实探！德弘天下已入伙还有售？京基洪湖苑二期将近，家长能买到吗

2020年的新盘入市得已经差不多了，回望过去一年，龙岗依然是实打实的供应大户，宝安、福田、南山、罗湖等区紧随其后。

不过，今年的情况似乎有所不同。前段时间，深圳市规划和自然资源局最新公布了“深圳市存量住宅用地信息”，为广大置业者打了“镇定剂”。通过分析发现，今年的供应大户成了宝安区，住宅项目高达28个，其他片区或多或少都出现了下降。

其中，曾经的老大哥，潜在入市住宅项目仅有8个，较去年低。

图源@深圳壹地产

而从目前的备案情况来看，罗湖2021年暂时还未有纯新盘备案准备入市，很有可能还是以去年尚未完全清盘的楼盘为主进行推售。

而深中学区，作为罗湖的主要卖点之一，其学区内的楼盘自然非常受关注。所以，小编今天就带着大家实探罗湖深中学区，看看去年入市的那些深中学区如今都怎么样了。

深中学区受追捧，10万+天价学区，最高与周边价差近3倍

深圳有“关内四区”，除去盐田，如果说福田象征着深圳的现在，南山代表着深圳的将来，那么，罗湖必然就是深圳的过去。深圳的市中心几乎就是从罗湖起步，然后不断扩延，才有了现在的福田CBD、南山科技园。

作为“老大哥”，罗湖有着相当丰富的生活配套，公园、商业、学校……资源不说是深圳之最，在市里也相当数一数二。其中，深圳“四大”中的深圳中学就坐落在罗湖。

深中本部 爱住家拍摄

对于深圳家长来说，上学真的是个大难题，明明每年都在扩增学区，但年年都见预警，好学校就更不用说了，挤破头都不一定上得了。

不过，比起其他片区，罗湖的教育优势还是非常强劲的——深圳中学的高中本部和初中部都坐落在此。而家长朋友们看重的，无疑是初中部。毕竟，高中只看孩子的中考成绩，但深圳中学初中部，家长努努力，还是可以帮得上忙的。

自然而然，深圳中学初中部的学区，就成了家长们趋之若鹜的“宝藏”。

图源@百度全景地图

而截至目前为止，深圳中学初中部的学区范围，仍是以水贝一路、田贝一路、文锦北路、翠竹路围合的部分。

深圳中学2020年学区范围 图源@深圳小升初资讯

小编特意把该位置在链家房价地图上圈了出来，不难看出圈内和圈外的房价有着非常明显的差距。带有深中学区的房价，最高已经达到了16.3万，就算是普遍情况来看也基本是8万+、10万+。

非深中学区的房价，甚至还有5.3万、5.4万的房源，与之价差几乎达到了3倍！家长们为了孩子真是既操心，又费票子啊。

而2020年，大概有近1800位家长，拿到了深圳中学的准入场券！

德弘天下房开始入伙，但仍“捂盘惜售”，曾传言只有700套在学区？

2020年年初，一个罗湖捂了不知道多年的楼盘终于传出了入市消息。该楼盘不仅拥有深中学区，还被开发商费尽心思改成了小户型，满足市场需求，那就是罗湖神盘——德弘天下。

该楼盘真的是历经风雨波折，项目早在2010年就已经是现楼状态，由于“7090政策”，原本是“豪宅配置、超大户型”的德弘天下华府不得不熄火十年，直到好不容易拆出小户型，得以顺利入市。

2020年年初，德弘天下华府入市，以均价9.8万/㎡备案了1700套房源。但值得注意的是，这1700套房源并没有全部卖完。由于是大户型强改小户型，在户型方面，项目还是存在很多硬伤的，这也让很多置业者望而却步。

而在第一次开盘后，德弘天下就像是被“刻意遗忘”，直到现在也没有将剩余产品推售公开入市。

更为奇妙的是，小编在查询项目相关资料时发现，在2020年10月，曾有置业者提出质疑，称德弘天下只有700个房是深中学区。

该消息目前似乎没有得到项目官方的回应，但是从前面的深中学区范围和德弘天下华府与学校的距离来看，该说法似乎还是存有疑惑的。

不管项目的学区是否准确，至少在小编前往踩盘的时候，项目的营销中心还是相当热闹的，不仅营销中心仍处于开放状态，有家长带着孩子来看房，而且，从外面的标语来看，德弘天下竟然已经开始入伙了！

房子还没卖完，尤其是再也没有公开销售，就开启入伙了？不过算算时间，项目从建造开始，到现在已经快有十几年了，恐怕再不入伙，房子就老了。

而且，小编看了看楼盘的具体情况，不少阳台上已经有工具架的影子，看这形式，入伙应该是板上钉钉了。

小编也询问了现场的工作人员，工作人员表示，目前项目已经开启了入伙，不过仍然有房源在售，但由于疫情，目前还没有开盘入市。

这操作透露出一点熟悉的味道，毕竟，从2020年年中的时候，德弘天下就以疫情为由不再开盘了，不知道未来楼盘开盘的时候，会有多少置业者收到消息，有还能有多少家长能成为这1700个“幸运儿”之一？

仅一期有54个学区名额，京基洪湖苑二期近现房，价值能几何？

除了德弘天下华府，2020年临近年尾的时候，还有另一个深中学区京基洪湖苑入市。只是相比德弘天下与学校之间较近的距离，该楼盘的学区看起来不太稳定。

前面的深中初中部学区划分可以看到是以水贝一路为界，京基洪湖苑的极限之处在于，项目的一二三期正好被水贝一路拦截，仅剩一期留在了深中学区内。这波操作非常挑战置业者心脏，万一深中学区要缩小，这是分分钟会被排除在外的节奏。

小编实地踩盘，发现项目一期似乎已经封顶，目前正在处理外立面和底商部分，估计离准现楼状态也不远了。

而项目二期三期的动工速度也相当迅速，楼栋之间的建设速度虽然有所差距，但基本都已经建设到十层以上，甚至有部分已经封顶，开始进行外立面的安装。值得注意的是，京基洪湖苑的二三期并没有带深中学区，虽然一期能够备案到9.8万的价格，但二三期价值几何，还有待商榷。

毕竟看看链家上的房价，以水贝一路为界，带学区的老房子价格也能到8.6万左右，但是一路之隔的其他房源价格基本都在6字头徘徊，相差了1万多、近2万了。

不过，除去影响最深刻的教育因素，京基洪湖苑和德弘天下华府还是有相当不错的配套。

交通上，距离地铁7号线洪湖站最近，步行时间都在5-10分钟内。

休闲上，一条马路之隔就是洪湖公园，京基洪湖苑甚至从水贝一路出来，可以通过天桥直接抵达洪湖公园大门口！往翠竹路的方向还有翠竹公园，休闲娱乐十分自在。

其他方面，作为居住区，京基洪湖苑的生活氛围相对更加浓郁，底商、小店都非常多，小编踩盘的时候能看到不少人在路上走，缺点是建筑物相对比较密集，而德弘天下华府周边的建筑密度不高，也就导致本身的生活氛围不太浓郁，但如果放眼片区，还是能通过周边小区进行补足的。

德弘天下马路对面的源兴居等小区

其实，对于家长们而言，罗湖的学区确实是个不错的选择。片区内不仅各项生活配套成熟，教育资源更是丰富，不仅拥有多个教育集团，还有深中等学区加持。只不过，今年罗盘的住宅楼盘不多，家长们能抓住机会，买到合适的房子吗？

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编辑 昕茹

部分资料来源：房网、深圳壹地产等