盘前必看：六年后，润玺价格会翻倍？实战高手预测！

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在股市IPO过程中，股民打新最热衷讨论的是，股票上市是破发还是翻几番。而深圳楼市迎来打新高潮，无疑是超级网红盘华润城携“润玺1期”新品的再次来袭。

昨晚六点，润玺收资料时间截止。

@买进深圳的粉丝群里大部分都已收到资料确认短信，你收到了吗？

从11月16日晚润玺官宣入市至今，仅仅三天时间，却仿佛过了一个世纪，无房客户筹钱备战，有房土豪借名额、研究打新攻略。无疑，今天最后时间资料提交成功的买家，将以350万下注润玺，决战到开盘。

润玺时间表

◎ 入围名单：21号18点后公布

◎ 冻资时间：截止至22号中午12点

◎ 公证摇号：11月24日于前海公证处公示选房顺序

◎ 线下开盘：11月25日-11月26日，两天开盘，直至售馨

距离11月25、26日进场选房还有5天时间，市面上对于打润玺1期最焦点的话题，已经不是打不打，而是到底有多大投资回报。面对限价红利带来的最大套利机会，一边倒的思维是打中必赚。

打中润玺，真的是闭着眼睛躺赢吗？高手在民间，@买进深圳小分队采访了部分过手无数套房产的高手，给出了投资回报的数据模型。

//润玺打新人，你有多少对手？//

尽管外界传言众多，但目前项目方华润置地并未公布认筹人数。我们可以从市场端出现的种种现象，来判断这次到润玺1期的热度。认筹首日，就有网传认筹数据，对于该数据项目方并未正面回应，但也有质疑的声音称，没那么多。

由于项目销售方案规定，若报名人数多于项目推售的总套数10倍以上，将按照参保年限排名。

因此，昨天傍晚后，有部分购房者提交资料之余，便开始在群里接龙。有粉丝称，ss说社保达到83个月（即6年）的基本能进行下一轮，也就是说要6年社保才有机会。

除了社保积分外，为了“打新”，此次被销售方案拒之门外的有房客相关操作人员透露，有客户搞了7个名额，合计2450万认筹保证金。还有大神爆料：身边朋友用人海战数打润玺，最高记录15张。

△图源：微博

只有一张房票的你，是不是看了瑟瑟发抖？

//润玺打新，机器计算收益//

回到文章主题：润玺的打新收益问题。我们先看一下2018年润三的造富效应。

润玺1期将在2023年入伙，按照目前三年限售，以出红本登记时间为准，我们给出了可以进行二手房交易的时间段是2026年、或2027年。

但是也有特例，因为有的带精装修的新盘，会提前一年毛胚入伙（并同时办理房产证），再装修一年交付入住。

所以，润玺1期最早可以流通的时间，是2025年。此次，润玺1期的货量，建筑面积为100平、120平、175平、200平四种面积段产品，1171套。备案单价区间12.01-14.47万/平，总价区间1184-2984万，总体而言，润玺限价红利还是挺大的。

△图源：网络

按一套100平的最低入门价1184万计算，三成首付355.2万，贷款828.8万，贷30年，月供将近5万。不同于打新股，润玺可是“房住不炒”的。

所以按照持有6年时间，6年房贷+利息支出=360万，加上首付355.2万，也就是说你至少准备700万以上的资金才能玩得动。有网友用机器估算出了收益，可供参考：

△图源：粉丝群聊天记录

这位神仙级网友给出了润玺六年后的估值：28万、30万、36万。也有的民间高手给出了比较理性的估值。

△图源：网友提供

还有更保守的估值：六年后保本价20万。

理论上看，收益空间还是很诱人。

不过在漫长的六年时间里，不排除有黑天鹅事件，如果房价横盘，润玺会怎样？

未来，润玺二手房价的天花板主要表现在：持有成本、马路噪音、低得房率、市场波动，还有南外科华的中考表现。

//实战高手推演：润玺六年后能卖什么价？//

“大概率会翻番”

资深房产投资老炮 易叔

润玺的备案价超出我的预期，原来以为单价在10-12万，均价13万多，比市场价还是低一点，从地段来看，5-10年预期还可以，差不多可以翻倍。深圳房产长期还是看涨的，不论内循环也好、还是扶持实体行业，短期内“房住不炒”还是大基调。这个大基调，可能最少保持三年吧。

然后一个是我们国内的经济筑底，需要对房地产还有其他一些过热行业“割韭菜，剪羊毛”，也就是这些行业不能持续的、太急速的发展。国内来说，可能只有极少数城市的房产还有投资价值，深圳算一个。但是投资配置越来越难，回报周期也越来越长。所以说润玺它的地段和网红效应，投资这个地方是不会亏的，只不过是时间要等得再长一点。深圳的增量资金还是可以的，优质人群的后续流入还是持续的，所以应该问题不大，价格五年以后翻倍不到30万还是可以的。因为深圳以后优质地段的房价，长期来看，我觉得是不会比香港低多少，既然深圳市最终成为国际大都市，房价怎么能明显地低于香港呢？这个长期是不可能的。

“富人看不上，穷人买不起”

《大胡子说房》创始人、房产研究专家 李俊怀

我得观点是：多中偏空。所谓的多就是，毕竟华润城一期二手房已经卖到18万/平，差价还是非常明显，当下打新有一定的利可图。所谓的空就是，单价已经上了13万/平，在这个盘只有产业，没有资源（看海、近公园等）的地段，房价已经很高。更关键是，产品的容积率高得惊人，恐怖的塔式楼设计，多梯多户，居住体验很差。当下买一手时因为有价差、有利可图，大家很疯狂。未来变成二手的时候，单价如果去到18万/方，大家真的还是会趋之若鹜吗？绝对不是。这个价格下的这种产品其实蛮尴尬，富人看不上，穷人也买不起。只有地段，没有产品，是个缺陷，未来在二手市场会慢慢暴露问题。“真实成交价格，并没有那么高”

房产投资人、《房产投资圈》创始人 风语

华润城润玺预售证出来后，因此有很多人认为，买到至少就赚了500万。 润玺与现在二手房存在价格差这一点没错，但其实价差并没有这么大。因为大家拿来比较的，都是报价，华润城的真实成交价格，并没有那么高。 最近，大家都开始在猜测润玺六年之后价格能到多少，更是人认为润玺那个时候的价格可以到36万。 对此，我想说的是，对打新有获利预期可以，但是别想着房价能涨到天上去。 

现在华润城的真实价格应该在15万左右，涨到28万到36万，需要翻一倍左右，大家做出这样乐观的预测，其实没有什么依据。大家预测润玺价格这样的上涨，是基于过去房价的快速上涨，但是，我想告诉大家的是，房价再像过去那样上涨，已经不可能了。

 在经济下滑和疫情的影响下，深圳房价今年实现了大涨，但是这样的大涨是不健康的，是脱离市场的，是背离了真正住房需求的。

很多买房行为都是以投资为目的，而刺激投资性买房的，就是因为货币超发和避险情绪。一旦疫情结束，房地产非理性的上涨就将结束。 在现在的经济环境下，人均收入水平提升幅度微乎其微，在这样的情况下，要想房价再翻番，不管是市场还是高层，都无法接受的。 的确，深圳有钱人是很多，但是深圳有钱人大部分都有了房子，未来，可能没有那么多接盘侠。

“富人在真金白银投票”

资深地产人 摩天

首付3成很好，如果是6、7成就一般了。对比周边二手房，润玺目前大概每平3-4万的价差，摇到获利约300-800万。富人在真金白银投票，6年后单价预计能去到20-25万，10年内25万肯定没有问题。假设120平的房子1500万，7年后3000万，年均涨幅214万。