数据分析：楼市十年四次低谷，未来将如何？

楼市十年四次低谷

楼市自2008年金融危机以来，自2011年至今的10年时间出现了四个低谷，分别是2011年、2014年、2018年及2021年，通过数据分析楼市低谷，评估一下这次楼市低谷何时结束。深圳的地产周期也是全国的周期，以深圳为参照对全国都有意义。

一、十年3个周期4次低谷

十年里分别在2011年下半年、2014年前9个月、2018年下半年、2021年2月出现楼市成交的低谷。

十年楼市分为三个周期，图中紫色部分为2009周期，绿色部分为2015周期，蓝色部分为2020周期，柱形图为成交量，折线为月均价。

（一）2009周期是金融危机后的周期，始于2019年初，在周期中的2011年出现低谷，并在2014年低谷中结束周期。

（二·）2015周期始于2014年的930，也是去库存周期，于2018年进入低谷结束周期。

（三）2020周期始于2019年双11，于2021年2月陷入低谷，这次低谷是一次寒流还是周期结束呢？

下面详细分析每个周期的异同。

二、2009周期两次低谷

    2011年房价走势老鸭在房网发过预测贴，上半年上涨，下半年下跌，跌幅在20%以内，果然出现了低谷。

2009周期走势图

（一）2011年第一低谷量价对比

在走势图的标记1,2011年7月份，深圳实施711评估价过户政策，大幅提高了交易成本，同时2011年下半年收紧房贷，买房贷款很难放款。8月份开始成交量骤降，价格也逐步下降，到2012年1月比上年6月下降了18%，去除春节因素影响，12月比6月下降了11%，连续7个月成交量低于4000套，2012年1月的1402套为金融危机后的最低点。

2012年贷款额度有所恢复，3月量价开始恢复，历经12个月，走势图的标记2的2012年6月价格恢复到2011年6月的水平。背景：到2012年4月份经济数据出来后，经济全面下滑，开始稳增长，信贷放宽。

2014年老鸭在房网分析的内容是盛宴落幕，结果如下。

（二）2014年第二次低谷，走势图标记3，2013年6月份开始收紧银行贷款，出现了银行间债务违约，没有专门针对地产的调控政策。紧信贷开始，成交量回落。见下表

2014年8、9月成交量低于5000套，1-9月结束了2012年-2013年价格持续上升的势头，波动在3%以内，进入低谷，本轮周期结束。2014年从惠州的光耀地产资金链断裂开始，全国很多地产商资金链都出现问题，不乏知名的绿城、恒大等，融创入股救绿城，现在爆雷的恒大当时焦头烂额，如果没有930救市政策，很多现在知名的地产商估计已不复存在。

走势图标记4，在930救市政策的刺激下，量价齐升启动新一轮的2015周期。

三、2015去库存周期

2015周期量价走势图

1、 因930政策及2015年的330政策，让房价大幅上升，2016年3月开始调控。

2 、2016年10-11月再次调控，调控期内房价一直波动上升。

3、2017年开始去杠杆，2018年信贷收紧，房价向下波动，进入低谷。见下表，房价对比基数为2017年12月。

2018年1月到2019年10月，房价波动幅度在-5%-5%以内，当时老鸭预测6-18个月的冬季，波动幅度-5%-10%以内，本轮周期结束。直到2019年的双11，新一轮周期启动。

四、2020周期

2020周期量价走势图

2021年老鸭的分析是715已经让房价失去了置换累进推动力，208调控或让房价下跌。

1、双11政策启动本轮周期量价齐升。

2、715调控，房价应声下挫，年底在宽信用的情况下，房价翘尾，

3、208调控让成交量大幅萎缩，陷入低谷，价格出现向下波动的趋势，因为没有准确数据，所以未列出2月以后价格。

量价详情见下表。

本轮升势，到2021年1月整体房价比2019年10月上升了20%，这是全市平均值。208调控后成交量显著下降，叠加房贷额度紧张，放款周期长的因素，6、7、8连续三个月低于3000套，8月低于2000套。楼市再次陷入低谷。

五、楼市未来将如何？

四个低谷原因、影响对比

对地产调控、贷款情况打分

未来的影响可能有两种情况：

（一）房产调控硬着陆、经济也可能硬着陆，房贷继续从紧，房价跌幅可能超过20%，把上涨的都吐回去。房地产是经济周期之母，硬着陆会造成比较大的风险。

（二）地产调控软着陆，经济随之软着陆，地产调控适度从紧，明年房贷额度得到合理释放，控制在合理范围，房价窄幅波动、风险可控。

你会对上表如何打分?本次低谷期有多长？是结束周期还是中间的低谷，欢迎留言交流。