谁赚了“公摊”的钱？

每年3月份，这个词就会变成热搜一次，公摊昨天又在大会上被讨论，其实内容都一样。

昨天的大部分新闻都是两个极端，要么是吐槽要公摊退钱公摊直接免费，开发商退了这部分，要么说核桃去壳30一斤，不去壳15一斤。

其实很多围观的购房者根本不清楚这些概念：建筑面积、套内面积、地毯面积。大部分人闹的都是误认为地毯面积就是自己的套内面积，其实这些概念都非常非常不一样。

地毯面积是室内的净使用面积，也就是墙体以内的所有面积，而套内建筑面积却包括了套内房屋使用面积（地毯面积），套内墙体面积，套内阳台建筑面积

以前伟哥写过很多次，对于绝大部分正规开发商来说，公摊是羊毛出在羊身上，对于购房者来说也就是背着抱着一般沉。没有公摊意味着你没有公共面积可用，连楼梯都没有。但这不是大部分购房者吐槽的原因。

事实上，的确有部分开发商特别是三四线城市+杭州/深圳这些偷面积多的城市，在用公摊做赚钱的文章。

大陆的公摊是学习的香港，但香港从2013年开始，已经改成了套内计价：

2013年1月1日起，香港特区实行住宅物业销售新规，要求地产代理在推销二手住宅时要先行提供物业单位的实用面积信息，然后才可有选择性地提供相关的建筑面积数据。2013年4月29日《一手住宅物业销售条例》正式实施，新规扩展至一手新盘，若代理违规，最严重会被撤销牌照。香港特区房屋销售由此告别“建筑面积”时代。

中国现在其实也有很多城市开始了套内计算价格。

2002年6月，重庆人大常委会通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》，以地方法规的形式，首次对商品房的计价方式作出明确规定和要求：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。

以北京一套最近入市的商品房住宅为例，实际商品房住宅的套内面积是141平米，但增加公摊后就变成了173.7平米，多出了18%的面积公摊。

而平均单价也从套内的10.8万变成了8.8万，降低了19%。

2019年2月18日，住房和城乡建设部官方网站发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。澎湃新闻记者注意到，在这38项强制性工程建设规范中，有一份全文3.1万字的《住宅项目规范(征求意见稿)》，其中第二部分条指出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”

那么公摊如何赚钱？

对于大部分开发商来说，是不是改变成套内计价基本没有影响

正规的公摊是必须有的，否则居住舒适度不存在：按照建筑面积收取的物业费其实也很正常，因为如果按照套内，自然就会单价提高。

国家质量技术监督局《商品房销售面积计量监督管理办法》第五条规定，销售者销售商品房，必须明示商品房的销售面积，并注明该商品房的套内建筑面积及应当分摊的共有建筑面积。

2002年实施的《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建设部发布），针对因开发商多算公摊面积引起的纠纷制定出了计算标准，并规定必须由房产测绘单位对房产实施测绘。

《商品房买卖合同》第三条和附录二中有关公共部位和公用房屋分摊建筑面积的条款，购房人应当在合同中约定公摊面积的数字，并在附件二"有关公共部分与公用房屋公摊建筑面积构成说明"中，详细约定公摊的具体部位、面积大小。

“公摊”的内容，包括以下两大部分：

第一部分包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积等；

第二部分包括：楼宇（套）与公共空间之间的分隔，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。

第四：其他内容

同一栋楼两梯两户的公摊，要比一梯两户的大；

点式楼和板式楼的公摊是不一样的；房子大，公摊就多点；房子小，公摊就会少点；

只有楼梯和既有楼梯又有电梯的住户在，其公摊面积是不一样的。

公共设施、走廊越多公摊就越大；楼梯高度越高公摊越大。

公摊也不是越小越好，太小的公摊意味着社区的舒适性降低。

但的确有小部分开发商是利用公摊赚黑心钱的。

1：产生公摊也计价的原因是因为中国是小区制，而不是街区制，中国的小区更依赖开发商建设，而国外更多是依靠政府。这种情况下，就使得开发商将社区内公用部分分摊成本到建筑面积里。

2：一些小区甚至连独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢服务的警卫室、管理用房，作为人防工程的地下室都计入到公摊面积中，而国家法律明文规定这些不算公摊。另外还有将公摊部分未来的收益被开发商或者物业获得，比如电梯广告等。

3:公摊面积缺乏公信力，不便民、不透明。如果“公摊面积”不实，购房者要多支付房款，而且还得在以后不断支付更多的成本

4:凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。最终需要公摊的公用建筑面积是指整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚、人防工程等建筑面积后的剩余面积，可以摊入购房价款中。此外，其他公共建筑部分的面积不计入公摊面积，其成本也不计入购房价格中。

另外还有,楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积；临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱、是否有维护结构，不计算建筑面积；室外楼梯的建筑面积，按其在各楼层水平投影面积之和维护结构，均不计算建筑面积；与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑计算。层高均应在2.20米以上；房屋屋顶为斜面结构的，层高不足2.20米的不计算建筑面积。

5：“偷面积”大部分都是违规，偷了公摊。

一般报批的时候，肯定是符合《建筑面积计算规则》，但很多开发商会在报批后改造，比如很多的loft。通过特殊设计，增加室内室外空间，让房子的某一部分可以“不计面积”或“计一半面积”。

这样既可以减少建筑的套内面积，开发商上缴的税款较少，又不影响业主实际居住的体验，多出的面积相当于赠送。

“买一套送半套”、“买房送阳台”、“两房变三房”偷面积的地方，大多都出在公摊上。

最典型的就是偷设备平台、入户花园、电梯厅。

另外还有隔层露台、夹层等偷面积事实上是增加了小区的容积率。

6：利用限价政策漏洞

很多城市都有限价政策，但大部分都是限制了建筑面积单价，这种情况下，有开发商想办法在建筑面积单价不变的情况下，增加使用面积，在期房购房合同和期房收房这个双合同中，增加使用面积，变相的增加了单价。在买卖合同中设置了陷阱。

7：公摊不均

最简单的例子，高低配的项目，北京非常普遍，高层占据了大量的公摊，而拆分出来的，别墅特别是地下部分并不公摊。

随着国家住宅商品化的深入和房地产市场的日益活跃，房屋的产权关系越来越复杂，由传统的单一产权向多元产权转化。因此共有面积计价与共有面积计算和分摊呈现出的矛盾越发突出。

所以归根结底来说，虽然羊毛出在羊身上，但对于购房者来说，对于房地产市场健康发展来说，改成套内计价是合理的。

最后伟哥聊聊公摊

是否套内计价政策对于购房者实际购房成本基本无影响，主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。需要注意的是，公摊面积并不是越小越好，不计入面积价格，意味着开发商同样可以提高套内单价，另外如果开发商过度挤压公摊，会导致社区品质下调，包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。

公摊热的背后是期房销售制度的问题，只要变成现房销售，公摊就不会有争议了，在期房销售过程中，即使取消了公摊，事实上购房者对地毯面积也一样有巨大的争议！