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连续登记原则和绿本房竞买人的司法裁定过户备注信息

华商律师周争锋

因为法院拍卖的是绿本农民房，不是可以自由上市交易的商品房，后面的竞买人依据现有的规则不能正常办理转移登记，取得新的绿本产权证。并且，依据先税后证原则，第一个拦路虎就是如何计算此类交易的税费。

但是竞买人拿到执行裁定书后，又依据《民法典》第229条享有房产物权权利，依据不动产登记的连续登记原则，竞买人他拿上执行裁定书按照《民法典》第232条去办理宣示登记时，登记机关在登记簿上还必须体现他竞买人是现在的房产权利人。那此时该怎么办，那就变通一下，只有在原产权信息的基础上弄个司法裁定过户备注信息，虽然法院已经在执行裁定上宣布原房产证无效了，但是如果原产权信息不存在的话，也就没办法给竞买人办理司法裁定过户备注，没办法只能暂时保留原产权信息，并在原房产信息上面，记载原房产信息依据某法院的执行裁定书和协助执行通知书已经无效，同时又备注说明依据执行裁定该房产新的权利人是竞买人。

原权利人可以查到这个房产还在他名下，但是永远是查封状态，实际上依据法院的执行裁定书他已经不是权利人，该套房产已经不占他的购房名额。竞买人可以查询到这个房产在他名下已经做了司法裁定过户备注，自己是物权权利人，该套房产占用购房名额。

之所以这样操作主要就是不动产登记实行连续登记原则。“连续登记原则”包括两层含义：

第一，未办理不动产首次登记的，不得办理不动产的其他登记。《不动产登记暂行条例实施细则（2019修正）》第24条，不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。国土资源部《不动产登记操作规范（试行）》规定，不动产登记实行连续登记原则，未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。

因房产是绿本农民房没有办法直接登记下家，把被执行人名下绿本房的原房产信息注销掉的话，在不动产登记中心的登记薄上，该房产在登记簿上就成了无主物，这和执行裁定和协助执行通知书的内容相悖。

第二，因处分不动产而登记的，被处分的不动产权利应已登记。《民法典》第232条，处分依照本节规定享有的不动产物权，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

这主要说的是，依据法律文书、继承、合法建造等取得的房产，没有办理物权登记的，所有权依据法律规定确实是你的，但是你没有办理物权登记，不能自由处分，也就是不能办理抵押登记和办理转移登记。竞买人就是依据法律文书取得的房产所有权，文书生效也就是拿到执行裁定书当天就是物权权利人，只是没有办理宣示登记不能处分。竞买绿本农民房，因为没办法给你办理物权登记，也就是始终不能处分，只是给你办理司法裁定过户备注，在系统中证明你的身份。

司法实践中还有一种情况也和这种操作类似。就是当事人的房产被人民法院查封以后，这个房产因为申请办理登记时涉嫌提交虚假材料，我碰到的是虚假户口信息，登记机关已经作出决定，撤销掉该房产证。但是因为上面有一个涉及到其他人权利的查封，并且这个查封是人民法院作出的查封，此时，如果说登记机关在人民法院还没有解除该查封的情况下，就把该房产证给撤销掉，那会导致架空这个司法查封，因此在这个情况下，虽然说这个房产证已经被登记机关书面决定予以撤销处理了，但是房产信息还是要留着的，等待以后解决。

特别注明一下，深圳中院协助执行通知书的格式。因为这个涉及到其他人的隐私，我就不在这里公开图片了。可以找到一个协助执行通知书，比照一下。依据执行裁定书和协助执行书及登记机关在登记簿的记载内容，被执行人的房产证的确已经无效了，这是确定无疑的。

一，解除对被执行人名下某某房产的查封；

二，强制注销某某房产的抵押登记手续；

三，深房地字某某号房产证强制作废；

四，将某某房产以某某的价格强制转让给买受人某某某所有。

上述产权过户登记须以符合国家及深圳市现行有关房地产调控规定为前提，否则不予办理产权过户登记手续。过户时转让双方应缴纳的一切税费及其他费用均由买受人某某承担。

——周争锋2021年12月10日写于深圳

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