竞争湾区滨海CBD一哥，珠海横琴够不够格？

年前去了趟横琴。

邓爷爷当年画下那个圈的南海边，现在一口气码出了4、5个“未来级”的CBD。

横琴是其中之一，主打澳门概念。

其他几个是深圳前海、东莞滨海湾、广州南沙明珠湾、广州黄埔鱼珠、中山翠亨新区。

反正，不在这个珠江入海口占上一个CBD，都不好意思说自己是粤港澳大湾区核心引擎。

2021一开年，省级领导也奔赴湾区重点产业节点检查督促工作。马兴瑞去了广州南沙、珠海横琴，李希到了深圳和前海，都是督促、检查科技中心去了。

科技，是下一次城市争霸赛的加油站。

作为南海湾区CBD未来明星一员，横琴一直也是广深高端投资客的置业重点。所以，我和强哥必须去横琴吃（cai）个（cai）蚝（pan）啊！

01

横琴颜值印象：一线城市CBD观感

横琴在珠海的西边，比澳门还远一点。

从深圳出发，过珠江后落地珠海唐家湾方向，还要继续开车3、40公里，才能到横琴。

横琴没法打唐家湾、翠亨那样的“深圳概念”，横琴是紧贴着澳门、为珠海树立未来新中心的一个地方。

穿过香洲区，从湾仔银湾路拐上横琴大桥，就上到横琴岛了。上岛之前，有个蓝色拱门，标志你进入自贸区了。

横琴是个很美丽的地方，崭新的高楼大厦、看过去颇有一线城市的摩天特征。仅从颜值来看，横琴绝对秒杀了东莞、惠州，分分钟在广州、深圳之前挺地起腰杆。

横琴的道路也是非常的漂亮，绿化到位。而且，比深圳的道理，还干净、整洁地多。

在深圳溜前海自贸区溜地多，看惯了漫天工地、高楼半成品，倒没想到横琴自贸区的建成进度可比前海高多了。横琴自贸区的口岸板块，已经是个成熟的城区了。

看一个新区，我们的经验是看“企业进驻”情况。毕竟睡城太多，光有图纸，经济落不了地，倒容易成为沉睡资产。只有产业本身，才是新城升值的保障。

看多了新区，横琴有过一个独门特色——与澳门紧密关联的娱乐链外溢，让我们对横琴的未来不担心烂尾、不担心彻底沉睡。不像天津的新城，放眼未来10年，都看不到生根的人气。

澳门很小，但是产业很大——中国几乎唯一的博彩业，真的聚集了无数的人流、钱来。无论如何，这些人流或产业配套服务，外溢到横琴的口岸区，那是没有问题的。

横琴口岸板块，睡城不了。横琴口岸板块，又比深圳口岸板块，人流和商贸服务更有指望些。

深圳口岸，承接的是香港中下阶层的日常居住外溢，现在已经演变成“深圳本土刚需”居住地。深圳口岸的商业，比如福田口岸附近的商业，就很难彻底旺。

而只要澳门独特的博彩业存续，横琴口岸的人流和商贸就是可以持续的。而且容易衍生一些资金、金融服务。

有了这个托底，横琴的门户——口岸板块人气无忧，也就为整个大横琴岛的全面发展，撑住了核心人气。

只是，现在疫情期间，澳门的人流少了些，自然横琴口岸的人气也少了些。

02

横琴太大，4个深圳前海自贸区大

横琴很大。横琴自贸区有106.46平方公里，是一个独立的临近大陆的小岛。

这比深圳前海蛇口自贸区可大了好几倍，深圳自贸区才28.2平方公里，横琴是深圳前海-蛇口自贸区的4个大。

区域大，后续发展所需土地足够多，是个优势。

但是区域大，发展建设难度也会大一些。作为口岸片区，是横琴的门面，有诸多开发商的捧场、依托澳门的人流，不难运作起来。

但是要把文创和科技区（高新区）都建起来，需要的时间更多、需要的投入更多。这非常考验珠海的产业运作能力。

在未来科技产业方面，珠海面临着深圳、南沙、东莞、黄埔、中山的竞争。想做珠江西岸一哥，并不是件easy的事，对手的实力都是很强悍的。

深圳、东莞，产业链和科技度都很强；南沙、黄埔有广州及广东省级资源加持；中山则能举全市之力建设翠亨，同时有临近深圳、20分钟深中通道通往深圳的优势。

03

横琴房可买，优选口岸、其次琴澳

横琴现在的房价已经不便宜了。

贵的也已经4、5万了，是“珠海的豪宅”。

珠海市区也主要是2、3万，个别豪宅才上到4、5万。有景观资源的豪宅大面积，个别上到了6、7万。

跟深圳、广州、甚至东莞比起来，整个珠海的房价都很宜人。

但是，横琴的房价，真是起点就很高。直接卡位在“珠海纯豪板块”。而且市场也买单，楼盘销售都不错。

虽然横琴在区位上，并不是“市区中心”的概念，更是“远离深圳”的概念，但是横琴作为自贸区、作为澳门的双子城，至少其口岸和国际住区2个板块是能成功的。

横琴跟珠海市区，已有轨道交通对接，跟澳门也有轻轨即将建设；2大交通附体，横琴作为珠海的顶豪是站地住的。

横琴以前限购。

2020年取消了。

现在外地户口，也是可以在珠海买房，可以在珠海横琴买房了。

有钱，在横琴来一套口岸豪宅，那是可以的。合法自持拥有大湾区的CBD级资产。

如果预算不够，横琴一河之隔的琴澳也是可以的，便宜2万一平，建设和市容也是同等高大上。

个人认为，从CBD级来说，横琴未必超越了南沙明珠湾、黄埔鱼珠、东莞松山湖-南城，但是横琴现在是不限购的、买起来方便。

2021年1月份，广州楼市赫赫日上，黄埔和南沙都在堵收入证明、对资金和实力要求高很多。东莞的2年社保也很卡人。

目前这种大湾区CBD级的资产，只横琴在撕开购房资格的门槛，是个窗口期。

04

深圳罗湖、盐田免税中心，冲击横琴、海南优势

过了个年，对横琴的印象还历久弥新中。

深圳又传了重磅消息。罗湖和盐田都在争取免税城项目，问鼎千亿级的产业（今年海南春节7天免税销售额超过15亿）。

而且罗湖的免税启动区本身就是国贸商圈中心。未来，深圳几大口岸都在旧改、提升建设中，预估莲塘、盐田、大鹏、福田、深圳湾等都会有免税城。

罗湖区工业和信息化局局长周建军表示，在罗湖布局大湾区免税城项目，是在双循环新发展格局下促消费，满足人民群众高质量生活需要的一个重要举措。

罗湖正积极与深免集团、中免集团对接，加快推动国贸大厦免税城项目落地，希望把大湾区免税城项目纳入深圳综合改革试点事项清单，目前，项目已经形成初步方案。

作为商贸大区、消费大区，罗湖正推进跨境电商的发展，大力发展夜间经济、首店经济，吸引更多国际和国内优质一线品牌的首店入驻罗湖，形成“免税+有税”，“国内商品+国际商品”的错位发展格局。

横琴是中国独一无二的“人流无忧”的新区，澳门这个IP能拉得动横琴的人气。但是，像深圳这样的城市都在建设新消费、免税城，那也会是对横琴的一种新挑战！

所以，面向更长远的未来，珠海应该拿出200%的力量，把横琴这个CBD IP建好。应该把珠海的科技前端产业，尽量往横琴引。一旦能在5G、互联网、无人驾驶等方面，创造出珠海的品牌，珠海的未来、横琴的未来才能真正站入“湾区一哥梯队”！

加油，横琴！

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