积金征求意见

一处不动产一个居住权

1年期LPR、5年期以上LPR不变

7月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新一期贷款市场报价利率（LPR）显示，1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%，均与上月持平。

政策持续宽松，市场有所好转

中原点评：7月政策出台的频次已经明显减少，各地宽松政策在前两个月中应出尽出，初见成效，近两个月的成交情况有所好转。在近期“停贷潮”影响下，楼市信心再受打击。很多开发商选择延迟开盘，而在售的楼盘则举办各种活动促销打折回笼资金。但为了防止楼市价格进一步下跌和置业者预期进一步恶化，继中山控制调价幅度之后，四川冕宁也提出了“新房降价幅度不得高于备案价的20%”的要求。经济下行，消费收紧的形势下，市场面临很大的挑战。

深圳：共申公积金征求意见，一处不动产一个居住权

中原点评：住建局发布“父母子女等可共同申请住房公积金”的征求意见稿，目前已有包括唐山、邵阳、潮州等十几个地区实施此类政策，政策一旦落实，可以有效降低购房成本，刺激置业需求，深圳公积金政策调整释放了提振市场预期的信号。但值得注意的是，新房供给杯水车薪，深圳依然是存量市场为主，预期转弱使得置业者对于房地产信心严重不足，有效盘活市场的机制尚待完善。

深圳商业银行房贷利率情况

7月，各大行房贷利率不变，放贷额度较为宽松。

02 土地市场挂牌：22宗土地挂牌成交：3宗土地成交，无居住用地成交22宗土地挂牌 3宗土地成交无居住用地成交

7月，深圳共22宗土地挂牌，7宗地块为工业用地，其余15宗均为居住用地，挂牌面积177.19万平，环比↑1528.1%。
7月，深圳共3宗土地成交，2宗工业用地，1宗商业用地。当月成交面积共计7.10万平，环比↓89.4%。

15宗宅地挂牌无宅地成交

7月，深圳15宗居住用地挂牌，占地面积为30.86万平，无居住用地成交。

深圳7月商住房楼面价及溢价率情况

7月，深圳无居住用地成交。

02 新房市场

新房市场网签下降接近两成

12项目获批 12项目入市

访客指数整体走低

新房市场概览

7月，新房住宅成交3317套，环比上升10.3%；成交面积34.8万平，环比上升6.5%。根据市场监测，7月12个项目获批，其中10个为住宅项目，12个项目入市，推售面积51.9万平，三成五左右为龙岗区供应。宝安区成交量位居第一，龙华、龙岗区分别位居第二、第三。
7月，深圳公寓批售264套，环比下降90.7%，面积达1.30万平，环比下降93.1%。全市公寓共成交405套，环比上升32.8%；成交面积为2.42万平，环比上升61.6%，公寓成交均价上升8.2%至72188元/平。7月，龙华成交套数最多，达147套，其次是南山54套，罗湖51套，坪山无成交。龙岗、光明成交均价较上月上升10%左右，南山、龙华成交均价下跌5%左右。
7月，无豪宅项目获批和入市。7月一手豪宅共成交361套，环比下降29.8%；成交面积为6.27万平，环比下降27.0%。成交均价为119976元/平，环比下降0.8%。7月福田区豪宅成交面积占比最大，福田区一手豪宅成交109套，成交面积为3.28万平，占全市成交的52.4%。福田区豪宅成交主要以深圳中心天元、天健天骄西筑为主，成交均价115286元/平。

住宅占比接近八成

7月，新房市场共网签4337套商品房，环比↓19.7%；住宅网签3317套，环比↑10.3%；豪宅网签361套，环比↓29.8%；商办及其它网签615套，环比↓71.1%。
其中，住宅成交占比76.5%，上升20.8%；商务公寓成交占比9.3%，上升4.4%；商办及其他占比14.2%，下降25.3%。

新房市场网签下降接近两成

网签数据显示，7月全市新建商品房共成交4337套，环比↓19.7% ；成交面积为46.53万平，环比↓19.3%。

12项目获批 12项目入市

中原研究中心监测显示，7月深圳新房批售项目12个，较上月下降15个，其中有10个住宅项目。
7月，12项目入市，较上月下降10个，开发商推盘意愿明显下降。6月项目入市数量达到近几个月峰值，7月市场出现短暂的回调，预计市场回调过后入市数量会稳步复苏。

访客指数整体走低

7月访客指数整体走低，呈现回落态势。受6月份项目集中入市的影响，7月初访客指数一度呈现反弹，合正方州等项目相继入市，访客指数处于月内高位。由于缺乏热点项目的带动，加上项目入市数量的减少，市场购房情绪降温，访客指数也随之下降。
随着高层“保交楼、稳民生”的一系列表态和经济基本面逐步修复，市场有望出现筑底回暖，访客指数摆脱下降趋势。

新房住宅网签上升近一成

7月，10个住宅项目获批，批售面积51.7万平；11个住宅项目入市，推售面积51.9万平，无项目开盘售罄。
7月，新房住宅成交3317套，环比上升10.3%；成交面积34.8万平，环比上升6.5%。

新房住宅去化时间小幅度上升

7月，深圳全市新房住宅存量为308.3万平，环比↑4.7%。根据过去一年平均成交量计算去化时间约为8.34个月，去化周期较上月出现小幅度上升，主要原因是7月份新房去化整体偏低，购房者避险情绪依然较高，带动月末库存量进一步上升。

宝安区成交量第一，光明区增长幅度最大

7月，从各区网签套数上看，宝安区网签809套排名第一，环比上升40.5%；龙华区网签677套排名第二，环比上升34.9%；龙岗区网签503套排名第三，环比上升7.5%。
从各区变动看，处于西部区域的宝安、光明区成交量呈现正增长，其中光明区增长幅度最大；中部区域龙华、罗湖区成交量呈现正增长，福田区下滑较多；东部区域仅龙岗区呈现正增长，其中深汕区下滑幅度最大。

龙岗区供应面积超三成

从十一区成交面积及占比看，7月，宝安、龙华、龙岗位居前三。宝安区网签8.04万平，占比23.1%；其次是龙华区网签6.47万平，占比18.6%；龙岗区网签4.68万平，占比13.5%。
从十一区供应看，7月，11个住宅项目开盘，分布于龙华等八区，合计供应面积51.9万平。其中，龙岗区供应17.45万平位居第一，占比34%，主要为合正新悦、合正方州项目；深汕合作区供应8.93万平位居第二，占比18%；龙华区供应6.72万平位居第三，占比13%。

4-6万价段成交占比大幅提高

从价格段成交来看，4-6万价段上升幅度最大、8万以上价段下降幅度最大。其中，4-6万价段成交占比43.8%位居第一，上升5.5%，此价段内，润峯云上府、宏发悦云花园、合正方州项目成交活跃。8万以上价段成交占比31.6%位居第二，下滑3.5%，主要为中海学仕里、华润城润玺二期项目。6-8万价段、4万以下价段成交占比分别为17.0%和7.7%。
从成交面积段看，改善型住房持续受到消费者的追棒，其中，90-144平成交占比61.6%，上升2.7%，仍遥遥领先其它面积段，主要为润峯云上府、华润城润玺二期项目；60-90平成交占比33.7%位居第二，上升6.6%；144平以上成交占比4.2%位居第三，下滑6.9%。

6万+成交面积占比接近五成

7月，网签住宅项目共100个，其中有6万+成交记录的楼盘有41个。
其中，新房住宅6万+楼盘共成交1448套，占全市成交套数的43.7%；6万+楼盘成交总面积为16.95万平，环比下降0.61%，占全市成交面积的48.4%。6万+楼盘中海学仕里、华润城润玺二期为成交主力。

润峯云上府网签套数居首

网签数据显示，7月，润峯云上府网签354套，位居住宅成交套数TOP10榜首，其次是中海学仕里、华润城润玺二期。
7月网签套数TOP10项目中，宝安占据三个，位居第一；光明、龙岗各占据两个，位居第二；福田、龙华、南山各一个，位居第三。
7月住宅成交套数TOP10共成交1575套。

深圳中心·天元成为网签金额第一

7月，深圳中心·天元项目网签金额达到34.9亿元，成为住宅项目成交金额第一。华润城润玺二期、中海学仕里分别位居二、三位。成交金额TOP10榜单中，8万以上价段楼盘成为市场主导，占据四个；其次为4-6万、6-8万价段楼盘，占据三个；
7月住宅成交金额TOP10楼盘成交金额共计140.1亿元。

华润置地网签面积位居榜首

7月，华润置地凭借润峯云上府、华润城润玺二期等项目，网签6.7万平，位居开发商成交面积TOP10榜首，其次是中海地产凭借中海学仕里、中海闻华里等项目，网签3.1万平，排名第二；卓越集团网签2.3万平，排名第三。
7月TOP10开发商成交面积共计21.5万平。

华润置地获得开发商成交金额冠军

网签数据显示，7月，华润置地凭借润峯云上府、华润城润玺二期等项目，成交金额达到51.8亿元，获得开发商成交金额排行榜冠军，中海地产、卓越集团网签25.0亿元、19.1亿元分别位列二三位。
7月住宅成交金额TOP10开发商成交金额共计163.6亿元。

公寓供应下降，成交上涨

7月，深圳公寓批售264套，环比↓90.7%，面积达1.30万平，环比↓93.1%。
网签数据显示，7月，全市公寓共成交405套，环比↑32.8%；成交面积为2.42万平，环比↑61.6%，公寓成交均价↑12.1%至74807元/平，成交均价上升主要受深国际万科和颂轩大量成交影响。

龙华成交最多，其次南山，南山、龙华均价下滑

7月，龙华成交套数最多，达147套，其次是南山54套，罗湖51套，坪山无成交。龙岗、光明成交均价较上月上升10%左右，南山、龙华成交均价下跌5%左右。

600万以上的商务公寓成交增加

7月，45平以下成交占比降至59.5%，套数占比较上月↓3.1%；
7月，600万以上的商务公寓成交增加，套数占比较上月↑7.4% ；100万-300万成交占比55.8%，套数占比较上月↓6.5%。

深国际万科和颂轩位列成交量榜首

7月，公寓项目成交量TOP10榜单中，深国际万科和颂轩位居成交量榜首，共成交129套，单项目成交占比31.9%。前十榜单中罗湖、宝安、龙华各占两席，南山、光明、龙岗、深汕各占一席。
成交量前十的公寓项目合计成交316套，占本月公寓成交总数的78.0%。

深国际万科和颂轩位居成交额榜首

网签数据显示，7月，深国际万科和颂轩以3.89亿元占成交额位居榜首，其次是太子湾泓玺大厦。
成交量前十的公寓项目合计成交额为14.5亿元，占本月公寓成交总金额的80.3%。

豪宅网签量价齐跌

7月，无豪宅项目获批和入市。
7月，一手豪宅共成交361套，环比下降29.8%；成交面积为6.27万平，环比下降27.0%。
成交均价为119976元/平，环比下降0.8%。

住宅类豪宅成交面积占比超九成

从区域来看，7月份，豪宅成交分布在福田、南山两区。其中，福田区豪宅成交面积占比最大，一手豪宅成交109套，成交面积为3.28万平，占全市成交的52.4%。福田区豪宅成交主要以深圳中心天元、天健天骄西筑为主，成交均价115286元/平。南山区一手豪宅均成交227套，成交面积为2.68万平，占全市成交的42.7%，主要以华润城润玺二期为主。
分类型来看，本月住宅类豪宅的网签量为6.09万平，占比为97.2%，住宅类豪宅成交主力为深圳中心天元、华润城润玺二期。别墅类豪宅本月共成交0.18万平，占比为2.8%，别墅类豪宅仅有中海寰宇时代项目成交。公寓类本月无成交。

华润城润玺二期占据千万豪宅榜首

7月，一手千万豪宅共成交340套，占豪宅总成交套数的94.2%。
千万豪宅中，南山区的华润城润玺二期网签214套，位居千万豪宅成交量榜首；深圳中心天元、和樾府分居二三位。千万豪宅成交TOP5中南山、福田各占据两个，宝安占据一个。

1000-2000万豪宅成交占比上升

网签数据显示，7月，除2000-3000万价格段占比出现下降外，其余价格段均出现不同程度的上升。其中，1000-2000万价段成交占比69.0%，上升了15.5%，此价段内华润城润玺二期、深圳中心天元为成交主力。3000万以上价段成交占比24.9%位居第二，上升了9.3%；1000万以下、2000-3000万价段分别占比5.8%和0.3%。

中原研判：

受6月项目扎堆入市的的影响，7月新房住宅网签量环比上升近一成。高层“保交楼、稳民生”的表态，缓解市场对期房市场的顾虑，市场有望实现筑底回暖。

03 二手住宅

二手房在售房源量大幅上升

全市过户套数下滑9.1%

客带看指数小幅下降0.1

议价空间上升至4.3%

二手市场概览

从过户数据来看，7月全市二手住宅过户套数为2036套，环比下滑9.1%；二手住宅成交19.9万平，环比下滑7.9%。从面积段来看，90-144平住宅成交占比30%，成交占比最大；户型方面，3房户型成交占比30%，成交占比最大。
从实时市场来看，7月疫情再次来袭，加上天气转热，客户看房意愿降低。而政策面非常平静，市场观望情绪仍浓，成交继续下滑。

二手房在售房源量大幅上升

截止7月底，二手房在售房源数量大幅上升至2.03万套。

龙岗在售房源套数占比25.7%

7月龙岗二手房在售套数为5218套，占全市供应量的25.7%，位居首位。宝安区在售套数为4131套，供应量位居第二。
从涨跌幅来看，7月各区在售套数都有增长，其中，福田、南山、宝安、罗湖增长幅度都超过3成；而龙岗、盐田增长幅度也超过10%。

15-20年楼龄二手房供应量最大

从楼龄来看，15-20年的二手房供应量最大，供应占比为29.3%，上升0.5%；0-10年二手房供应占比位居第二，占比27.5%。25年以上的老房源供应占比最小，为11.0%。

60-90平户型供应占比超4成

从面积段来看，60-90平住宅供应量最大，供应占比小幅下滑0.1%至44.3%；90-144平住宅供应占比小幅下滑0.1%至24.7%。
户型方面，3房户型占比为37.2%，上升0.4%，位居第一；2房供应占比上升0.3%至28.9%。

全市过户套数下滑9.1%

7月全市二手住宅过户套数为2036套，环比下滑9.1%；二手住宅成交19.9万平，环比下滑7.9%。二手住宅过户量连续两个月下滑。

客带看指数小幅下滑0.1

7月二手住宅客带看指数小幅下滑，从上月的31.8下滑至31.7。

议价空间上升至4.3%

7月二手住宅议价空间上升至4.3%。

15-20年楼龄住宅成交占比升至31%

从楼龄来看，7月15-20年楼龄的二手住宅成交最受青睐，占比为28%；其次为10-15年楼龄，占比27%。
而从成交变化看，10-15年、15-20年楼龄成交占比大幅上升，分别上升10%、6%；而0-10年楼龄成交占比则下滑10%至23%。

非深户购房占比下滑至18.3%

7月非深户成交占比下滑6.2%至18.3%，投资占比上升3.6%至37.6%。

套均总价807万

7月二手住宅套均总价为807万元，环比下降0.1%。
从成交总价段的分布来看，7月1000万以上价段成交占比23.7%，位居首位；250-350万价段占比16.1%，位居第二。从环比变动来看，1000万以上成交占比上升5.6%，升幅最大；350-500万成交占比下滑7.3%至15.1%，跌幅最为明显。

90-144平成交占比升至30%

从面积段来看，7月90-144平住宅成交占比30%，成交占比最大；60-90平住宅成交占比29%，占比下滑至第二。
户型方面，7月3房户型成交占比30%，成交占比最大；4房及以上占比28%，占比位居第二。

中原研判：

7月疫情再度来袭，二手成交继续低位下滑。展望八月，无政策刺激情况下，观望仍是市场主旋律，成交仍将低位徘徊。

02 租赁市场

全市租金下滑0.1%

福田租金下滑1.1%

3房户型租赁占比37.9%

全市租金下滑0.6%

根据深圳中原研究中心监测显示，7月全市住宅租金为69.8元/平·月，环比下滑0.1%。
租金回报率小幅上升，为1.18%。

福田租金下滑1.1%

7月，南山为全市租金最高的区域，为109.2元/平·月。
7月各区租金变化看，盐田、宝安、龙岗租金上升，其他四个区租金下滑。其中，福田租金下滑1.1%，跌幅最大；盐田租金上升0.7%至60.7元/平·月。

龙岗租赁占比最大

7月龙岗区租赁占比26.5%，是租赁占比最大的区域；罗湖区紧随其后，占比21.3%。
从环比变动来看，7月罗湖、盐田、龙岗、龙华租赁占比上升，其他区域租赁成交占比下降。福田区区租赁占比下滑4.2%，降幅最大。

3房户型租赁占比37.9%

7月3房租赁成交占比最高，为37.9%；其次为2房，占比30.7%。
7月3房、5房及以上租赁占比下滑，其他户型租赁占比上升；其中，3房户型租赁占比上升5.2%，涨幅最大；1房租赁占比下滑4.9%至22.8%，跌幅最为明显。

中原研判：

7月毕业季来临，租赁需求达到今年最高，但租金还是保持稳定。八月，租赁需求预计仍将维持高位。

04 商办市场

商业市场：一二手商业成交大幅下滑

办公市场：一手办公供需大幅下降

商办市场概览

7月有6个商业项目获批，共批售面积1.07万平，环比下滑86.6%。网签数据显示，7月一手商业共成交34套，环比下滑95.5%；成交面积0.24万平，环比下滑96.2%。龙岗区一手商业成交844平，占比35%，主要为恒大都会广场、佳兆业壹都汇大厦的网签。二手商业成交228套，环比↓23.8%，成交面积合计1.52万平，环比↓40.6%。
7月有2个办公项目获批，为河东骏濠园、合正新悦润园；共计批售面积2.6万平，环比下滑72.9%。
7月深圳一手办公成交159套，环比↓77.9%；成交面积为2.4万平，环比↓60.1%。南山区一手办公成交12700.1平，占全市成交的52.1%。二手办公类物业成交108套，环比↓11.5%；面积合计11656.6万平，环比↓23.9%。

一手商业：全市成交面积下滑96.2%

7月有6个商业项目获批，共批售面积1.07万平，环比下滑86.6%。
网签数据显示，7月一手商业共成交34套，环比下滑95.5%；成交面积0.24万平，环比下滑96.2%。

一手商业：40-70平成交占比超5成

7月龙岗区一手商业成交844平，占比35%，主要为恒大都会广场、佳兆业壹都汇大厦的网签；南山区成交634平，占比27%，主要为半山港湾花园的成交。
7月一手商业中40平以下、100-200平面积段成交占比大幅下滑，其余面积段成交占比都有不同程度的上升。其中，40-70平成交占比52.9%，上升21.6%；而40平以下面积段成交占比17.6%，下滑28.3%。