有弱二线想放松调控，被住建部痛批驳回！

西安过后，我看很多人都在猜测，下一个升级调控的城市会是谁呢？

合肥？广州？我觉得都是有可能的。

谁曾想，南昌竟然逆势而为，大胆放松调控了！！！

尴尬的是，放松调控的政策又是一日游，就被住建部痛批驳回！

事情是这样的，3月24日，有媒体报道了南昌政府发布了《做大全市工业经济总量的若干政策措施》，其中里面有关房地产的内容，提到要“推进大南昌都市圈居民购房同权进程”。

“都市圈内部同权购房”意思就是包含在大南昌都市圈内的城市，不管有没有南昌户籍，都能相互买房。其实就是放松限购。

那南昌都市圈包含多少城市呢？

南昌，九江，抚州的临川区、东乡区，宜春的丰城市、樟树市、高安市和靖安县、奉新县，上饶的鄱阳县、余干县、万年县等。

根据2018年的数据，大南昌都市圈约1886万人，而南昌户籍人口约536万人。

南昌是省府，周边县市的人肯定会来南昌买房，一旦放开“都市圈内部同权购房”，南昌立马获得超过1350万张新增房票。

突然之间增加了这么多需求，这对楼市来说意味着什么，不言而喻。

而且不仅是放松了限购，南昌还发布了一系列支持楼市的政策，包括大学毕业生购房不受社保限制、人才购房补贴、放松限价等。

但住建部说这其中有的条款与稳地价、稳房价、稳预期的要求不符。

前几天成都西安才刚刚收紧调控，住建部领导也忙着调研房价上涨过快的城市，南昌这是缺根筋啊。

所以一经媒体报道，立刻就引起了住建部的注意。

昨天澎湃新闻报道，住建部和江西省政府专门就此事开了视频会议！提了几点要求：

1、江西省和南昌都要提高政治站位！牢牢把握房住不炒的定位！不将房子作为短期刺激经济的手段，坚持调控不动摇，确保三稳目标。

2、将南昌列入房地产市场监测重点城市名单，加强对南昌市房地产市场的监督管理。（本来南昌不在监测名单上的，这回主动送上门了）

3、落实省和市里的主体监督责任。

开完会，住建部马上就派人第二天去南昌督导了。

“都市圈居民购房同权”这个说法还挺新颖的，为什么住建部会这么快叫停呢？

其实打着人才的幌子放松调控都问题不大，但是明着放松限购、放松限价，那就是突破调控的底线了！

南昌作为省会城市，虽然存在感不强，但毕竟也是二线城市。如果南昌公开发文这么干也允许的话，那以后会有越来越多的弱二线城市效仿南昌的做法。

我国有那么多的城市群和都市圈，大家都跟风放开都市圈同权购房的话，这会加速省会城市的上Z，现在上头就是害怕房价上Z呢，不放松调控，资金都已经在很多城市轮动上Z了，一放松还得了。

其实去年广州和宁波也出台了类似的政策，但不一样的是，广州和宁波是为了抢人。

比如长三角和珠三角的人才入户积分在广州可获得累计认可；宁波也是，长三角城市群的社保可跨省互认。

广州和宁波的目的都是为了抢人，而通过抢人才来增加楼市需求这个是允许了，这两年国家也一直强调除了一线城市外，其余的大中小城市放开户籍限制。

但南昌这样明目张胆的放松调控，怕是打错了如意算盘。

本来南昌吧，这几年没啥存在感，楼市热度也不高，原本也不在住建部视线范围内，这下好了，偷鸡不成蚀把米！

当然南昌也是有苦难言，这几年来，楼市行情也不怎么好，量价齐跌。

2020年南昌市新房住宅成交598万㎡，同比下降21%。

图片来源：中指院南昌市房地产年报

即便是来到了2021年，南昌楼市也没有见好的迹象。

1月份和2月份，南昌新房成交量逐渐萎缩，整体价格稳中有降。

点击看大图

我看了一下南昌的新房库存，去化周期维持在7个月左右，其实并不多，南昌每年的住宅供应量控制的都挺好的，和成交量不相上下。

对比一下大部分的二线城市，去年都是以涨或者微涨为主，南昌的楼市怎么了？

归根结底，还是城市实力不足，没有强劲的产业作支撑，需求也会跟不上。

2015-2019年，5年时间，南昌常住人口新增约30万，平均每年只有6万。

数据来源：南昌市统计局

对比一下隔壁的长沙，仅仅2019年一年的新增人口就高达23万，2020年新增超过40万，常住人口已经到达880万。

南昌的人口量级和新房销售面积也明显是不成正比的。

我们对比一下就知道，长沙880万人口，2020年新房成交面积是2379.90万 平，而南昌560多万人，去年的销售面积只有598万平米。

如果按照长沙的水平，南昌一年新房销售面积至少也要上千万平米才算正常吧。所以只能说明南昌这个省会的吸引力是不够的。

我们知道，产业是经济发展的驱动力，也是人口导入的前提，没有产业就没有人口，房价即使因货币宽松而上Z也会是空中楼阁。

此外，省会上等的教育、医疗、商业配套也是吸引人口流入的因素。

有产业集群才能吸引人口流入，影响城市整体的经济发展和收入水平，才有可能造出一张“网红名片”，最后推动城市房地产的发展。

合肥就是一个典型的例子，这几年的发展大家也有目共睹。

制图：城市财经；数据：南昌、合肥统计局

在十年前，合肥的经济实力和南昌不分伯仲，但是后来合肥一路披荆斩棘，招商引资，比如京东方，长鑫和兆易创新，蔚来，维信诺等等。

如今合肥拥有家电、智能语音、新型显示、新能源汽车等4个国家新型工业化产业示范基地，有些还入选了首批国家战略性新兴产业集群。

自身强大了，国家给的政策支持也会越来越多，现在整个安徽都加入了长三角，去年还获得了自贸区的头衔。

十年后，合肥和南昌的GDP总量已经相差快一半了。

现在合肥的楼市有多火知道吗？很多楼盘都要求全款往里走，贷款不要站门口，各种茶水费，号头费，天价车位费，捆绑销售，楼盘非常强势，购房者天天盼望着调控。

所以南昌缺少的正是这么一个地标性的产业集群，用来创造更多的高薪就业机会。

包括南昌想要发展大都市圈，也不应该是通过房地产来带动。

我们现在常说的都市圈，除了是地理位置接近之外，更重要的是产业互通。

比如深圳一些高新科技产业，研发在深圳，生产在东莞惠州等，人口也会随着产业流动，那么深莞惠自然就会形成一个都市圈；同理还有上海和江苏浙江的关系。

这才是名副其实的都市圈，南昌明显是走错了方向。

那南昌楼市还会继续跌下去吗？也不会了，毕竟库存不多，随着资金轮动，今年很多二线省会城市都会迎来一波不错的行情。

但市场分化是常态，对南昌而言也是如此，很明显，南昌核心地段在红谷滩区，比如市政府、省政府板块，还有现在比较热门的九龙湖。买不起红谷滩区就去买高新区。

南昌是今年第一个「调控放松」被喊停的城市，去年青岛、济南、宝鸡、驻马店等均出现了政策一日游现象，相关政策很快被叫停了。

而且从2020年中开始，住建部就不断「调研督导」地方城市，从大湾区、长三角、西南地区、中部地区等等，这是以往少见的。

可见楼市调控的神经是时刻紧绷着。

毕竟去年疫情后，国内外都有不同程度的放水，即便不放松调控，仅靠放水，全国楼市行情就蠢蠢欲动，一旦放开调控，后果不堪设想，甚至引发一些金融性的风险。

放开调控很容易引起普涨，但仅仅是放水就不一样，钱很聪明，限购限贷不放松，需求就有限。

资产保卫战，保卫的就只能是供不应求的核心地段，所以这一轮上涨会出现分化的现象也在于此。

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