阻止业主封阳台的主体有哪些

阻止业主封阳台的主体有哪些

深圳周争锋律师

最近，深圳某高端楼盘业主封阳台的事，引发广大深圳市民的关注，南方都市报对此也予以报道。我对这个事也很上心。这两天专门梳理了这个话题涉及的法律问题。今天归纳一下。

一、 业主封阳台需要具备的条件

依据《民法典》第278条，改建，重建建筑及其附属设施需要由业主共同决定。阳台是业主专有部分和共有部分的连接点，墙或者玻璃面板、栏杆的内侧属于业主专有部分，外立面对外展示的部分属于业主共同所有，改建和扩建阳台必然会涉及到这一部分空间，就涉及到其他业主的利益问题，因此需要业主共同决定。

那么是不是全体业主共同或达到法定比例的业主同意封阳台，就可以封阳台了？不是的。这只是条件其一，其二是要经过规划部门的审批许可，也就是说要申请规划部门同意变更原来的规划设计。这主要就涉及到《城乡规划法》的第44条第1款，在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。

我看到很多媒体和自媒体号召大家去乡下盖大别墅，或者说宣传把自己家在阳台或者说小区楼顶装修的非常别致，这个时候他们可能从来没有想过，这些改造行为是有需要经过规划部门审批的，否则均属违法建筑。

二、阻止业主封阳台的主体有哪些

首先，是业主大会和业主委员会。主要法律依据是《民法典》的第286条，该条款明确规定了，对业主违章搭建行为，业主大会和业主委员会有权利请求停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

其次，是其他业主。主要法律就是《民法典》第236条、第287条、第293条，业主对其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任，请求停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。

第三，是物业管理企业和其他管理人。依据《民法典》建筑物区分所有权章节和物业服务合同章节的有关规定，对业主擅自封阳台的行为，物业管理企业没有直接起诉业主的权利。在《民法典》第942条中规定，对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。这里面并没有赋予物业服务人直接起诉的权利。

赋予物业管理企业和其他物业管理人原告主体资格的，是《审理物业服务纠纷案件司法解释》第1条。依据该条规定，业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨碍物业服务与管理的行为，物业服务人请求业主承担停止侵害、排除妨碍、恢复原状等相应民事责任的，人民法院应予支持。最高人民法院在该司法解释中，突破民法典的规定，赋予了物业服务人原告资格。

第四，行政执法机关。行政执法机关主要是依据《城乡规划法》的有关规定，依法对于违反规划的违章建筑进行查处。在深圳，行政机关接到举报以后，通常认为业主未经批准封阳台的行为，违反了《城乡规划法》第44条第1款的规定，责令其在一定时间内自行拆除。依据《深圳经济特区规划土地监察条例》的有关规定，当事人逾期不拆除的，由违法临时建筑物、构筑物、设施所在区的规划土地监察机构予以拆除。强制拆除的费用，由当事人承担。或者直接给登记中心发函，限制该物业办理抵押和转移登记。在行政案件中，我们很少看到行政机关用《深圳经济特区物业管理条例》来作为查处业主封阳台的依据。

三、 司法实践中的困惑

在案例检索时，我们发现，各地法院对于业主封阳台的案件，看法不一。在行政案件中，对行政机关依据城乡规划法的相关规定，对业主进行处罚或针对违建的拆除行为，业主不服，提出行政诉讼的，业主基本上全部败诉。在民事案件中，物业服务人依据物业服务合同或者法律、法规、管理规约起诉封阳台的业主，各地法院的判决不尽相同，有支持物业公司的，也有判决物业公司败诉的。

因此，在处理类似的问题上，相关业主也好，物业服务人也好，最好是通过行政手段解决这个问题。先向行政机关举报，要求行政机关依法查处。行政机关怠于行使法律赋予的职责，可以对其行政不作为提出行政诉讼。物业管理人贸然作为原告去起诉，在民事案件中有败诉的法律风险。

检索的案例如下：

裁判文书网上搜索关键词阳台、深圳市盐田区人民法院，或封闭阳台、深圳其他法院的名称。

（2019）粤0308行初1997号龙华某小区阳台违章系列案件。

（2019）粤0308行初2038号，其他业主投诉后发起的行政不作为案件。

（2019）粤03行终1470号某开发商阳台违规案件。

（2017）粤03行终289号，其他业主诉讼的行政不作为案件。

（2020）粤0306民初23248号，邻居间因为阳台问题的相邻权案件。

（2017）粤0306民初25820-25829、26203-26205、26271-26277号小区部分业主搭建行为导致开发商延期办证案件。

   2015年《最高人民法院发布人民法院关于行政不作为十大案例》的案例三。