聚焦北站-红山板块，都市核心综合体：鸿荣源博誉府

从“超体”鸿荣源壹成中心的诞生，到鸿荣源尚俊、鸿荣源北站商业中心的成型，鸿荣源凭借过硬的实力，不断加码对龙华区域城市更新的投入，占据深圳中轴发展优势地段，以商业综合体为主打，刷新着一个又一个城市综合体封面。

今天老牛将介绍的鸿荣源博誉府项目，是宝山工业区城市更新单元的一部分。

聚集深圳北站-红山住区。

本期楼评，鸿荣源博誉府。

1.项目基本信息

鸿荣源博誉府项目建面约为35万㎡，将分两期开发。一期规划的住宅套数有774户，为建面约94-143㎡三-四房住宅。

项目涵盖住宅、商业街，并规划有一所12班幼儿园、社康中心、公交首末站等公共设施。

项目整体效果图：

鸿荣源博誉府处于深圳中部发展轴深圳北站与红山双辐射区，片区南接梅林关门户、福田中心区，北临龙华国际商圈，沿梅观创新走廊而上，直通富士康科技集团、坂雪岗科技城、梅观创新产业新城、九龙山数字城。

项目整体区位示意图：

2.都市核心区扩容 民治纳入核心区板块

在深圳“十四五”规划里，提到“双扩容”。

一个是推动前海合作区扩区，二是深圳都市核心区扩容提质。

在此次《规划》中，深圳北站片区和红山片区所在的民治街道被纳入到深圳都市核心区内，承担大湾区核心引擎功能，成为集中体现深圳高质量发展和国际化功能的代表区域。

这意味着民治在《规划》下，城市能级跃升至与罗湖、福田、南山等中心区同等地位。

深圳都市核心区范围示意图：

3.中央活力区等高起点规划持续展开 北站、红山片区积极推进建设

紧接着，龙华“十四五”发布，构建“一圈一区三廊”空间格局。其中一区就是指深圳中央活力区，依托龙华纳入都市核心区契机，将北站片区建成国际商务区、龙华国际商圈建成市级核心商圈、 梅林关片区建成南部门户枢纽。

“中央活力区”作为都市主场，集齐了总部经济、金融、科技、文化、购物、休闲、国际商务、创新、生态等功能。

龙华“一圈一区三廊”区域发展格局示意图：

 深圳北站国际商务区整体效果图：

4.红山居住片区  聚集片区优质、纯熟的配套

依据龙华中心“两轴四片”规划，红山商业文化片区定位龙华最高端最宜居的片区。项目周边已建成约400万平高端住宅，未来还有六大重量级公建配套落地（分别为深圳市美术馆新馆、深圳第二图书馆、展览馆、演艺厅以及新华医院和深圳市第二儿童医院）。

项目周边已经形成了便利多元的交通体系，片区高速、快速路网纵横，临高铁枢纽，受地铁多站点辐射。

区域快速路网、地铁站线示意图：

快速路网方面：龙华大道定位为核心功能集聚和城市形象展示的主轴线，跨越民治、龙华、观湖、福城、观澜5个街道，串联北站新城、龙华现代商贸片区、鹭湖新城、九龙山智能科技城等重点发展区域。从项目出发，抵达罗湖、福田中心区及龙华各大产业核心片区都非常便捷。

龙华大道走向示意图：

项目不远的梅观高速路(珠三角环线高速）是龙华通往福田最快捷的道路，作为深圳中部的对外快速交通功能主要干路。从项目出发，沿梅观高速即可以方便抵达梅林、皇岗、坂田、观澜等地。

目前，梅观高速市政化改造正全线开工，双向 6 车道改为双向 14 车道，市政化改造完成后，梅观道路通行能力将提高一倍。

改造后的梅观高速，采用城市快速路标准：

地铁轨道方面：项目以南为深圳北站综合枢纽。

北站作为目前深圳市规模最大、接驳功能最为齐全、设备技术最先进、客流量最大的特大型综合铁路枢纽，集合高铁站、城际站、城市航运、港口票务一体功能，可以速达大湾区及广州、上海、北京等全国各个城市。

深圳北站实景图：

项目周边，目前有4、6号线红山站和5号线民治站辐射，可方便抵达福田中心区、罗湖中心区、光明中心区、坂田南、西丽、前海等地。

项目周边还有在建城际深大城际及规划地铁22号线（龙华中轴线）。

深大城际作为一条链接深圳东西部的快线，将链接宝安国际机场、石岩枢纽、民治等地。

22号线规划沿龙华大道铺设，链接黎光、鹭湖、香蜜湖新金融中心、福田保税区。开通后，将承担福田主中心对龙华的辐射带动作用。

地铁22号线整体、区域走向示意图：

商业配套方面：区域内有红山6979购物中心、九方购物中心、鸿荣源北站商业中心、1866佐邻荟、深圳首家COSTCO开客市（在建中）等成熟商圈。

文娱配套方面：位于红山6979的深圳市美术馆新馆（在建中）、深圳市第二图书馆（在建中）、演艺中心、龙华未来城市展览馆，被称为“龙华四馆”，是作为市、区级文化配套群中的具有标志性代表之作。

其中，深圳市美术馆新馆约65660平方米，被列为深圳“新十大文化设施”之一；深圳市第二图书馆约71951平方米，定位为深圳市“图书馆之城”建设的基础配套工程。

深圳市美术馆新馆、深圳市第二图书馆效果图：

红山6979演艺中心，现已入驻中国喜剧界的强大IP开心麻花，作为华南首店：

医疗配套方面：项目临近三大三甲医院。深圳市第二儿童医院（在建中），位于民治大道与民康路交汇处东北侧，建成后将是深圳最大的儿童医院；深圳市新华医院（在建中），位于深圳新区大道与民宝路交汇处，是龙华区首个“医疗综合体”，定位为“新型智慧型医院”；广州医科大学附属医院，位于福龙路和简上路交汇处东北侧，规划建成一家三甲综合医院。

深圳市第二儿童医院效果图：

周边配套示意图：

5.周边城市更新

项目周边汇聚众多中大型城市更新项目。

其中包含水围泰安楼城市更新、海岸集团樟坑城市更新、万众生活村城市更新、自行车厂城市更新、华南国际物流园城市更新等。

水围泰安楼城市更新，紧临项目，规划落地办公楼及商业裙楼，将为区域带来多元化的商业配套。

海岸集团樟坑城市更新由海岸集团主导，规划上与深圳北站商务区形成整体规划，拟打造高规格的大型商业、办公、居住综合体。

华南物流园改造已纳入龙华第二轮重点产业片区更新整备工作方案，园区更新范围达到53.3公顷，是民治街道最大的一处存量产业用地。

根据地方政府的区域发展规划，其改造定位颇高，对标福田香蜜湖片区和欢乐海岸片区的城市功能定位，拟打造为“国际会客厅”（实际规划以最新公告的为准）。

项目周边城市更新示意图：

关于开发商

鸿荣源集团创立于1991年，历经30年稳健发展，现已发展成为以地产全产业链综合开发、商业运营、产业发展三大板块为核心，多元化经营的大型综合性企业集团。多年来，鸿荣源集团坚持投身粤港澳大湾区建设一线，已累计综合开发房地产建筑面积逾千万平方米，打造了前海鸿荣源中心、壹方中心、壹成中心、香蜜湖熙园、公园大地、熙龙湾等多个极具市场影响力的标杆项目。在商业运营领域，鸿荣源壹方商业以壹方城、壹方天地、壹方汇、壹方里四大商业品牌线的强大品牌效应，吸引国内外知名商家进驻合作，运营管理商业建筑面积达120多万平米，致力于成为具有国际竞争力的商业增值服务商。

老牛小结：

综合来看，鸿荣源博誉府不论从地段、配套还是品质来说，都属于中上。加之目前政府限价的背景，是近期打新一个不错的选择。项目预计于10月底开放样板房、11月开售，有兴趣的朋友可持续关注项目动态。

(内容完)

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