大嘴唐老鸭：2019年双11回顾——置业要有恒心

双11购房节回顾

今天是双11电商购物节，是引燃电商购物的一天，很多人彻夜不眠。两年前的双11开启深圳的购房节，那一天深圳市响应国家“减费降税”的号召，取消了按价格认定豪宅，，这一为购房者减轻负担的举措，点燃了深圳购房置业的热情，累进置换驱动力推动了房价的上升，回顾宝安中心区的行情，置业要有恒心，有产者要有信心。

目录：

一、两年前的双11深圳开启购房节

二、房价上涨的核心因素：累进置换驱动力

三、715和208调控抑制房价

四、双11的启示：置业要有恒心

一、两年前的双11深圳开启购房节

2019年11月11日，深圳市取消了豪宅认定的地方标准，采用国家统一的标准：即面积大于144平方米，容积率小于1.0的豪宅标准。

在这一天以前，深圳市的豪宅按价格认定，各区不同。

其中受影响最严重的是宝安中心区，紧邻前海，城市中心的位置和环境，却按郊区390万的标准认定豪宅，2017年后宝安中心区遍地都是豪宅，都要交5.5%的增值税。

【宝安中心区】

双11取消过时的豪宅认定标准，符合国家减费降税的大政方针，始料未及的是深圳人被压抑3年的置业热情被燃爆了，开启了深圳的购房节，客观上推升了深圳的房价。到2020年底，宝安中心区的房价上升了57%，房价究竟是怎么上涨的呢？难道三年的时间深圳人的财富增加了这么多吗？

二、房价上涨的核心因素：累进置换驱动

2019年的双11新政，降低了住宅的交易成本，使中介费、税费加在一起3%左右，假设一套房子500万，有50%的贷款，那么房价上涨10%卖出时，550万，置换的首付款就由250万变成了300万，去掉3%的交易成本16.5万，可以置换575的住宅。

【500万房子起步】

500万的原始房子，以价格550万卖出，经过三次买卖，购买力上升到590万。

再经过三次买卖，购买力上升到735万，增长了47%。

【1000万起步】由上涨18%开始。

1000万总价的房子，经过三个循环，购买力上升到1470万。

深圳住宅的购买力就是这样由置换累进推动上升的，我命名为累进置换驱动。

宝安中心区的价格走势

宝安中心区10月的价格7.95万，到7月11.26万，上涨了41%，实际价格走势印证了累进置换驱动的分析。

三、715和208调控抑制房价

715调控，重新定义了豪宅，全市统一750万以上即为豪宅，恢复5.5的豪宅税，并提高置换首付到6成。恢复豪宅税后，使置换成本由3%上升到8%，这样1000万贷款500万的房子涨到1100万，首付款变为600万，去掉8%的交易成本80万，首付6成，实际只能置换1030万的房子，715使累进置换驱动减弱了。

【房价涨25%】

1000万总价的房子涨25%到1250万，置换也还是1250万，没有驱动力了。

【宝安中心区】

宝安中心区从双11到715房价上涨40%，还有一定的驱动力，一次置换可以由1400万变为1470万，两次可以到1570万，还有一些动力，这也就是715之后年底翘尾的原因，房价由11.26万上升到12.67万，相对于双11前涨了17%，这一幅度刚好是累进三次的幅度，涨幅变小了。

当然期间还夹扎着各种形式的贷款进入楼市。

继续上涨造成了较大的金融风险，所以我在12月中旬就呼吁，“想卖房的1月底前一定要卖出去”，预料春节前后将有更严厉调控政策出台，结果在春节之前208参考价调控政策出台。

208参考价调控是一次严厉的去杠杆政策，按参考价贷款使首付比例大幅提高，并且首次提高首次置业的首付，让累进置换驱动彻底消失，短期内房价失去了上升的动力。深圳购房节结束了，置业者趋于冷静，又在房贷额度紧张、大学区的影响下，房价在4月开始下跌了。

但是深圳1765万人口，642万家庭对应不到200万套商品房，供需矛盾还是比较突出的，在房价被控制，普通住宅价格下降的环境下，正是有能力置业者购入住宅的好时机，从现在到明年3月是底部的过程，选择合适的房产出手正是好时机。

四、双11的启示：置业要有恒心

前文说过豪宅税对宝安中心区的影响最大，宝中房价从2016年的高点7万，到2019年双11前的7.9万，三年仅涨了13%，不但跑输了GDP，可能还跑输了CPI。

但宝中的业主只要有恒心坚持到双11，就迎来了曙光，一年把三年的涨幅补上了，所以置业要有恒心，有产者要有信心，在困难时也坚定的买入和持有房产。

政策我们是不可预知的，从2009年4万亿，到2012年2万亿，到2015年330，去库存，再到2019年双11，每3-5年都有新的方式引发楼市的躁动，现在持续一年的低迷，在楼市的周期上也是暂时的，当前的宏观环境不支持金融政策过紧，房价短期看金融，所以长期低迷的可能性很小。

我预测了2018年的楼市冬天，同时指出了冬天里选前海、选宝中、选光明，原文：深圳房产片区分析一：前海——冬天里的选择。那时选择这些片区的置业者至今收获满满，现在的低迷期也是选择的好机会，选择很重要，选择大于努力。