龙华1月成交月报：开门红！新盘带动二手置换潮！

1月的深圳楼市，因为多个住宅产品集中入市，打新潮的话题再次被受到热议，主要的供应量来自宝安、龙华及龙岗等片区。因此新房市场在1月的表现异常活跃，迎来供应高峰期，多个网红盘开售即秒空。

在这里也想跟大家说：在“房住不炒”的政策基调之下，任何投机性炒房行为，都会受到严厉打压。买房置业最终还是要回归“居住”属性，拒绝“打新热”并不是告诉大家不能买房，而是希望大家能够理性看待房产，按需购买！

01、新房成交分析

新的一年，新的起点，2021年市场延续打新热，交易活跃。统计数据显示：2021年1月，深圳成交8356套新房住宅，环比增加57.1%，成交面积814396平方米，环比增加60.5%。其中，宝安、龙华、坪山是主力成交区域。

回顾2020年深圳全年楼市数据，虽然受疫情影响，但整体备案成交，还是非常火热的。总体来说，是个放量增长，成交活跃的一年。2021年的首月，要问深圳楼市怎么样，答：市场依然火爆。基本到每个项目的体验中心都是人满为患，2021年1月龙华区成交1614套新房住宅，环比增加99.0%，成交面积156861平方米，环比增加109.3%。万科启城家园、合正观澜汇二期、深国际万科和颂轩、万科北宸之光、安宏基星曜广场等是龙华区的成交主力。

一直没有被关注的片区12月推出的新盘横岗卓弘星辰获批预售许可证，引来了市场的一个热度，片区成熟，纯地铁口物业，开盘两天销售370套。还有单价10万以上的前海龙光天镜和桂湾天健月桂府楼盘也引起许多人的注意！

新房市场尤其是刚需，投资客户关注最多的还是西部片区，但是近期东进战略投资1.4万亿元，对接下来市场还是会有很大提升，同时东部的住宅价格比较低，性价比也相对不错，3-4房货量都还是很充足的，投资或者刚需上车的还是可以往东部看看。

02、二手数据分享

全市二手商品房成交为64.71万平方米（7724套），同比-4.39%；其中二手商品住宅成交为59.02万平方米（7008套），同比-8.00%。

再看上图龙华市场的成交数据，经过龙华12月的大涨之后，龙华市场在一月成交有下降趋势，依旧是统计次新房为准，数据占比如下：

90㎡以下刚需产品成交51套，占总量84%；

90-144㎡改善产品成交12套，占总量7%；

144㎡以上豪宅成交3套，占总量5%。从户型分布比例上来看，1月在刚需户型上，并没有什么变动，1月的主力成交还是刚需产品为主，环比增长0%；从整体数据看出，龙华市场1月二手房市场对比12月处于一个下跌的态势。

>> 各片区成交分析：

01、龙华中心区

本月壹成中心总体成交还是比较可观的，可查数据已成交24套，且还成交了8.85万的单价，刷新壹城历史最高成交记录。可能还存在着一些未统计到的房源。从数据上可看出两点：

1. 目前还是刚需市场，成交房源以3-4房的刚需户型为主。

  2.另外，从一线业务人员的反馈来看，买家已渐渐不再固执打新，回归买房理性。毕竟盲目打新，并不一定契合自身的需求。

近期想买刚需的朋友可以选择壹城七区的三房和六区的四房，七区三房总价才不到659万，朝南视野开阔而且还是豪华装修！六区的四房总价也才710万，东南向可以看花园性价比也是很高的！2、对于刚改的客户可以选择壹城九区复式的五房，总价920万满五唯一可以看花园！

02、大红山片区

大红山一月份的市场如火如荼，红山、上塘、龙胜片区合计成交近40套，以学区划分最为关注的莫过于深高片区，当下深高片区成交的单价13.4万—14万的区间，深高房源的业主诚心出售在45天左右就能成交，市场真是前所未有的“热”。

实验片区1月份主要成交集中在水榭春天和中航天逸总共成交10套，成交单价在9.5万—10万左右，成交总价都在750万以上，这样的成交量好像回归到7.15之前的状态，看到这儿肯定会有朋友们会问成交为何会如此的火热！小编从市场一线的同事得知，很多应国家号召，留深过年和外地来深圳过年的客户朋友在这期间纷纷出来看房及买房。

上塘和龙胜片区成交相当活跃的是中海锦城和和公馆，这两个盘有个共同点离学校特别近，交通和商业都是一应俱全的，非常便利，加上7.15政策出台至今价格没有变动，因周边的价格都有明显涨幅，而这两个小区平平，有点补涨效应吧！

03、观澜片区

本月观澜共成交14套二手房，89平及以下刚需户型成交10套，140平以上大户型成交4套。其中鹭湖片区龙外学区成交7套，成交单价6.65万每平。观澜二小二中学区成交1套，成交单价6.4万每平。观澜中心小学观澜中学学区2套，成交单价5.9万每平。教科院附属学校学区4套，成交单价5.43万每平。从成交数据来看，2021年的第一个月整体成交还是以刚需户型为主。龙华外国语的号召力还是比较强，很多客户也是冲着龙外而来，其次是龙华教科院附属学校，目前5.4万左右的成交单价还是比较适合刚需客户上车的。

本月观澜新房成交较多的是龙华教科院附属学校旁的珑门名苑的保留新房，均价5.3万带精装修交付，只需要交契税，性价比还是挺高的，也分流了一部分二手房客户，考虑新房的客户可以多关注。

03、龙华租赁市场

临近春节，红山、上塘和壹成片区对比往年同时期成交量有所提高，受到政府鼓励留深过年政策的影响，租客看房后的成交率大大提高，原本房源量较少的红山和上塘片区最为明显，三个片区租金价格相对平稳，没有大幅上涨，以每平方75～85元为主，现在仍在犹豫想要租房的朋友们，在年前找到合适的房子就定下来，安心过好年。

观澜片区部分工业园考虑到疫情管控已提前放假，1月下旬就纷纷提前放假回家过年，人员减少特别明显，租赁成交量下降明显，租金也随之下降，每平方租金在55～65区间，如此吸引人的租金价格，年后人员回流估计会带动一波租赁潮。

菲菲楼市观点：新房带动二手成交是1月最明显的特征。不管是龙光和天健的“双盘齐开”还是后面海岸城等“六盘齐发”，都是在一月份齐齐出来，着实让买房客们“又惜又喜”，“喜”的是开的都是好盘，一时都不知如何选择。“惜”的是这些好盘，你只能选其中之一，中奖率基本维持在3：1；也正因火，银行启动了前所未有的首付款来源，流水真实、征信等。

近期不管是投资客还是刚需，事前都在做充分的咨询了解后才启动打新，可以看出都非常谨慎，生怕自己中奖了贷款出现“润府”的退房问题。

很多客户朋友达不到打新标准，都纷纷转向二手置换物业，从近期放盘可以看出，不乏有些业主愿意快速让利成交，所有菲菲楼市建议买房的朋友不用着急，把握好春节购房机遇，二手房可以多对比，着重点只要把握好资产价值导向即可上车。

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