深圳楼市向何处去之二：参考价调整的影响

楼市暖风将吹到深圳

楼市放松的暖风终于要吹到深圳了，住建局官方回应，二手房参考价可能适度调整，调整后会带来什么影响呢？详看分析！

目录：

一、官方首次证实参考价将调整

二、调整的幅度可能是多少？

三、参考价上调带来的影响

四、长效机制何时代替行政调控

五、楼市回暖延迟了

一）官方首次证实参考价调整

昨天财联社一条消息引起了房圈的热议，深圳参考价将调整3%-5%，官方首次回应将依据调控要求和市场形势进行调整。

参考价调高的传闻早已在坊间流传，但疫情影响，一直没有下文，本次深圳住建局公开证实将要调整，但并未说明调整幅度，3-5%只是猜测，但是从调控要求和市场形势分析调高是肯定的。

一）调控要求。国家关于落实《政府工作报告》重点工作分工的意见第42条指出，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。稳房价和良性循环是调控的要求，房价是稳而不是跌，深圳的房价一直在跌，成交量持续低迷，这不是良性循环，所以参考价可能调高。

二）市场形势。深圳去年以来房价连续十个月下跌，成交量连续10个月低于3000套，4个月低于2000套，房价平均下降15%左右，大部分区域在5%-20%之间，最高的达到50%，市场形势是08年金融危机以来最惨淡的，也需要调高参考价。所以从两方面看，调整一定是提高，幅度会是3-5%吗？

二、调整幅度可能是多少？

传闻参考价调整幅度在3-5%之间，住建局并未对幅度表态，那么这3-5%是怎么来的？看以下两点分析。

一）深圳房价年均涨幅。

深圳自2016年10月调控开始，到2019年底，房价调控的很好，三年平均涨幅4%多一点，这是楼市调控的最理想时期，房价既不低迷也没有暴涨，买房的有希望，继续攒着钱；有房的也有希望，房价还在慢慢的涨着；这样的节奏刚刚好。2020年因疫情叠加双11打破了稳定的节奏，深圳不得不推出比较极端的参考价来去市场化，强行达到年均涨幅4%左右，2021年的指导价比2016年的市场价高20%，也是平均每年4%左右的水平。

深圳二手房价指数

二）深圳的新房限价调整。

每年都按一定的比例向上调整，这个幅度也在5%左右，当然2021年压缩预期除外。以上两个原因与传闻参考价上调3-5个百分点是可能的。

三、参考价调整带来的影响

     目前市场普通住宅实际成交价格一般在参考价的1-1.1倍，参考价上调会适度带动成交价格上调，但主要还是要看房贷按参考价的执行力度，如果严格执行，房价直接回升的幅度不会太大。

参考价调整会带来以三点下影响：

一）改变房价一直下降的预期。

很多置业者、准置业者有让房价一直降的预期，这可以理解，想买房的的当然希望价格降得越多越好，但是房价牵涉到经济的方方面面，房地产及建筑业直接占了GDP的15%，加上间接带动的家电、装修、建材等行业要超过GDP的40%，房价一直降，再叠加疫情，经济难以回暖，失业率可能大幅提高，收入也会降低，房价降了反而更买不起了。

二）同步提高新房限价，让地产商回血。

三道红线让地产商失血严重，深圳的新房因为限价利润很低，地产商基本不赚钱，缺少发展资金的积累，只能靠发行基金、借美元债去开拓旧改业务，旧改业务是赚钱，但2021年的调控让他们的资金链出现问题，旧改基本停滞。旧改对深圳城市的发展非常重要，这次疫情城中村环境差，疫情比较集中，急需改善。城中村的改善只能靠旧改推动。所以让开发商回血，让旧改能继续下去。

三）小幅度调整参考价使成交量回升。

并且银行严格执行，不会带来房价的又一次大涨，只能缓慢的恢复，成交量会首先得到恢复，政策出来的瞬间很多笋盘就立刻成交了。参考价调整有利于成交量的恢复，让想卖房的业主能够卖出去，想换房的业主可以顺利换房。  

四、长效机制何时代替行政调控

近几年，长效机制一直是讨论的话题，楼市调控靠行政手段的松紧，带来了地产和经济的波动，各方都期待能建立长效机制，让楼市自我调节，不要总是行政干预。

国内的房地产市场是从深圳起步的，第一次土拍也在深圳，然而这么多年过去了，深圳却实施最严的楼市调控手段去市场化，就是因为没有长效机制。如果房价逐步恢复就为实施房地产税试点创造了条件，房地产税将是长效机制的一种，差额所得税也可能成为长效机制的另一种手段。房价涨得多，交的税就会越多，多出来的税收可以用于建设更多的保障房，满足居住需求。参考价、行政调控长期看会被房地产税、差额所得税等长效机制代替。

五、楼市回暖延迟了

去年我在楼市年度分析中预计楼市将在3-6月回暖，因春节后持续的疫情，回暖受到影响延迟，接下来看疫情控制情况，深圳控制住疫情，回暖就会开始，整体会比预计时间延迟1-2个月。

疫情影响下经济回落，企业经营困难，收入减少，但目前金融政策还比较宽松，贷款利息非常低，可以选择银行贷款。