被执行人自行处置查封房产的相关依据

被执行人自行处置查封房产的相关依据

华商律师周争锋 

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1．合同标的为被人民法院查封的房产，买卖双方签订的房屋买卖合同是不是有效？现在有些法院仍然认定前述合同是无效的。

我说的主要是指在《民法典》确认无权处分有效的大前提下，有些法院仍然认为此类合同是无效的，这不符合举重以明轻的法理。

张三没经过李四同意，用自己的名义把李四的房子给卖了，依据现在的《民法典》张三签订的买卖合同有效，更何况张三把自己名下查封的房产对外出售，房产上的查封不是一成不变永久的状态，以后还可以解封。

依据原《物权法》第15条确立的合同效力和物权效力区分的原则，无论如何也得不出合同无效的结论。

2．当事人名下的房产被查封后，有没有自救的可能？

也就是说，可不可以自行处分？法律和司法解释均明确是可以的。

上面所谓出售查封房的合同无效，更是无稽之谈。允许被执行人自行处分登记在其名下的房产，又推导出出售查封房的买卖合同无效的结论，这是非常荒唐的。

3．最高人民法院明确通知要探索被执行人自行处置机制。那么在法律和司法解释允许被执行人自行处置房产的大背景下，不允许中介公司撮合查封房的买卖，也显得非常滑稽。

既然被执行人自行处置查封房是法律上许可的合法行为，那么为什么还要限制被执行人委托中介公司出售查封的房产。

被执行人委托中介公司放盘出售查封的房产，更有利于执行工作的开展。而不允许出售查封房产的法律渊源就是《房地产管理法》第38条的规定，需要指出的是该法出台在《物权法》第15条出台前，当时还没有合同效力和物权效力相区分的说法。

当前，在行政管理层面，继续限制中介公司撮合查封房的交易，同目前人民法院执法理念是相冲突的。

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一、中华人民共和国民事诉讼法（2021修正）

第二百五十四条 财产被查封、扣押后，执行员应当责令被执行人在指定期间履行法律文书确定的义务。

被执行人逾期不履行的，人民法院应当拍卖被查封、扣押的财产；

不适于拍卖或者当事人双方同意不进行拍卖的，人民法院可以委托有关单位变卖或者自行变卖。国家禁止自由买卖的物品，交有关单位按照国家规定的价格收购。

二、最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）（2020修正）

33． 被执行人申请对人民法院查封的财产自行变卖的，人民法院可以准许，但应当监督其按照合理价格在指定的期限内进行，并控制变卖的价款。

三、最高人民法院关于进一步完善执行权制约机制加强执行监督的意见（法〔2021〕322号）

17.探索建立被执行人自行处置机制。

对不动产等标的额较大或者情况复杂的财产，被执行人认为委托评估确定的参考价过低、申请自行处置的，在可控制其拍卖款的情况下，人民法院可以允许其通过网络平台自行公开拍卖；

有确定的交易对象的，在征得申请执行人同意或者能够满足执行债权额度的情况下，人民法院可以允许其直接交易。自行处置期限由人民法院根据财产实际情况、市场行情等因素确定，但最长不得超过90日。

四、吉林法院2021年执行工作典型案例（施行日期 2022年01月21日）

案例五：黄某、张某向长春某村镇银行抵押贷款执行一案

【简要案情】

2019年6月黄某、张某向长春某村镇银行股份有限公司借款五十万元，黄某自愿用其房屋提供抵押担保。借款到期后，黄某未能按照合同履行还款义务，2021年5月村镇银行依向宽城区人民法院申请强制执行，申请宽城区人民法院评估拍卖抵押房产。

立案后，宽城区人民法院根据申请执行人提供的财产线索立即前往房产部门查封抵押房产，如按照以往办案惯例，查封后法院应当通过评估或者网络询价的方式对被执行人房屋进行评估，待出具评估报告后在网络拍卖平台上公告一个月后进行拍卖，如流拍则进入二拍甚至变卖，如被执行人拒不配合，还涉及强制迁出等工作，时间长、程序繁琐、工作量大，若经过一拍、二拍或者变卖后仍未卖出，按照规定申请执行人只能接受以物抵债或者将财产解封退还给被执行人，多数企业不愿意接受以物抵债，虽法院经过大量的繁琐工作，但申请执行人未能收到执行款，被执行人也未能减轻债务。

对此，办案人没有机械的采取传统执行办案方式，而是考虑能否给被执行人一定期限，由被执行人自行处置该房产。

2021年5月22日，办案人先与申请执行人的代理人联系，向申请执行人解释被执行人自行处置财产的益处，在征得申请执行人的同意后，办案人与黄某取得联系，询问其能否偿还欠款，如不能偿还欠款，法院将依据申请人的申请对房产进行处置。

黄某表示其并不是主观上想逃避债务，因疫情影响，暂时无力偿还，而且听说法院处置财产都是打折卖，损失过大，是否还有其他办法解决。

办案人告知黄某法院可以给其一定期限，由其自行出售，售出价款用以偿还银行欠款，但是黄某必须配合法院做好房屋现场调查工作，如超出指定期限仍未售出，黄某必须主动搬离房屋，法院将依法进行网络询价并挂网拍黄某表示需要40-50天时间自行处置房屋，如到期未还，则自动搬离房屋，配合法院所有的执行工作。

2021年8月，被执行人黄某将房屋卖出，还清银行所有欠款，本案顺利执结。

【典型意义】

近年来，金融债权不良率不断攀升、金融债权风险不断加大，涉金融不良资产处置较慢等问题对金融行业健康发展带来极大地不良影响。

宽城区人民法院创造性的开展涉金融不良资产评估、拍卖和处置等执行工作，制定被执行人在合理期限内自行处置财产操作规范，积极探索建立财产处置新型机制，极大了提高了涉金融不良资产的处置周期、丰富了涉金融不良资产的处置方式，努力做到既节约司法资源，又全力保障各方当事人的合法权益。

五、关于印发《深圳市中级人民法院关于在执行工作中强化守信激励和能动执行的办案指引（试行）》的通知（深中法发〔2020〕28号）

二、 【准许自行变卖】被执行人可以申请以合理价格自行变卖财产,但应当在执行法院发布拍卖公告前书面提出。

相关标的物具备网络询价条件的,自行变卖价格不得低于网络询价价格。不具备网络询价条件的,自行变卖价格不得低于执行法院委托评估的价格。

执行法院应当告知当事人是否同意其自行变卖申请。自行变卖期限一般不得超过60日,被执行人有正当理由无法在60日内完成变卖的,可以申请延长,准许延长时间不得超过30日。

自行变卖成交的,执行法院应当向买受人送达协助执行通知书,要求将相关款项汇付至执行法院,或者在控制相应款项后解除财产控制措施。

十二、 【流拍价购买财产规则】涉案财产经一拍流拍,申请执行人申请以物抵债的,执行法院应予准许。

涉案财产经二拍流拍且执行债权人不接受抵债,在发出变卖公告前,第三人申请以流拍价购买的,执行法院可以准许。涉案财产经变卖流拍且执行债权人不接受以物抵债,第三人在流拍之日起三十日内申请以流拍价购买,执行法院可以准许。

在多人申请购买时,按照先到先得的原则,以递交至法院的回执载明的时间为准,赋予第一个提交申请的申请人购买的权利。第一顺位未按时交款的,按顺位赋予后续申请人购买的权利。

六、最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见（法发〔2019〕35号）

9. 适当增加财产变卖程序适用情形。要在坚持网络司法拍卖优先原则的基础上，综合考虑变价财产实际情况、是否损害执行债权人、第三人或社会公共利益等因素，适当采取直接变卖或强制变卖等措施。

（1）被执行人申请自行变卖查封财产清偿债务的，在确保能够控制相应价款的前提下，可以监督其在一定期限内按照合理价格变卖。变卖期限由人民法院根据财产实际情况、市场行情等因素确定，但最长不得超过60日。

（2）被执行人申请对查封财产不经拍卖直接变卖的，经执行债权人同意或者变卖款足以清偿所有执行债务的，人民法院可以不经拍卖直接变卖。

（3）被执行人认为网络询价或评估价过低，申请以不低于网络询价或评估价自行变卖查封财产清偿债务的，人民法院经审查认为不存在被执行人与他人恶意串通低价处置财产情形的，可以监督其在一定期限内进行变卖。

（4）财产经拍卖后流拍且执行债权人不接受抵债，第三人申请以流拍价购买的，可以准许。

（5）网络司法拍卖第二次流拍后，被执行人提出以流拍价融资的，人民法院应结合拍卖财产基本情况、流拍价与市场价差异程度以及融资期限等因素，酌情予以考虑。准许融资的，暂不启动以物抵债或强制变卖程序。

被执行人依照9（3）规定申请自行变卖，经人民法院准许后，又依照《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二、二十三条规定向人民法院提起异议的，不予受理；被执行人就网络询价或评估价提起异议后，又依照9（3）规定申请自行变卖的，不应准许。

——周争锋2022年2月11日整理于深圳港中旅大厦25楼