房产税能抑制“打新热”吗？

打新热受到央媒关注！

深圳的“打新热”受到央媒关注，再次成为全国舆论的焦点，同时房产税传闻不断。

11月30日，深圳将开征房地产税的传闻又一次在坊间流传，当地住建部门对此表示不做回应。“第一财经当日致电深圳市住房和建设局，一位雷姓工作人员就此事表示：“外部流传的消息来源不明，我们不做任何回应，一切以我们局发布的官方消息为准。”

“打新热”由来

11月25日，深圳“网红盘”华润城润玺一期如期开卖。“买到房相当于中500万”“万人抢房”“众筹打新”等成为人们热议话题。对此，新华社重磅发声。

新华社重磅发声，因华润城润玺一期万人打新引起？舆论解读，加强持有环节的调控，可能是房产税加速来临的标志。

房产税能抑制“打新热”吗？

一、分析一下“打新热”的源头

打新热因华润城润玺而起，回顾一下润玺的打新过程。

1、华润城二手房价格18万，新房价格12-13万，一二手房价格倒挂导致了打新热潮。

2、华润城严格准守限购政策，无房户优先，同时社保需累计51个月才能入围。

3、代持行为助涨了打新热，深圳因为限购，一二手房的代持已经存在很长时间，投资炒房者以签订代持协议购买深圳的房产。

4、深圳五年前社保人数是928万，三年前2017年的社保人数是1102万，理论上具备购房资格的人数可能在在928万以上，存量商品房200多万套，有足够的代持土壤。在巨大的利益诱惑下，代持购房助涨了深圳房价，造成了打新热。

二、解读房产税的影响

马光远关于房产税的观点“随着房地产相关信息的健全，对于家庭的“第三套住房”征收房产税的基础条件已经成熟，我相信“十四五”期间，土地制度的改革也会推进，相关的障碍会慢慢消除。而之前我之所以反对，是各种条件都不具备。”

从一些经济学家和税务专家关于房产税的建议来看，和房产税征收的传闻来看，房产税要对家庭第三套或人均面积大于60平方的家庭第二套征税。

假设深圳开始征收了，能解决万人代持打新的问题吗？

1、润玺代持打新中签的基本都是首套房，在房产税的免征范围，对打新投资不会到任何作用。

2、深圳自2010年开始限购，深户两套、非深户一套，按家庭计算。当然这期间有离婚破限购的投资者，2018年731对离婚追溯两年，2020年715离婚追溯三年，这其中一小部分实现了家庭三套房以上。

所以房产税对2010年后购买的存量房有一定的征收量，但非常有限。

3、还有一类城中村旧改，不受限购政策限制，一般原村民都有多套房，会成为房产税征收的主要组成部分，如果没有相应的免征措施，对旧改进度会造成影响。

4、2010年前拥有多套房产的人数较少，并且在2013年就开始房产税传闻中逐步出手了，征收量可能也非常少。

综合以上四点，房产税对打新热没有任何抑制作用，对存量二手房的征收也很少，对房价的抑制作用有限，不能解决一、二手房倒挂的问题。

三、抑制打新热的长效机制

只有正视深圳的房价问题才能建立长效机制，防止房价快速上涨，解决一二手倒挂的问题。

1、抑制打新代持问题。

代持问题查起来比较复杂，证据比较难锁定。但是只要从法律上宣布代持无效，业主有实际处置权，发动“群众”解决代持问题，让代持的风险大于收益，抑制代持。南山法院的一则判例已经支持了业主（代持）的权利。

2、实行大学区，抑制学区价格。

润玺等打新热点楼盘都一个共同的特点——好学区，我在715之前的政策分析中曾提到调控实施绝对的大学区政策，在学校的教学水平差距没有解决之前，学区一直是置业追逐的热点，好学区造就了高房价，所以均衡的大学区制度有利于解决热点学区价高涨，有利于解决一二手倒挂的打新热。

3、加快旧改，解决供应问题。

深圳的房价是供求关系的反应，需求量大而供应又少，深圳2018年末养老保险人数1102万，上海1432万，北京1685万，深圳商品房200多万套，上海600多万套，北京800多万套，一线城市中深圳的供求关系最紧张，加快旧改把深圳存量的200万套小产权尽快转变了商品房是解决供应紧张、房价高企的最好措施。

4、金融政策现有环境下还不宜收紧，但是可以严查经营贷流向，保证经营贷流向实体经济。

5、进一步完善打新制度。

一、二手房倒挂导致万人打新是主因，价格倒挂只能认为是城市福利，如果是城市福利，在打新规则上不能用粗暴的摇号方式，而应该向政府保障房一样，按购房者对深圳的贡献综合评分，评分高者入围，这样有利于抑制万人打新的热潮。

相信多管齐下，可以解决个别区域房价高涨、一二手倒挂的打新热。

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