只能按参考价贷款？宝能城223套住宅将拍卖！还值得冲吗

今年3月初，平安银行副行长郭世邦在业绩会上首次放出消息，54亿元的宝能城项目将进入司法拍卖环节。

上周末，宝能城223套住宅、260套商务公寓和336套酒店房源，正式上架平安特别资产处理平台，可售货值或超过100亿元。

从房源量上来看，223套住宅几乎相当于深圳一个新盘的量。

加上此前，这批房源，一直被外界认为是“捂盘”，而且还多次拿出来预热，吊足了胃口。这次又涉及平安、宝能两大企业，所以受到不少关注。

但也有网友在群里反映，公告上的电话打不通，看了公告还是很多问题不清楚：谁能拍？值得买吗？有没有风险？需要注意什么？

@深圳买房计划 分别问了平安银行、宝能城和阿里拍卖的工作人员，把这些问题都弄清楚了，供大家作为参考。

住宅需要名额

预计起拍价11.5万/㎡

第一个问题，谁能都能拍吗？

住宅需要购房资格，公寓和酒店产品不需要。

先看最受关注的233套住宅房源：位于东区B座、C座，纯板楼设计、三梯三户，仅3套255㎡房源带装修，其它房源均为毛坯，户型面积分别为135㎡、155㎡、199㎡。

据项目销售介绍，这批推出的户型使用率很高，“90%多是一定有的”。

的确，135㎡的五房两卫，155㎡五房三卫带保姆间，这么高的使用率，在深圳新房市场上再也不会出现了。

户型图

▲房源户型图

至于大家关心的价格，起拍价需要银行、宝能、法院三方同时确定。据项目销售和平安银行的工作人员，预计起拍价为11.5万/㎡，均价在12万/㎡左右，但具体价格还需要法院审核。

除住宅之外，还有公寓和酒店产品。

公寓产品位于东区A座1、2单元第13-46层不等，产权70年，带精装交付，户型面积分别为177㎡、241㎡、201㎡、238㎡，不限购不限贷。酒店产品定位为公寓型酒店，为单本证70年产权。

▲260套商务公寓

▲336套公寓型酒店

入手宝能城

你需要关注的4个问题

◎ 收房

据了解，宝能城属于一手法拍房，和二手法拍房不同的是，不涉及清场这个环节，这也是宝能城相比其他法拍房源的一个明显优势。

要知道清场问题一直是拍卖房最大的风险之一。

深圳就曾经出现过竞买方成功竞得法拍房后，十余年都收不到房的案例。

◎贷款

可以按揭，但按参考价贷款。

据平安银行工作人员，如果选择按揭贷款，大概率将按照参考价9.85万/㎡进行贷款。

假设最终成交价为12万/㎡，以最小135㎡的户型来计算，首付款需要多准备约290万，255㎡户型首付款差额达548万。意味着，如果以首套首贷的身份购入宝能城，首付款需要支付约689万（不含税费）。

◎税费

税的计算标准与一手住宅一致。不同的是，根据阿里拍卖平台要求，如果选择按揭贷款的方式，需要缴纳一笔担保费，费率大概在1%-3%。

以2000万总价为例，如贷款总额为1400万，假设费率为2%，担保费则为28万，一次性付款不涉及这个费用。

▲阿里平台担保费示意图

◎看房

现在已经开放看房通道，凭房屋查档证明和800万（非房产）资产可预约看房。

但目前法院还在走法拍前程序，正式开拍还没有那么快，据平安银行方面的工作人员透露，预计房源将于5月中旬在阿里拍卖平台进行展示和公告，在公告期30天结束之后，大概6月中旬再逐批进行法拍。

从7万到14万，5年翻倍

这次，深圳人还为它买单吗？

看完这批房源，再一起看下宝能城这个网红盘的晋升之路。

就位置来看，宝能城属于南山西丽板块第一梯队的住宅，近地铁，项目自带10万㎡左右的商业宝能环球汇，周围还有6万㎡的塘朗城商业、大盘、赠送面积还多，整体来看非常宜居。

项目分为东西两区，总占地约10.5万㎡，总建面约83万㎡，由6个地块组成。

▲宝能城东西区分布示意 | 图源新房圈

东区包括11栋超高层住宅（42-47层）、2栋超高层公寓及商场和酒店，户型面积为79-421㎡，共1466户；

西区共6栋建筑，分两期建设，一期为3、4、5、6栋，二期为1、2栋，共808户，户型以四室两厅的大户型为主。

• 2015年11月，南山西丽宝能城第一次开盘，首次推出的是东区产品，备案均价6.96万/㎡；

  
  

• 2018年东区200㎡的大户型均价突破“8”字头；

  
  

• 此后在楼市火热的2019年，宝能城分别在5月和9月推出了两批次房源，其中，西区一期推出396套住宅，均价约8.2万/㎡，当天成交195套。

  
  

• 2020年11月，宝能城东区推出68套楼王单位，该批房源建面约253-421㎡，均价9.85万/㎡，总价超2000万的大户型，货值将近20亿。该批房源开售前5分钟才发布公告，创深圳史上最短开盘通知纪录，虽是突击开盘，仍实现1小时售罄。

在2020年深圳楼市行情好的时候，二手成交单价达约14万/㎡，今年1月份成交单价也达约12.9万/㎡，高出参考价约3万/㎡。

这样对比来看，销售口径12万的单价，对于宝能城来说，也不算太高，甚至还有点捡漏，但是要知道项目如果正常出售，备案价只能是9.85万/㎡。

难怪有人猜测，宝能城这次集中进行法拍，只是为了突破备案价的限制，卖出个好价钱。

但当下深圳楼市初现回暖迹象，尚未完全恢复，又是深圳首次推出这么大批量的法拍房。

按照销售的口径，12万/㎡均价的宝能城，总价约1600万元起，按照参考价贷款，按揭也要一次性支付约700万，虽具有高得房率和现房两大明显优势，但是深圳市场上相近总价的房源也不少，其中不乏海德园等有力竞争对手。

▲总价1000万以上新盘表|@深圳买房计划制表

深圳人还会为它买单吗？你愿意为它买单吗？评论区聊聊。