一笔款赎楼、两笔款赎楼、担保公司额度赎楼、现金赎楼、自行赎楼

一笔款赎楼、两笔款赎楼、担保公司额度赎楼、现金赎楼、自行赎楼

深圳律师周争锋

在本律师代理的二手房案件中，只要碰见对赎楼问题发生纠纷的案件，买卖双方和判官总要对赎楼的话题唇枪舌战，而实际上真正能把这个问题掰扯清楚的人不多。就是因为很多人不了解这几种赎楼方式具体含义、责任主体，导致了很多纠纷，也冤死了很多人。你可千万不要告诉我判官很清楚，你们的争议问题在法庭上法院会搞清楚的，实际上，大部分判官不清楚。

有时候碰见这种问题，在法庭上，我有一种秀才遇见一群兵有理说不清的感觉。也许别人都是对的，我的理解是错的。现在就把我的理解形成文字。这篇文章主要是和大家探讨深圳二手房赎楼话题的，有问题可以提出来。

另外说一下，各位观众，你们认为我哪一点写错了？直接指出来就行了，专业性问题，没了解清楚，我一定要探究他的真实含义。不要顾及我的面子。

一、在深圳二手房交易过程中，担保公司为买受人提供一种赎楼服务，俗称一笔款赎楼

也就是担保公司为买受人的住房按揭贷款提供担保服务，买受人的住房按揭贷款申请，银行审批通过以后，因为有担保公司为买受人的该笔业务提供担保，按揭银行直接向买受人或其指定账户发放按揭贷款，买受人用自己的按揭贷款替出卖人赎楼。

这种赎楼方式的特点，就是房产还没有过户到买家名下，买家已经开始支付月供，他的本质是先付款后过户的交易方式。此种交易模式下，担保公司是为买受人的住房按揭贷款提供担保服务，担保服务费也就是赎楼费由买受人承担。相对于担保公司给出卖人提供担保服务，申请一笔短期贷款赎楼，少了一个短期利息的费用。

这种交易方式深圳大部分的担保公司都不做了，因此这个具体费用不详。本律师认为这种赎楼方式只适合在亲属、朋友之间，陌生人之间千万不要使用。不然的话，买受人可能遭受重大损失。

这种用自己的住房按揭贷款替出卖人赎楼的一笔款赎楼方式，对买家的风险非常大。很容易出现买家用自己住房按揭贷款替出卖人赎楼以后，出卖人的债权人查封房产主张权利。买受人最惨的结局，就是房子没买到，出卖人资不抵债，不返还定金，买受人还得继续还银行的按揭贷款。这在本律师刚来深圳的时候碰见过。

在深圳主要在邮政、招商银行这两个银行，买家做按揭贷款的时候会碰到，因为这种赎楼方式对买受人的风险非常大，其他银行基本上不再提供类似的服务。

而这种服务在东莞被称为快贷。

二、在深圳二手房交易过程中，担保公司为出卖人提供两种赎楼服务，在这种交易模式下，一个常规的房产交易，存在买家向自己的按揭贷款银行申请住房按揭贷款，出卖人向银行申请短期赎楼贷款或向担保公司申请短期贷款，在一个交易过程中，买卖双方各申请了一笔贷款，又俗称为两笔款赎楼。两笔款赎楼的费用依据交易习惯，大部分约定由买受人承担。

第1种是额度融资赎楼，也叫担保融资赎楼，它的特点是担保公司作为担保人出具担保函，由出卖人向银行申请一笔短期贷款，赎自己的楼。额度融资赎楼的费用由担保公司提供的赎楼担保服务费、出卖人申请短期贷款的贷款利息、出卖人提前还款向按揭银行支付的违约金（也就是罚息）组成。赎楼担保服务费的收费标准是出卖人欠银行贷款金额的0.8%～1.2%。

第2种是现金赎楼，现金赎楼是在出卖人征信不良，或者存在其他特殊情况，需要加快交易流程，出卖人向担保公司借款赎楼，此时出卖人向担保公司支付的只是借款利息，一般是6‱～8‱每天。此种赎楼方式，只存在借款利息及出卖人提前还款向按揭银行支付的违约金的费用（也就是罚息）。

在两笔款赎楼的交易模式中，担保公司向出卖人提供额度赎楼担保服务，或直接提供现金借款服务，需要和买受人的贷款承诺函挂钩，通常确认买受人有购房资格，并取得贷款承诺函后，担保公司才开始启动赎楼服务。

在实践中出现房产过户以后，买受人找各种理由拒绝办理抵押登记，而这种抵押登记的授权手续，担保公司无法在交易前，就让买受人出具公证委托书，委托担保公司代为办理抵押登记，导致有些买受人使坏，出现在领取新的产权证时，当场就抢走产权证，逃之夭夭的极端情况。

因为买受人拒绝办理抵押权登记，银行自然不会履行贷款承诺函的承诺，向出卖人发放贷款。而此时房产已经过户到买受人名下，担保公司追究出卖人责任，最终也难以追回全部的款项。

在此种情况下，担保公司为了维护自己的合法利益，会让买受人给担保公司出一份承诺，承诺自己有购房资格，必须在过户后多长时间按期向按揭贷款银行办理抵押登记，不然的话，要向担保公司承担一定的责任，实际上就是提供一定时间段含有特定条件的反担保承诺。

这种要求买受人提供有关的声明，给替出卖人赎楼的担保公司，担保公司才愿意提供赎楼服务，是担保公司吃了大亏以后的防范措施，比如深圳的某通担保公司，在以前是不要求买受人出具这种声明的，后来要求了，这里面都有故事，故事的背后就是一个诈骗的刑事案件，那里面是血，是泪。

实际上有一段时间，担保公司更过分，让买受人就担保公司向出卖人的担保融资赎楼服务，提供反担保。也就是不管什么情况，担保公司只要提供了赎楼服务，不管出了什么事，买受人有没有过错，担保公司的损失，担保公司除了向出卖人主张权利以外，还可以向买受人主张。

这就是只管自己赚钱，把风险全部甩给了买受人，这样的担保公司能不能继续经营下去，可想而知了。这种把买受人当成白痴的担保公司，在深圳基本上不存在了。但是你买受人在赎楼环节签字的时候，一定要注意担保公司有没有隐藏把你当白痴的协议，让你签署的。

不动产登记机关也意识到了在两笔款赎楼交易模式下抵押环节的风险，在进行二手房过户和抵押贷款登记两个登记流程合并办理的改革。

三、自行赎楼是出卖人自掏腰包赎楼，不存在买受人支付赎楼费的问题

自行赎楼，在二手房交易过程中就是出卖人自己赎楼，说的直白点，自行赎楼，就是出卖人自掏腰包赎楼，也那就不存在支付给其他人也就是担保公司赎楼费或其他人借款利息的问题。自行赎楼和中介公司提供的交易税费测算表中的额度融资赎楼和现金赎楼是相对应的，是另外的第三种不需要担保公司介入的赎楼方式。

自行，依据百度百科的查询，是指自己来做。例如：自行解决/自行办理。另外也有自动的意思。

很多人把自行赎楼的含义理解错误，你出卖人都依据合同的约定满足自行赎楼条件了，还念念不忘，要按照合同约定要求买受人支付赎楼费。自己亲自办事和委托别人办事，劳务费是有区别的，自己办的，就没有劳务费了。自己做家务劳动，和委托政服务公司做家务是有区别的，你自己干自己家的家务，谁给你费用？

再比如，合同约定了违约方要支付守约方的律师费，但是守约方诉讼时没有委托律师，就没有律师费。守约方不委托律师打官司，就不存在律师费，因为这是你亲自应诉的自行诉讼。

更加直观地理解，双方约定的是委托担保公司赎楼，因为出卖人的原因导致担保公司拒绝为出卖人赎楼，进而依据合同约定变成出卖人自行赎楼。这也可以说这是对出卖人的一种惩罚，也就是买受人不再承担此后的赎楼费用，不管有或没有。

更深一层的逻辑，在委托双方合意选定的担保公司额度赎楼或现金赎楼不能的情况下，约定此时出卖人自行赎楼，实际是给了出卖人避免合同违约的救济途径。而出卖人此时自行赎楼的资金来源和成本，对买受人来说是不可控的，双方选中的担保公司不做其业务，那么出卖人的征信应该说烂到了极点或者说有大量的诉讼缠身，另行找人赎楼的代价必然很高，作为对其违约的一种惩罚，应该由其自行承担费用。