房地产税深入分析之一：房地产税能代替土地财政吗？

房地产税能代替土地财政吗？

土地财政在中国30年的发展中，城市化的过程中发挥了重要作用，有一种预期，希望房地产税能逐步替代土地财政，本文分析一下土地财政及房地产税。阅后对您有帮助请点赞，欢迎留言讨论。

一、土地财政的作用

现在网上很多人不喜欢土地财政，说就是因为政府搞土地财政，房价才这么高，所以希望房地产税快点出来，终结土地财政。

但是截至目前为止，土地财政绝对是中国最成功的政策，它推动了中国城镇化的速度，现在我国的城镇化已经达到63%，距离发达国家的70%已经不远。

土地财政的实施过程，政府为了卖地，先出规划，规划这片土地有道路、商业中心、学校、写字楼、产业政策等，在这里买房有工作机会，出行、购物、读书都会很便利，于是开发商就买下这块地，盖房子卖给普通人。

买房之后，政府拿着卖地收入兑现规划，让城市更加繁华、更漂亮，吸引更多的企业和人才，然后再卖更多的地。这是一个健康的正循环，城市就在这样高速的循环中发展越来越快。而且各地政府还互相竞争，比谁的城市更漂亮、更宜居，对企业更有吸引力，这就让所有的地方政府都发自内心的向建设好自己的城市。

2020年全国卖地收入8.4万亿元。

虽然土地财政取得了这么大的成就，但它还是有走到尽头的时候。当城市化完成以后，就没有那么多的新房需求，地产大发展的时代就要结束了，土地财政也没有办法继续健康的循环了，从而会进入第二个阶段，存量房运营阶段。

二、房地产税替代土地财政

土地财政即将结束之后，地方政府为了维护城市的基础设施，支持学校、医院、公共安全等运营发展需要大量的经费，这就需要新的收入来源，也就是存量房运营的房地产税。这也是西方发达国家在实施的方案。

以美国为例，首先说一下很多的网上的数据并不准确，从来源自美国统计局数据（美国城市研究所：），2018 年，州和地方政府共征收了 5470 亿美元的财产税收入，占一般收入的 17%，2018 年，地方政府（不含州）征收的房产税为 5300 亿美元，占地方政府一般收入的 30%。

美国的房地产税总收入折合成人民币3.5万亿，我们2020年地方的卖地收入是8.4万亿。如果全部转换成房地产税呢？

中国的房产市值据评估是400-500万亿，按照房价的7折征收，税率1%收取可以收取3万亿，这是没有考虑免征情况的，如果考虑免征情况房地产税不会超过1.5万亿，与8.4万亿的卖地收入相差7万亿，但是考虑到城市建设完成，不在需要投资建设新的基础设施，只要维护运营所需费用将大幅下降，但1.5万亿能够吗？中国的房地产税要替代土地财政还有漫长的路要走，可能需要20年、30年，最终会达到这一目标。

无论怎样，房地产税试点要来了，下篇文章分析一下房地产税试点的影响，敬请可关注！