中央经济工作会议解读——房地产业良性循环

中央经济工作会议解读

中央经济工作会议传递重要信息，为明年的宏观政策定调，25次提及“稳”，明年宏观政策要稳住经济大盘，房地产行业也要以稳为主，支持商品房市场实现良性循环。本文分析一下对房地产的相关影响。

一、实现质的稳步提升和量的合理增长

“会议认为，在应对风险挑战的实践中，我们进一步积累了对做好经济工作的规律性认识。……必须坚持高质量发展，坚持以经济建设为中心是党的基本路线的要求，全党都要聚精会神贯彻执行，推动经济实现质的稳步提升和量的合理增长。必须坚持稳中求进，调整政策和推动改革要把握好时度效，坚持先立后破、稳扎稳打。必须加强统筹协调，坚持系统观念。”

这一段的含义：

1、经济发展有自身的客观规律，通过今年的实践，积累了对经济规律的认识，偏紧的货币政策和偏严的地产调控政策使经济增长出现回落，必须以经济建设为中心，发展才是硬道理，货币政策、调控政策合理适度。

2、既要推动经济质的提升，也要量的合理增长，发展科技、制造业、新能源、新基建是质的提升，但是传统产业地产、建筑业加起来占到了GDP总量的15%，这一部分就是“量”的一部分，要保持合理增长。

3、坚持先立后破，在新兴产业对经济拉动没有足够高以前，还要顾及传统产业的量，先建立足够强大的新兴产业，再逐步收缩房地产、高能耗等传统行业。

二、坚持过紧日子、房地产软着陆

“要保证财政支出强度，加快支出进度。……。党政机关要坚持过紧日子。严肃财经纪律。坚决遏制新增地方政府隐性债务……。财政政策和货币政策要协调联动，跨周期和逆周期宏观调控政策要有机结合。”

2020年地方政府卖地收入占地方财政收入的45%，今年土地流拍，地方财政收入就会出现问题，为了以后调控地产的长效机制，政府要坚持过紧日子，少支出，遏制地方政府债务，以后就不会因卖地收入逐步减少，而出现地方的财政问题。

先做好土地财政的替代，再逐步解决地方政府对土地财政的依赖，房地产软着陆来缓解地方财政紧张。

三、房地产业如何良性循环

“三是结构政策要着力畅通国民经济循环。……，……。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”

这一段重点讲了房地产政策，在房住不炒的基础上，租购并举，用长租房和保障房满足年轻人的住房需求，同时满足合理的购房需求，合理购房需求就是自住和改善需求，银保监会此前也表示支持自住和改善需求。

只有支持了自住和改善需求，新建的房子能销售出去，房地产业才能实现良性循环和健康发展。

良性循环的理解：

地产商买地建房，建的房子有人买，才有钱继续发展，才能良性循环，而不是通过各种金融杠杆融资发展，导致资金链危机。

良性循环的重要一环就是购房者要买房，今年出现了头部地产企业的危机，发生了交楼的风险，让购房者畏惧，对楼市失去信心，信心比黄金还重要，没有足够的支持，购房信心很难恢复，预计在恢复信心上还会有足够的政策支持。

深圳楼市是全国楼市的晴雨表，无论涨跌一般会领先全国3-6个月，所以深圳市场不恢复，全国的楼市信心恢复有难度。但是因城施政，坚持房住不炒，深圳楼市的参考价贷款可能适度放松，让市场回暖，信心恢复。

四、房地产税实施的可能

本次会议未提及房地产税，本次是经济工作会议，没有提及也很正常，并非明年没有试点的可能，具体试点情况到明年的两会就清楚了。

房地产税是长效机制，为了长期替代土地财政。面临今年的楼市回落，有延期实施的可能，如果延期实施，市场回暖，多套房应择机出售，成长性较差片区的房产应作出合理置换。