深圳参考价验证各区价值，这个区该换了

房价下降了，要调整区域吗？

今年深圳的参考价调控，房价下跌了，东部跌的少，西部跌的多，随着贷款的放松，房贷额度也会得到释放，正是调整区域的机会。

说明：本文提到的“双11”的概念，楼市的双11是指深圳在2019年11月11日取消了普通住宅的豪宅税，使交易成本下降。

一、参考价对房价的影响

深圳房价在2021年1月达到最高，随着2月份参考价的推出，楼市冰冻，成交量骤降，每个区的最高价与参考价的的比值决定了贷款首付的额度，对于购买普通住宅的人，影响最大的就是参考价决定的贷款比例。

参考价对贷款比例的影响

对于首付三成的首次置业刚需来说，增加一成首付的压力是非常大的，所以刚需型住宅价格未来的上限较低，是参考价的1.2倍（1.18）倍比较合适，所以刚需性住宅无论买卖都要在合理的定价范围内，现在的市场情况是越接近参考价越容易成交。

对于改善置换来说，首付增加一成也就是参考价的1.35（1.33）倍，是目前价格的上限，当然这是一般情况，对于有学区影响的、核心位置的情况会有所不同。而豪宅基本不受参考价的约束。

以上是基本情况，但对各个区域的影响是不同的。

二、东西部参考价影响对比

罗湖区参考价

罗湖区的参考价是2020年5月的价格，最高价是参考价的1.14倍，比双11前涨了25.8%，下降13%就可以达到参考价，所以说罗湖的降价在5-10%之间成交的概率大，深中片区除外。

福田区参考价

福田区参考价是2020年3月前的价格，最高价比双11前涨了27.3%，是参考价的1.18倍，降价15%可以达到参考价，所以降价10%左右成交概率高。当然百花、热炒的八卦岭和豪宅的香蜜湖片区除外。

南山区参考价

南山区参考价是2019年12月的价格，最高价比双11前上升30.7%，是参考价的1.25倍，下降20%可以达到参考价，因为南山区的产业优势和规划优势，所以一般降价13%左右成交的概率高。二外和深圳湾、桂湾不在列。

宝安区参考价

宝安区的参考价是2019年12月的价格，最高价比双11前上升了57.1%，是参考价的1.41倍，降价30%可以达到参考价，考虑到前海自贸区扩容的利好的影响，一般调整20%比较容易成交。

经过以上分析行政区均价看，双11后，罗湖的涨幅并未落后太多，仅比福田少了1.5个百分点，比南山少了5个百分点，因罗湖的参考价高，跌幅小，所以罗湖置换到福田、南山、宝安是非常可行的操作。

三、为什么要离开罗湖？

1、决定房价的两个首要因素是产业和教育。

GDP教育投入对比

从产业看：

经济总量也就是GDP：

南山6500亿排在第一，

福田4700亿第二、

龙岗4600亿第三，但有一半在坂田，

宝安3800亿第四，

龙华2500亿第五，

罗湖2400亿第六。

从教育看：深圳的基础教育投入在广东排在第一位，具体到每个区又不一样。

具体到每个孩子人均教育投入，

南山、福田排在前两位，

福田小学生第一，初中第三，

南山初中生第一，小学第二，

宝安初中第二、小学第四，总排第三位，

龙华已经悄悄超过罗湖，小学第三、初中第五，

罗湖小学第五、初中第四，六大区中仅比龙岗高，

所以罗湖已经全面落后其他区的发展了。

2、罗湖区的住宅平均面积是最小的。

成交面积

罗湖区的住宅都比较老，黄色为罗湖区的成交面积，以70平方米左右的两房居多，更适合刚需置业，在第一部分的分析中已经讲过，参考价对刚需的影响是最大的，虽然现在罗湖有参考价的优势跌幅小，但是未来的空间也因为刚需属性决定了价格的天花板。

以上两个因素表明也要离开罗湖选择中西部。

四、货币宽松助力回暖

外有美国放水6万亿、欧元区宽松1.85万亿、日本等主要国际货币的宽松，内有“六稳”“六保”的压力，货币趋于宽松，

央行货币报告已经删除了“管好货币总闸门”和“坚决不搞‘大水漫灌’”的表述，延续了近期央行、银保监会频繁释放稳信贷、满足房地产合理融资需求等政策导向。

在贷款宽松的环境下，房贷也会逐步放开，广州参考价已放开，随着贷款总量的增加、房贷额度的释放，深圳参考价贷款也由放宽的可能，所以到明年上半年正是置换的好时机。

五、置业片区选择

以上分析了大的行政区置换的基本原则，置业还要考虑具体的片区、具体的楼盘、什么价格买卖合适、是否符合自己需求、成长空间如何等，需要详细的数据支持和规划引导。