碧桂园业绩全面下滑，三四线城市不行了吗！？

碧桂园在3月25日公布了2020年的年报，业绩让人大跌眼镜，多项指标出现全面下滑。

多年坚守三四线城市的宇宙第一房企，在货币化棚改退潮后，进入了最暗淡的时光。

我知道我粉丝更关心的是，透过碧桂园的财务指标，三四线城市还有前途吗？

我们先看看碧桂园的哪些财务指标在下滑。

第一、营收；

2020年碧桂园全年总收入约为人民币4628.6亿元，同比下降约4.7%；

回溯过往财务指标，2010年-2019年碧桂园营业收入年复合增长率达38.59%，这是碧桂园自2008年来第一次营收负增长。

第二、利润；

比起规模来说，碧桂园所有的利润指标也全面下滑。

毛利同比下滑20%，归母净利350亿，同比下滑11.45%。

碧桂园去年平均借贷成本利率是5.56%，比2019年下降78个点，利率降了这么多，财务成本是降了不少，照理对利润增长应该是个补充啊。

但结果利润还是大降了。

所以利润减少最大的主因，多半只能归因于三四线城市的降价。

2020年度的交付物业的平均销售价格是7980元/平，对比2019年的8407/平米，降了427元/平米，成本不变，价格下降，压缩的可都是利润。

如果按去年的合同销售面积6733万平米粗略计算，这降价就损失了287亿的利润空间。

第三、销售金额；

根据碧桂园的年报，2020年归属碧桂园股东权益的合同销售金额为人民币5706.6亿元，增长3.3%；

合同销售面积约6733万平方米，增长8%；

增速比前几年也明显要低了。

疫情对销售额有影响，但是同为TOP3强的万科，恒大因为布局一二线为主，合同销售金额影响就没那么大，万科同比增长11.6%, 恒大增长20.3%。

去年行情比较好的是一线和部分二线城市，还有东部发达的三四线城市，这轮行情现在还没有轮到大部分三四线城市。

第四、现金流；

截至2020年年底，公司可动用现金余额为1836.23亿元，相较上年减少了约847.25亿元，同比大幅下降31.57%。

第五、总资产；

三道红线后，碧桂园按要求开始降负债了，因为碧桂园触碰了一道红线。

对房企来说，成也负债，不成也负债，负债确实是个双刃剑。

如果可以源源不断借到便宜的钱，企业发展当然快，但是监管肯定要考虑金融风险。

一旦让你降杠杆，发展速度自然要下降的。

负债下降，所以碧桂园总资产也在下降。

2020总资产规模增长5.8%，远远低于往年的在50～60%的增长速度。

基本上就是这些指标全面下滑，资本市场一看到财务指标不好，先跌为敬。当天股价就跌了4.36%。

碧桂园在业绩发布会上说，有信心让今年的业绩增长，毕竟他们还留了7851亿已售未结算的收入，这样至少可以保障今年的财务报表不会太难看。

我们都知道碧桂园是以三四线城市为根基的。

2018年销售之所以能大爆发，跟三年货币化棚改攻坚计划密不可分，碧桂园也受益于政策，吃到了三四线这波房价上涨的红利。

但自从2018年6月，国开行收紧棚改，把货币化安置转为实物安置开始，碧桂园的业绩也伴随着棚改退潮而减速。

从上面的图表中，我们也可以看出碧桂园的营收，自从2018年之后呈现断崖式下跌。

而三四线城市也从2019年开始，陆续进入新一轮调整期，2020年降价的更是屡见不鲜了。

以前我们湖南就有很多城市的粉丝跟我反馈过，碧桂园在多个三四线城市降价。比如湖南的隆回。

其实不止是三四线城市，一二线城市位置不好的项目，卖不出去碧桂园一样降。

包括广州增城的碧桂园云顶从3.8万降到2.7万/平米。

还有南京周边的句容碧桂园凤凰城频繁降价。

太原碧桂园的项目甚至还有业主因为降价向政府投诉的。

降价这个事，倒是没什么好说的，按市场定价很正常，不好卖不降价怎么办，收藏起来当宝物啊，开发商都是追求高周转的。

但如果不是碧桂园降价多了，2020年的业绩也不至于全面下滑吧。

那么，重点来了，未来三四线到底值不值得看好？

现在争议还是比较大的。

很多人并不看好三四线。

我的观点是要分情况，人均收入高，有产业，有人口流入的三四线还是不错的。

毕竟不是所有人都能在一二线城市生活下去，但是城镇化的进程仍会前进。

碧桂园依旧看好三四线，去年新增土地511块，地价2100亿，其中65%位于三四线。

2.23亿可售货值中，73%布局在五大都市圈里。93%的盘位于人口流入的区域。98%位于常住人口50万以上的区域。

但今年的情况大家也看到了，都市圈的分化也挺严重的，即使是一二线城市，表现好的也只是核心地段，边缘地段依旧很稳健。

典型如环渤海，环京，北三县，相比高峰期，有些盘甚至腰斩，目前依然处于低谷期。

后面能不能轮动到三四线去，也要看货币政策的松紧能否延续下去。

今年虽然货币还相对比较宽松，但是还轮动不到三四线。

我之前写过三四线的行情预判就说过，今年对大部分中西部三四线的城市来说，没什么太大的表现。只有东部的三四线会表现不错，主要是东部的人均收入较高，产业不错。

但这一轮没有了三年货币化棚改，很显然三四线不可能再有上一轮的行情。

中西部的三四线如果人口流出，产业也不行的，恐怕后面很难有什么好的表现。

但也不是说三四线就没有需求了，农民工进城还是要买房的，只是说上涨空间比较有限，那房企的利润空间也就有限。

毕竟光靠三四线城市本地区县那几十万人口的资金推动还是有限，历史的涨跌周期也几次证明，可能牛市一年涨上去三四千块，后面熊市拖个四五年又得跌下来一两千块，还久久不反弹。

因为你价格高了，农民工进城也买不起，所以空间就有限，对外来投资者也没什么吸引力，不像一线是全国人民去买，二线是几千万的全省人民去买，三线好一点，有的地级市还有几百万人口，如果真是几十万人口的县级市确实就比较弱了。

但碧桂园的基因就是在三四线发展，已经遍及全国31个省，289个地级市，1350个县、区，没有哪个开发商像碧桂园网撒这么广的，碧桂园在三四线确实很有名，但在一二线就没什么品牌认可度，所以想要转型去一二线也很难。