突然火了？靠近东莞的深圳松岗，2小时卖光416套房！

刚刚，最近因为认筹火热而引发各方关注的新世界松风明月选房结束。

416套住宅，开盘2个小时就宣布售罄，房源总值21.34亿元！

选房情况

而上个月，与松风明月同在宝安松岗的新盘联投东方3期，推出的469套新房也在开盘6个小时后宣告售罄，而且认筹时，无房人士甚至接近房源套数的5倍！

两大新盘的热售场面，忍不住让人注意到了松岗：

这个位置偏远、位于深圳与东莞边界、且一直以来在深圳都是“小透明”的片区，怎么最近变得这么受欢迎了？

为此，南方楼事专程实探松岗，为大家带来两大新盘以及片区的一手实探。

昔日偏僻小透明，竟成新盘热点区？

最近，松岗两大新盘引来不少购房者关注。

最火的当然是今天刚卖完的新世界松风明月。

图源网络

根据项目信息，新世界松风明月今天上午9点按选房顺序号进行线上选房。

本次批准预售3栋住宅，建面约88.50平-125.67平，共416套房源。均价约5万/㎡，单价区间在4.7-5.3万/㎡，总价区间在415-659万/套。

早在12月31日公布销售方案时，项目就引来购房者的高度关注，南方楼事粉丝群里对项目的讨论度就很高。

在随后的认筹阶段，松风明月又因销售疑似认同代持以及10年社保人士无法入围摇号，而引发了购房人士投诉以及媒体报道：

项目本次认筹名单按社保或个税缴纳时长入围：其中最高缴纳时长为510个月，即42.5年，有两批客户缴纳了510个月；最低缴纳时长为135个月，即11.25年。

动静之大，引得项目都发布了公开声明进行澄清。

而在昨天（1月7日）下午，根据财联社报道，松风明月因为认筹摇号争议，甚至引来宝安区住建局进入项目突击检查。

尽管争议连连，松风明月依旧抢手。本次开盘推出416套新房，共1177位客户认筹，而今天仅2个小时就结束了线上选房。

除了松风明月，同样位于松岗片区、上个月2号开盘的联投东方3期也很火爆。

2020年12月2日，联投东方3期线下开盘，项目推出了469套住宅，却引来2286位客户认筹，其中，无房人士数量高达2104批！

联投东方3期此次推出1栋一、二、三单元共计469套房源，面积87-123平，7种户型。均价约4.6万/㎡，单价区间在4.4-4.8万/㎡，总价区间在392-587万/套。

项目开盘6个小时就宣布售罄。

图源咚咚找房

看到这里，很多朋友肯定一脸问号：偏得快到东莞的松岗，怎么也成刚需热土了？

毕竟，在大多数深圳人眼里，松岗就俩字：偏远。

位于宝安西部近东莞的位置，相当于在深圳边陲，而且片区内多厂房民房，并非宜居之地。

南方楼事从小生活在东部的朋友，提起松岗时了解少之又少。但也有朋友认可松岗如今的轨道交通发展。

事实上，松岗最近的火爆，有3大原因。

首先，当然是因为新盘便宜。

联投东方3期的备案均价为4.6万/平，而新世界松风明月的备案均价则在5万/平，这个价格，对于想要在深圳西部置业的刚需来说，还是相当有亲和力。

其次，是因为松岗最近新盘集中入市。

松岗从2018年到2020年，整整两年都未有新盘入市，然而近两个月内竟迎来3个新盘集中入市。

新房供应的激增，也将这个默默无闻的片区一下推进了广大购房者的视线。

更重要的是，新盘价格有倒挂。

联投东方3期的备案均价为4.6万/平，而项目旁边联投东方的1期和2期，二手房成交价已经爬上6万/平，倒挂最高已达2万/平。

据片区中介透露，这是因为联投东方自带大型商业，且房源有10~20平的赠送面积，实用率高，因此成交均价高。

图源诸葛找房

再加上松岗离沙井就2个地铁站的距离，对于眼红大空港规划又买不到沙井的刚需，新房与沙井同样价位的松岗，也就成为了他们的选择。

松岗两大网红新盘，长啥样？

分析完松岗“爆红”的原因，是时候实探下最近入市的两个热盘。

首先得分享下南方楼事在松岗实探完的感受：松岗有非常浓重的深圳西部style，地段偏远、厂房民房遍地，而且产业规划与配套也是硬伤。

不过，自住还是舒服的。

先来看今天售罄的新盘。

新世界松风明月位于地铁11号线和地铁6号线的交汇站——松岗站附近。

一出地铁站，视野开阔：

左边是宽广的宝安大道，道路一侧是建于2017年的次新房松河瑞园，右边则是两个大型统建楼小区：沙浦二村御景城、御溪城。

从松岗站步行至新世界松风明月，步行距离为800米左右，途中会经过上述两个统建楼小区，还会经过松岗文化艺术中心，中心宽敞的空间给人的感觉挺舒适。

正在施工的松风明月目测已出地面约5层，项目与松岗实验学校只隔着一片空地，据现场的保安介绍，该空地将会建成一个广场，直通学校。

走了一圈下来，可以感觉到松风明月周边人气并不旺盛，人行道绿化欠打理，路上车辆、行人稀疏，只有在交通高峰时间段人气才稍微旺盛。

松风明月周边道路情况（工作日上午）

松风明月周边道路情况（工作日高峰时间段）

商业方面，周边只有统建楼与商品房小区的底商，仅能满足日常所需。不过项目规划建设大型商业，因此日后这个问题将会改善。

总的来说，新世界松风明月虽然靠地铁站，但周边除了一个大型商品房小区，剩下的都是大体量的统建楼小区，且建筑密度低。

虽然视野开阔，但因为配套与产业都较少，松风明月周边比较安静（也可以说是有点“荒”）。

相比之下，身处松岗中心地带的联投东方3期则是另一番景象。

项目的进度本身比松风明月快许多，且体量更大，新房出地面目测15层以上。

同时，联投东方1、2期在2012与2013年就已入市，且已经是成熟的居住区。

虽然联投东方3期不通地铁，轨道交通不如松风明月方便，但实际上项目地处松岗中心地带，生活气息浓重许多，且配套齐全。

项目周边的沿街商铺种类齐全，附近除了联投自带的大型购物商场联投东方PARK，还有松岗天虹，周边2公里范围内还有松岗第二小学、松岗体育中心和松岗中学。

这里也要提一提片区内与两盘同期入市的满京华云著华庭。

比起松风明月和联投东方，满京华云著人气逊色不少，主要原因是位置实在不好。

同处偏远的松岗，松风明月的优势是轨道交通，联投东方则有完善配套，但满京华云著既远离地铁又被厂房民房包围，而且与东莞仅一步之遥，因此，人气便在三大盘中败下阵来。

住松岗，啥感觉？

近前海、腾讯企鹅岛、大空港规划，近几年，宝安靠着“三条大腿”扶摇而上，成为部分购房者们争抢的潜力股。

然而，同在宝安的松岗片区却一直游离在大众感知之外，此前一直没新盘入市是一个原因，地段偏远、产业规划与配套相对落后也是这里的硬伤。

实探完松岗的居住区后，南方楼事平心而论：松岗，起码在5年内，都仍会是“小透明”+西部刚需洼地。

只有等沙井大空港发展起来后，这里才有可能因承接沙井的外溢需求而有较大前景。

01松岗：一脚在深圳，一脚在东莞

松岗给人的第一印象，就是远。

地理位置上，这里位于11号线倒数第二个站，比沙井还要靠西，与东莞长安只是咫尺之遥。

光是到宝安中心，地铁就要40分钟，更别提到深圳市中心。

南方楼事的松岗本地朋友就曾自我调侃：“在松岗叫个外卖，APP有时甚至会自动定位到东莞去……”

松岗与东莞相对位置一览

除此之外，松岗给人的第二个感觉就是深圳西部熟悉的味道：旧且配套少。

一方面，片区建面落后，旧厂房多，统建楼与农民房密集杂乱。

另一方面，这里的商业配套也较少，成规模的商业，只有联投东方park和松岗天虹。

除此之外，松岗本地人常去的商业，还有公明的大仟里与东莞长安的万达广场……

公立教育资源方面，假如在沙井、福永、沙井与西乡四片区的中学中作比较，松岗中学的整体水平还算靠前。

根据家长帮工作站统的2018年全市公立学校中考成绩，松岗中学的排名在全市前二十。

但刨去松岗中学，松岗的公立教育资源乏善可陈。

02西部刚需自住区

松岗目前楼龄较新的二手房大致分布在107国道的东西两侧。

中海西岸华府紧邻新盘新世界松风明月，是建设时间在2006~2007年之间的大社区，自成一体，加起来近5000户。

社区内部大园林，且宜居。

项目靠近松岗地铁站，同时也紧邻京港澳高速，部分户型会受噪音干扰。

紧靠107国道的满京华云著是2016年建成的次新房，先前入市的一二期有1000多户。

小区的定位是生活艺术综合体，建筑崭新且有设计感，街区内有大量艺术类建筑，居住感觉很不错。

但是小区不通地铁，周边多厂房民房，还已经位于东莞边陲，地段实在偏远。

满京华云著区位图，北边过了东宝河就差不多到东莞了。

距离满京华云著近2公里的宏发君域，建成于2012年，也是自成一体大社区，生活配套齐全，周围都是厂房民房，不过6号线溪头站在500米以内。

位于107国道东边的联投东方一二期，在2010到2012年之间落成，户型使用率高，社区大且有自持大型商业。

同时，小区还位于松岗中心区，市政教育商业配套一应俱全，若是在附近工作或者本地自住，体验感会很好。

但是项目不通地铁，门口的东方大道车流量也很大，开车出行就容易塞车。

很明显，松岗目前楼龄较新的住宅二手房，都比较适合本地人居住，要想承接外部的居住需求，还是会受到交通与配套因素的制约。

但有一说一，这些小区，自住都会很舒服。

03松岗：短期想涨不容易

但凡在近期买了松岗两新盘的购房者，肯定会思考一个问题：松岗前景怎么样？

实探并仔细了解完规划后，南方楼事想说一句：松岗，短期想涨不容易。

片区房价的潜力，大概可以分为地段、配套与规划与三个维度，而从这三个维度看，松岗都处于弱势。

如前所述，松岗的位置，已经位于宝安乃至深圳西部边陲，很难与深圳核心地区联动。

而且这里规模化商业少、公立教育资源也一般，而且建面旧、厂房农民房云集。

片区的城市发展，主要还是依赖未来的旧改，尽管各式旧改未来能供应部分住宅与新兴厂房，目前片区内也有较多产业园，但响亮如大空港、科学城的产业规划，松岗是欠缺的。

根据2020年10月14日官方发布的《深圳市宝安区重大项目“十四五”规划（征求意见稿）》，提及松岗的只有107科技创新走廊中的两处道路工程。

图源《深圳市宝安区重大项目“十四五”规划（征求意见稿）》。

片区内目前已基本交付的大型旧改项目，是由满京华操刀的沙浦工业区旧改，项目如今已经建造成为大型商业综合体，承接了松岗一直以来闻名的家具产业积淀，购房者感知度最高的则是其产品满京华云著。

项目集合了全球家居展贸中心、艺术小镇、设计博物馆、设计SOHO、教育培训与孵化、总部办公、住宅、酒店和商业配套等多种复合业态。

从实探情况看，目前整个项目建筑风格的确颇具设计感，令人耳目一新。

但5G电商中心、设计小镇等建筑都还在初步招商，成规模需时。更何况，这里主打的家居产业，虽然实用，却难成为支柱型产业。

因此，能够给松岗房价强有力支撑的，或许只有旁边5~10年后崛起的沙井大空港。

毕竟，松岗与沙井之间车程20分钟，在11号线上也只是3个站的距离，未来等沙井大空港发展起来，片区内部新房供应饱和后，购房需求也会顺势外溢到最近的松岗。

然而，需求外溢，谈何容易。

根据深圳市规土委在2020年12月31日发布的《深圳市存量住宅用地项目清单》，目前沙井存量未入市的项目，除了超大体量的沙井海岸城，还有中熙珑湾世界花园和恒兴御景园两个项目。

但与此同时，沙井光是草案公示的大体量旧改项目就有8个，未来一段时间内，新房供应依旧充分。

上图来自南方楼事不完全统计，数据来源于深圳城市更新网，统计时间截止至2020年11月19日，仅供参考。（详细文档可在后台回复“旧改”获取）：

更何况，松岗的新盘价格与沙井相比并无优势。

前些时间三次入市、三次日光的沙井新盘嘉富新禧，以及此前沙井入市的两个新盘清平华府与巨基四季名苑，备案均价都约5.2万/平。而松岗的松风明月与联投东方，均价则在4.6~5万/平之间。

因此，可以推断，在未来5年内，松岗虽然能在新盘入市时迎来偶发的高人气，但在沙井的新盘供应消化完之前，松岗仍会只是独自美丽的西部刚需之地。

信息来源：深圳市规土委发布的《深圳市存量住宅用地项目清单》；数据发布时间：2020年12月31日。