中介眼中跳单可能不构成法律上的跳单

跳单

华商律师周争锋

 “一千个人眼中有一千个哈姆雷特”，这是莎士比亚的名言，大家对“跳单”的看法也是如此，中介眼中的“跳单”和买卖双方及法院眼中的“跳单”，可能完全不是一回事。

本文只是观点收集。

一、深圳市房地产中介协会眼中的跳单及防范建议

1.什么是跳单？

来源：深圳市房地产中介协会 发布时间：2021-08-16 

“跳单”行为亦称跳中介，是指卖方或买方已经与中介公司签署了预售确认书、委托购房合同、委托出售合同，房地产中介机构/人员按照协议履行了提供房源信息并促使买卖双方见面洽谈等促进交易的义务，买卖一方或者双方为了规避支付中介服务等相关费用的义务，跳过中介而自行成交的行为。

2.如何防范跳单？

来源：深圳市房地产中介协会 发布时间：2021-08-16 

中介公司或中介人员应尽可能与客户签署《看房确认书》、《委托购房协议书》等文书，同时里面至少需明确约定，只要中介公司或中介人员向买方提供了前期服务，比如提供房源信息、提供带看服务、根据客户要求整理房源信息等，如最后未能促成房屋买卖合同的签订，但依然能根据协议取得约定的报酬费用。最后提醒中介公司和中介人员，要养成固定证据的意识，保存与买方、业主之间聊天记录，对一些比较重要的谈话进行录音等，留存维权证据。

3.2021年4月《协会说法》：跳单？咱不怕！

来源：深圳市房地产中介协会 发布时间：2021-04-19 

签署《看楼确认书》、《委托购房协议书》、《居间服务协议》等服务合同是认定“跳单”行为最重要的环节，如果只是单纯提供带看服务，而未签订任何意向性文书，或签订的意向性文书中未约定限制买房人交易的条款，后期发生“跳单”，中介公司主张佣金难度很大。

中介公司或中介人员应尽可能与客户签署《看楼确认书》、《委托购房协议书》、《居间服务协议》等文书，同时里面至少需明确约定，只要中介公司或中介人员向买方提供了前期居间服务，比如提供房源信息、提供带看服务、无论最后客户是通过自己、亲戚、还是指定第三方与卖方签订了买卖合同，都需要支付佣金。这样，只要我们能够有证据证明提供了带看服务，就可以获得佣金支持。

这也提醒广大会员，要养成固定证据的意识，保存与买方、业主之间聊天记录，对一些比较重要的谈话进行录音，签订好相关文书等，留存维权证据！

4.“交易不成，不收佣金”自愿承诺倡议书

来源：深圳市房地产中介协会 发布时间：2018-08-02

交易不成，不收佣金

具体承诺内容如下：

自2018年8月1日起，凡经自愿承诺企业居间撮合的二手房买卖单，符合以下任一条件时，企业承诺不收取任何佣金（已收佣金无息退还）：

（一）交易双方协商一致解除二手房买卖合同，交易双方将相关解约协议（原件）提交企业存档；

（二）二手房买卖合同经司法机关或仲裁机构的生效调解/裁判文书确认解除的，交易双方将生效调解/裁判文书（复印件，须核原件）提交企业存档。

同时，为保护房地产交易各方的权益，企业免除佣金或退还佣金后，买方及其关联方（包括但不限于买方的亲属、朋友、授权人、所在单位或关联公司等）与卖方重新/继续就免(退)佣所涉房屋自行交易的，应被视作跳单行为，协会支持企业向交易各方依法追索应付佣金并要求违约赔偿。

二、《民法典》对“跳单”行为的规定及有关解读

《民法典》第九百六十五条 【委托人“跳单”应支付中介报酬】委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

本条规定的是委托人实施“跳单”行为须承担向中介人支付报酬的法律后果。本条规定的“跳单”，是指委托人接受中介人的服务后，利用中介人提供的订约信息或者媒介服务，绕开中介人直接与第三人签订合同的行为，其目的是规避向中介人支付报酬义务。

学界对中介合同的研究也多集中在“跳单”行为，但是学界所探讨的“跳单”不仅包括本条规定的行为，还包括委托人接受中介人服务后，绕过中介人，另行委托他人提供中介服务的行为。有的学者将“跳单”分为可归责的“跳单”和不可归责的“跳单”。在编纂民法典的过程中，有的意见建议，明确规定禁止“跳单”以及“跳单”行为的法律后果。实践中，“跳单”现象频繁发生，已经成为中介合同纠纷案件中的一种常见纠纷类型。“跳单”行为违背诚信和公平原则，严重损害中介人的利益，扰乱市场秩序，阻碍中介行业的健康发展。

经过认真研究，在民法典中增加了本条规定。“跳单”行为中，委托人实质上利用了中介人提供的订约信息或者机会，但是在订立合同时却避开中介人，自行与第三人订立合同，以此来逃避向中介人支付报酬的义务。对于“跳单”行为，司法实践一般认为，委托人与第三人订立合同，只要委托人实质上利用了中介人提供的劳动，即中介人通过中介行为向委托人提供的订约信息或者媒介服务，就应当认定该交易是由中介人促成的，委托人就应当向中介人支付约定的报酬。如果委托人并未利用中介人提供的订约信息或者机会，则中介人无权主张报酬请求权。

三、对《民法典》实施以前的“跳单”行为，可以适用《民法典》的规定

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定

法释〔2020〕15号

第三条 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。

第四条 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释仅有原则性规定而民法典有具体规定的，适用当时的法律、司法解释的规定，但是可以依据民法典具体规定进行裁判说理。

四、最高人民法院指导性案例中对“跳单”行为的认定

上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案（最高人民法院指导案例1号）

裁判要点：房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。

法院生效裁判认为：中原公司与陶德华签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质，其中第2.4条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。

本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，陶德华及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，陶德华并没有利用中原公司的信息、机会，故不构成违约，对中原公司的诉讼请求不予支持。

——《最高人民法院关于发布第一批指导性案例的通知》（2011年12月20日，法〔2011〕354号）

——周争锋2022年2月9日整理于深圳港中旅大厦25楼