大厂员工买房开始退缩

你好像有心事

落在黄昏里。

对未来前景的不明确，正让高薪的深圳大厂员工从楼市退潮。

“我们有些大厂客户，月薪都8-10万了，因为怕裁员，现在也不敢随便买，本来预算800万的房产，现在会换成600万，有些干脆暂时不买了。”7月15日，乐有家2022年上半年楼市报告会上，乐有家营销总裁孟凡振提到目前的成交现象。

孟凡振还说，上半年深圳楼市二手成交“绿”得让人发慌，他认为下半年如果没有政策加持，购房者的信心还需要一段时间修复，市场只能在震荡中缓慢上行。

01

上半年二手成交“奄奄一息”

影响大厂员工买房预算和计划的，除了怕裁员，应该还有目前楼市低迷的状况。

近期，深圳二手半年成交数据刚出来，中原、贝壳、乐有家都做了半年度报告，报告显示：2022年上半年二手的成交数据不仅比2008年还惨，而且比2008年上半年还要少52%，这是深圳楼市历史上最惨的半年度二手房成交数据，也是二手楼市诞生15年来的半年成交最低点。

（历年二手成交走势，表格由乐有家提供）

按照深圳市官方公布的数据，上半年二手住宅成交数据是9965套，同比下降65%，环比下降19%。过去6个月，最低的是2月份，成交仅有872套，1-4月持续成交低于2000套，5、6月2000-3000套，但是，相对于深圳5000/月这个正常成交值，二手成交在经历了一年多的低谷后，连遥望5000套的勇气都没有，因为已经被打趴在地板上，奄奄一息，2020年那种欢乐奔跑的劲头早已经烟消云散。

值得关注的是，在这样的二手低谷成交中，深圳一手楼市重新回到成交的主导地位，深圳官方数据统计显示，上半年一手住宅成交16126套，一手住宅的成交占到市场成交的62%，重回市场C位。

几年前，大家都在说深圳楼市已经成为存量城市，二手成交占到主导，正常来说，二手比重要越来越大才正常，而现在，市场恍惚就让人有沧海桑田的感觉，只能说一句，你大爷还是你大爷，不要不服。

02

二手成交价部分回到2019年

二手成交量长期趴在地板上，价格就必然收到影响。

“房子的指导价是650万，我只想卖700万，半年了都没卖出去”，日前，一位想卖房换房的朋友告诉呆呆，半年前，呆呆就建议他赶紧卖了房子，等机会买入更好的房子，现在看来，卖房是远比买房更困难的事，深圳楼市已经进入了买方市场，市场一直徘徊在底部。

上一轮的暴涨应该要回到2019年年底，爆发则是2020年上半年，疫情刚开始时候，大家对购房的热情突然被激发出来。这一轮上涨里，巅峰就是深房理炒房团活跃的时间，呆呆记得，位于宝安碧海的Qcc，在2020年深房理参与炒作时候，二手成交价曾经高达15万/平，呆呆前两天在网上看到一套房源，88.1平，报价948万。掐指一算，才10.7万/平，相对高峰期跌去了快5万/平。

那些高峰期购买的购房者，活生生就已经亏了几百万，也是很容易被内伤。

所以，年轻人呀，买房一定记得不要追高，记得那时至少说过好多次不要买暴涨过的二手房，如今回看很是唏嘘。

当然，Qcc只是个案而已，还是应该看看整体数据，从乐有家近12个月房价涨跌幅数据可以看出来，过去12个月，二手成交价同比基本都在下跌，最近半年，环比的数据每个月都有下跌。

（过去12个月二手住宅涨跌  表格由乐有家提供）

孟凡振说，2021年7月开始，深圳二手房价出现了明显下跌，环比持续下滑，到2022年6月，二手房价已经回到2020年年末到2021年年初的水平，个别区域甚至回到了2019年。呆呆觉得遗憾的是，现在的报告数据都不发布价格了，不知道具体下降了多少。

在这样情况下，孟凡振认为市场上确实有笋盘可以捡到，有些业主心急卖房，降价很狠，他举例最近香蜜湖天宝物华一套40多平的房子，上一套成交1050万，下一套不到860万，总价下降190万，单价可以下降接近4万/平，虽然这样的案例十分少见的，但是既然出现了，就能发现市场心态十分不稳，有些卖家确实需要现金，愿意大降价。

前段，呆呆还听说某些业主群出现分化，有人要降价卖房被业主骂，然后卖家说，谁借给我钱我就不降价卖了，群里再也没有人吱声。

与成交价下降对应的一个数据则是，根据乐有家2022年的半年度数据显示，上半年有近一半的房子是按照参考价卖掉的。

这数据大概是一年前怎么都想不到的，想着参考价刚出来时候，市场嘲讽声一片，“卖房附加80万骏马图、红木加300万”这样的故事层出不穷，如今这些早就销声匿迹，再也不敢质疑参考价的作用。

（一年前谁都不信参考价可以买到房）

03

短期没有反转

前段时间，万科郁亮在投资者交流会上难得对市场作出判断，认为市场已经到了底部，未来可能缓和上升。

大部分业内其实也都认为，市场到了底部，但是上升的希望在哪里呢？不知道。

郁亮讲话一个月过去，市场还是很冷，贝壳数据统计显示，7月1-18日，深圳二手住宅成交1250套，看上去，这个数据依然还在底部，而且因为yq的原因，短期也看不到希望。

孟凡振认为，下半年，参考价有可能会放松，但是也要看时机。一般来说，参考价放松后对于购房者借贷会友好很多，现在二手的购房者，因为有参考价在，首套首贷房也要支付四成甚至五成首付，所以转去买新房也是正常的。

事实上，3月份前后，深圳曾经传过一次深圳要修改参考价，但是市场太敏感，传言一出，立马涨声一片。这个结果必然会让政策退缩。

下半年楼市政策能否出台，深圳好像没有那么着急，主要深圳业主的信心还没有完全黯淡下去。

04

首次刚需更加犹豫

大厂员工，本来是深圳实力最强的一批刚需和改善购房者，在南山，他们一直都是购房的主力军，没有想到，他们在市场上开始退缩。

文章开头的案例里，乐有家方面介绍，来自大厂的购房者x先生，是去年底从国外出差回来的，回国后就一直在看房子，一开始预算是800万的2-3房，福田和南山的二手房都可以，但是到了今年5月份的时候，他的心态就发生了变化，因为担心被裁员，直接压缩了购房预算，从800万到了600万，而且购房意愿越来越弱，有合适房源看房的兴趣都在降低。

这个案例能代表目前的一部分群体，过去的几个月，深圳的几个大厂都有传出裁员的消息，特别是e厂，今年裁员的消息一波又一波，连最赚钱的游戏部门都有裁员，高薪不保险这事，甚是吓人。

如果连这些高收入群体都开始犹豫，刚需的犹豫就更明显了，呆呆的一位粉丝，2021年还在看房，现在几乎都不关注房子了，一些能力本来不够的群体，如果将面临降薪、裁员等风波，大概率就变成了惊弓之鸟，不敢动了。所以你会看到今年成交的两极分化，那就是1000万以上的成交比例上升，低总价的成交在下降。

这十分符合目前情况，就呆呆自己，今年收到的要买房的咨询，90%都是改善买家，要么是买二套，要么是卖掉一套后换房的，都是已经有基础积累的。真正6个钱包买首套房的，如今都要想一想。

05

买不买？

市场这个鬼样子，那到底买不买呢？

这个问题，这篇文章的前面是数据给了答案，后面则是购房者给了答案，数据说明市场已经在底部运行，刚需购房者可以从容选房；购房者的答案则是不着急，延长了购入时间。

我们也来看看机构给的市场判断：

贝壳研究院对目前市场的特征给了一个概括，有三个特征，第一个是议价空间变大，贝壳的数据显示，2022年上半年新增挂牌均价同比下跌0.8%，环比下跌1.5%好，业主报价趋于合理，今年上半年的溢价率为5.9%，创下近年新高，买房市场尽显。贝壳一位研究人士一直说，只要降价合理，成交就有希望。

其次，二手房成交周期延长，前面呆呆说了朋友挂牌半年还没卖掉的消息，这其实属于正常的现象，贝壳数据显示，2022年房源成交周期是158天，同比延长了27天，客源成交周期约50天，同比延长10天，证明置业者观望心态明显加重。

第三，贷款比例创新低，贷款成数小幅回升。这点呆呆理解为，首套首贷的购房者减少了，有过贷款记录的人增加了首付比例，贷款成数减少。

以上三点，是贝壳对于上半年楼市特征的总结，在乐有家的总结里，也提到两组呆呆关注的数据，一个是，投资客占比从10%回落到4%；一个是今年上半年成交套数最高的一个盘是大冲城市花园，成交了112套，这个盘因为是回迁房，所以没有参考价，可以按照成交价格来贷款。

（今年成交最多的二手盘，没想到）

这两个数据在说明，投资客从二手市场退场，炒作空间没有了，刚需可以慢慢看房；大冲城市花园的案例则表明，如果能够按照成交价贷款，二手的成交就有希望回升。

我们再看两组数据，第一组：

贝壳、中原的数据里，都提到，尽管我们的存量增加，新盘增加，但是新房的存量依然只有8.1个月去化时间，这是相对较短的时间，还是市场绝对低迷期的数据。

（去化周期，表格由贝壳找房提供）

第二组：

中国人这半年的存款数据看，半年就存了10万亿，中国人不是没有购买力，只是先把购买力存进了银行。

（图片来自网络）

所以，从各种数据看，购房人退潮和退却都是好事，就是让大家买房更加清醒和理性而已，深圳楼市新房市场的表现是正常的，两极分化，证明大家买房更加理性了而已，也对开发商提出了更高的要求，不是建出来一个房子就卖，应该在品质和配套上用心，这些对购房者都是好事。

最后，呆呆还是原来的观点，需要买房的刚需，只要不是用很高杠杆，不需要一直犹豫，遇到适合自己的就可以出手，不要等到最后，没有人可以保证买在最低点，但是买在一个低谷也是可以的。