深圳前海还有6大住宅：但难出“真豪宅”，限价9.9万/平起
“肩并纽约”、“东方曼哈顿”、“深圳特区中的特区”
这些词，都是在形容深圳最高逼格的区域——前海，它的一举一动都被高度关注。
前几天，有网友爆料片区最早诞生的住宅前海时代再次动工，一时间引起热议。
图源家在深圳
趁着这个初代住宅开工，南方楼事去前海看了看。
走了一圈，发现前海正在施工、预计入市的住宅项目就有6个，远比想象中的多。
并且有限价项目未来入市最高均价仅9.9万/㎡，和片区最新成交的二手房成交价格14.6万+/㎡对比，倒挂明显。
10多年来，只有3个住宅入市、在售二手楼盘只有一个的前海，在2021年激增。
这6个项目是哪几个，情况如何，跟随镜头一起揭秘。
前海终于上新，供应量“暴增”
关于前海的定义，网上有各种各样的报道也写得十分详细，南方楼事就不再赘述。
但有一点需要明确，本文说的前海是指前海自贸区，不是大前海板块。
前海自贸区范围（前海自贸区共分为桂湾、前湾和妈湾三个片区。）
大家平常说的“前海房子少得可怜”，也是指自贸区范围内的房子。
如今这个寸土寸金的片区，忽然要供应6个住宅，令人惊喜。
这几个项目都是过去10年间开发商拿到、拍下的宅地，在这两年陆续开发建设。
6个项目，其中天健前海项目、龙光前海天境、华润金地联合体项目均为限价地，前者最高销售均价为9.9万/㎡，后两个都是10.7万/㎡。
最重要的是，这三块地都要执行“70/90”政策，未来大概率很难做出真豪宅产品。
因为分布在不同片区，所以南方楼事实探后根据进度特征，分为两类去写。
项目究竟有何进展，情况如何，下面一起看。
1最具“深圳速度”：当天拿地，当天施工
说到快，今年深圳开发商拿地速度和开工速度不得不让人服气。
最强的，大概就是当天拿地，当天开工。
这个气势，跟当年建国贸3天一层楼有得一拼。
在这之中，前海天境花园最猛。
前海天境花园是龙光在前海的首个项目，宗地在2020年5月14号拍下。南方楼事上周去看的时候，楼体已经出地面4-5层。
现场工人告诉南方楼事，因为项目在今年要开盘，前期建的很快，最近临近春节工人放假所以人少进度还慢了一些。
对于楼盘的情况，这位大哥也十分了解。
他表示，项目预计在8月开盘，要卖10.7万/㎡（入市时间点最终以开发商口径为准））。
可以肯定的是，大哥说的售价与土拍中的销售限价相吻合。
由于项目和地铁5站前海前湾公园站无缝衔接，一出地铁口是能看到楼盘，是纯正的地铁上盖物业。
和它一路之隔的华润金地联合体项目，在2020年11月拿到的地块，时隔一个月多月，项目也已经开工。
远远望去，升起的塔吊证明它正在施工。
据现场工地大哥透露，华润金地联合体工地的工人是最近入场，动工没几天。“肯定不会那么快建好，今年能不能卖都很难说。”
前海天境花园和华润金地联合体项目都位于前湾比较边缘的位置，就现在而言，区域还处于大规模开发的状态。
目之所及皆是黄土，移植的树木还未适应土壤，叶疏枝稀。和远处妈湾崭新的写字楼，形成鲜明对比。
另一个位于桂湾的天健前海项目，宗地在2019年12月出让，随后在2020年有媒体发现项目已经开工。
南方楼事前往工地的时候，周边均为绿地和围挡无法出入只能在附近观望，现场泥头车进进出出。
目前最高的楼体已出地面4层左右，远远望去就能看到十一号路另一侧的龙海家园。
距离龙海家园近，意味着项目的商业资源比较成熟。毕竟它是目前片区内居住人群较多、生活氛围最浓厚的小区，底商也相对丰富和成熟。
2住宅用地储备大，开盘后仍有“余粮”
看完前边三个进度飞快的项目，再看看看前海时代、招商领玺和颐湾府。
这三个项目最大的共同点，就是都已经有几期开盘，并且还有在建住宅。
先来看看这次备受关注的前海时代三期。
前海时代位于桂湾商务中心区的核心位置，是区域内首个入市的住宅，一、二期入市都很快售罄。
加上现在片区相对比较成熟，三期关注度不输网红盘。
因为项目在去年12月26日才宣布开工，时间不长，所以南方楼事踩盘的时候并没有看到有大量的挖掘机或者工人，只有几辆挖掘机作业、卡车、泥头车出入。
项目工地背后，就是一、二期住宅。
从规划图了解得知，一期主打刚需产品、二期主打改善，三期则定位为高端住宅，档次最高。
前海时代周边环境，目前在这几个住宅中是最好的。
楼盘周边写字楼林立，卓越壹号、华润前海中心、深港基金小镇等环绕，并且1号线和楼盘离的比较近，出行相对便利。
因为片区内大多地块处于施工状态，所以有许多断头路。
妈湾的颐湾府和招商领玺周边更是被断头路包围，可以正常出入的路段也很难看到工地情况，所以这两个项目南方楼事在现场看了个寂寞
工地情况、施工进度都无法近距离观看，只能在周边看看。
颐湾府
单从地段来说，这两个项目其实只隔了一条马路，只不过施工无法直行。
颐湾府比招商领玺好的一点，就是楼盘门口就是5号线铁路公园站，并且几个出口都在周边。
项目对面就是已经建好的前海自贸大厦、信利康电商大厦、世茂金融中心、顺丰总部大厦等，已经开始投入办公，人气相对会比较足。
众所周知，前海规划定位基本以商务办公、产业大厦规划为主，所以住宅相对稀缺。
这6个集中施工的项目，在接下来会陆陆续续入市，这将是前海近10年来供应最大的一次。
那些垂涎前海已久的购房者，想必已经虎视眈眈。
3新盘稀缺，二手房价格坚挺
前海的住宅有多稀缺呢？我们从片区法定图则来感受一下。
根据前海法定图则，目前居住用地约191.1公顷，而前海总用地面积是3790公顷，居住用地占比仅仅约5%。
参考下图，亮黄色部分为居住用地，这少得可怜的比例，还包含了人才房。
但前段时间，深圳市前海管理局发布了部分单元用地调整公示，调整合并之后，区域内预计增加50万㎡左右的住宅用地。
接着从土拍市场来看。
从2013年到2019年，前海出让了41宗地，其中40宗都是商业办公、工业产业、公共设施用地，宅地只有1块。
加上今年龙光和华润金地拍下的两块，也仅仅只有3宗。
向下滑动查看前海历年出让地块情况。
宅地的稀缺，导致后期入市的新房少，供应量自然也就少。
在过往近10年的时间里，入市的楼盘只有3个，其中有两个是2019年入市的前海招商领玺和深业颐湾府。
2014年，前海时代一期开盘，2015年二期开盘；
2019年11月，前海招商领玺开盘，均价10.8万/㎡。456套房源4个半小时售罄。
2019年11月，深业颐湾府开盘，均价10.2万/㎡。367套房源当天去化率达到9成。
随着2019年这两个新盘的售罄，前海住宅供应再次“告急”。
供不应求，随之而来的便是坚挺的二手房价。
图源链家官网 数据截自1月6日
现在前海唯一在市场上流通的二手房，就是2014年开盘的前海时代，再来感受感受它的价格。
在链家官网上，前海时代广场没有在售房源，前海时代CEO公馆有7套在售，并且今年只有一套成交房源，单价为14.6万/㎡。
图源链家官网 数据截自1月6日
再看看挂牌价，16-19万/㎡的价格更能窥见业主的高心态。
图源链家官网 数据截自1月6日
要知道，一期的前海时代广场在2014年入市，当时单价仅在3.9万-4.5万/㎡左右。二期的前海时代CEO公馆在2015年入市，均价也仅8万/㎡。
两个项目入市时间前后才相隔一年，价格就翻了一翻。
如今5年过去，前海时代CEO公馆的价格，又翻了一倍。
但我们结合最新出让的三宗宅地（天健前海项目、龙光前海天境、华润金地联合体项目）发现，他们未来入市的价格都限制在10万出头，这和2019年入市的招商领玺、颐湾府的均价几乎没有差价。
可见，对于前海的房价，官方有意维稳。新盘入市很难再有像前海时代一二期那样大的差价。
最近深圳市规划和自然资源局公布深圳市存量住宅用地信息，从前海部分来看，区域仍有一些存量土地，未来仍会有少量住宅入市。
有“烟火气息”的前海
多数人对前海的印象，仍停留在冰冷的写字楼、经济数据和高企的房价。
今天我们抛开老生常谈的定位、交通等规划，从目前已落实的配套来看，前海的生活配套并不逊色于所谓的传统豪宅区。
1你没见过的前海
在前海转悠，最大的感受就是舒服。
写字楼林立的街道两边，是郁郁葱葱的沿街公园，和家人休憩的居民与躺在草地上午睡的工人吐露着舒适的生活气息。
满眼的绿植和崭新的写字楼，整个城市建面十分养眼。
多条林荫道，让高耸冰冷的写字楼多了几分柔和，并在建筑中植入架空连廊、增加屋顶绿化。
这也是片区在居住体验上难以复制的优势，即使是在强调宜居的高端住宅区也非常少见。
片区最重要的集中绿地——桂湾公园，也已成为前海启动的第一个水廊道公园建设项目。按照规划，桂湾公园红线宽230-245米，长约2.2公里，占地面积约45万平米，保证了两岸开阔的视野景观。
现在也已初见模样。
图源 前海控股
不得不承认的是，片区的居住氛围还需要时间。
现在周边尚处于开发状态，工地施工、道路交通问题比较突出，加上片区内商业配套设施还比较少。
片区内比较成熟的商业有龙海家园的底商、世茂写字楼的商业，比较大型的商场主要依靠周边的海岸城、壹方城等。
龙海家园底商
世茂大厦商业
深圳第三个万象城，预计在今年投入使用。
这对于现在已经居住的前海业主来说，无疑是件好事。
交通方面，如前文所写，由于片区还处于开发建设所以很多道路无法通行。
可能走着，就发现前面是条断头路，近在咫尺的目的地可能要绕行一两公里。
好在1号线、5号线和11号线穿过片区，现在出行还算便利。
但现阶段的前海对于追求各方面便利的置业者来说，仍需要多方考察。
2不输豪宅片区，配套走“国际范”
说起前海，人们总是自动归类到金融中心、自贸区等功能定义，完全忽略在系统规划中，这片规划居住人口达15万的片区，其实有着不输任何片区的高端配套。
教育上，片区有国际学区哈罗国际学校（外籍人员子女学校）、未来将建设成为一所涵盖幼儿园、小学、初中及高中阶段全日制及寄宿制的学校。
而另一所K-12国际学校——荟同学校，已于2019年9月在前海正式开学。
这所全球教育学校，因师资力量备受关注。
由人大附中教学前副校长沈献章教授为深圳校区总校长，英国威雅公学校长Rhiannon Wilkinson 女士为深圳校区执行校长，因师资力量备受关注。
哈罗国际学校
在文化休闲方面，有前海演艺中心，计划打造为24小时不落幕的精神客厅。
项目在2019年5月完成初步选址，就在桂湾金融先导区。
未来将包涵歌剧院、音乐厅、实验剧场、美术馆、露天剧场、前海汇文创街区和艺术精品酒店七大功能，集中覆盖整个片区的文化休闲需求。
图源网络
相比传统住宅片区，接壤世界的前海更注重国际化配套。
可以想象，未来在这里生活的业主将会享受到更加高端的生活配套。
毕竟无论在教育、商业还是文化休闲等方面，前海都坚持走在国际前沿。
未来它呈现的，绝不是单一的功能区，而是一座完整、宜居的现代城市。
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关于前海的发展，一直是深圳人茶余饭后津津乐道的话题之一。
有人看好，也有人不看好。但不可否认的是，前海是深圳举全市之力在建设的“特区”。
关于前海的发展以及未来，你有什么看法？
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