深圳40年，龙华有这些巨大的变化！
2020年10月14日上午，深圳经济特区建立40周年庆祝大会在深圳隆重举行，习近平总书记发表重要讲话，既肯定了深圳、也为深圳指明了方向。我们发现“扩容”、“直辖”等都未提及，深圳的“大礼包”主要还是“扩权”。结合10月11日发布的《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020－2025年）》，到底释放了哪些信号呢？
对于深圳40周年生日，社会各界对中央给予的政策或规划利好预期强烈，这也在一定程度上支撑了今年以来深圳房地产市场的发展，那本次大礼包与我们最直接相关的，一是深入推进粤港澳大湾区建设，加快城际铁路建设。二是提到了前海（深港现代服务业合作区）河套（深港科技创新合作区）、横琴（粤澳深度合作区），最后还有“大湾区综合性国家科学中心”。
毫无疑问，不久的将来，深圳将被打造成具有标杆意义的超一线城市！
那么龙华在深圳的发展中承载着怎样的地位呢？老深圳都清楚，自深圳特区成立到2005年，龙华一直是宝安区的一个镇，直到2006年第一批别墅“圣莫丽斯”和“观澜高尔夫”的入市，龙华才成了福田的“后花园”，2008年政府冠名龙华为福田的“二线拓展区”，作为福田发展规划的一部分考虑。
在2011-2014年间，龙华由于北站的规划带动，开始成立一个独立的城区，即在2011年龙华新区成立，与“大鹏新区、坪山新区、光明新区”一起成为深圳的四大新区。届时政府投入2000亿发展龙华新区，在2015年随着城市的再升级，市政府加投1000亿推动龙华的基础配套建设，随即在2017年1月，深圳龙华区正式成立；龙华再次升级，从“福田后花园”摇身转变成“深圳北中心”，这三年来龙华又有哪些变化呢？
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2020年，龙华区启动152个重大项目，总投资达3436亿元，投资规模创历史新高，一是推动基础设施和民生社会事业项目加速落地，二是高端制造业、现代服务业项目启动，三是战略性新兴产业和未来产业加快布局，以重大项目赋能带动整个龙华高质量发展。
10月28日上午，龙华区2020年第四批重大项目集中开工，涉及产业发展、社会民生
基础设施等多个领域，项目共计32个，总投资约258亿元。其中备受关注的城市更新项目5个，总投资约166.5亿元，大力拓展产业空间，推进国土空间提质增效，新增产业用房约37.58万平方米，为龙华区产业发展注入强大动力。
（图片来源：龙华资讯网）
>> 1、交通
地处湾区腹地、深圳中轴的龙华，拥有深圳北站高铁主枢纽，和多条区域性交通廊道，区位优势明显。近年来，龙华区以深圳北站为核心，依托全市首条有轨电车线路，和便利的地铁、公交体系，建立起“有轨电车＋地铁＋公交”无缝衔接的现代化都市交通系统。
先看轨道交通，4号线北延线于10月28日开通，观澜片区正式进入地铁时代。另外，赣深铁路全线正在加快建设，按照计划将于2021年建成通车，未来龙华到惠州北站只需半个小时，到达赣州用时约2个小时。而梅龙高铁开工建设，未来将与梅汕高铁、赣深高铁衔接。
龙华区制定了道路建设三年行动计划（2019-2021），计划三年内新增里程49.1公里，2021年路网总体规模将达854.97公里。构筑内外通道，以“九横九纵”骨干路网加速龙华交通“动脉”建设的大行动正在如火如荼推进：外环高速公路、石清大道一期、龙澜大道南段等一批项目将会建成通车。
>> 2、教育
龙华区自成立以来，累计投入教育资金超160亿元，用于教育事业发展，大力推进学区建设，新改扩建学校22所，新增公办学区近4万个。目前全区共有公办学校56所（含部分借址开办学校），提供超过9万个优质义务教育学区，为龙华区教育事业发展提供了强大的基础保障。
说起龙华的学校，首当其中就是红山片区，那就不得不提深高北和龙华实验，前者隶属深圳四大学区之一，目前片区房价也是最高；后者是龙华区成立以后打造的第一所九年制义务教育学校，生源稳定，师资力量雄厚，周边的商业配套非常成熟，优质小区聚集。另外临近的上塘和明治，还有口碑和成绩都很稳定的老牌学区，高峰学校和民治中学。而中心区还有新华中学，第二实验等学校。
再说到观澜，就必须要介绍一下位于鹭湖片区的龙华外国语学校，这是一所政府重点打造的高标准九年制公办学校，师资团队都是北大、清华双一流学校和国际学区的毕业生组成。就在近日，龙华外国语还在CCTV《先行》系列片的教育篇中上榜。另外像科教苑附属学校和行知学校，都是观澜片区教学质量非常高的优质名牌学校；而本土的老牌学区则有观澜二中、观澜中学等。
>> 3、旧改
龙华 “高起点规划高标准建设六大重点片区，打造'三城两镇一商圈'”。汇聚了德业基、保利、海岸城和鸿荣源等众多知名开发商主导的旧改大城，商业规模庞大，远超于南山海岸城+万象城+万象天地的体量。
中洲龙华商业中心：项目总投资金额150亿元，总建面约101.5万平。集高端商业综合体、国际标准甲级写字楼、高品质酒店、公寓、新型现代化高尚居住社区为一体的国际化、生态型、现代感的地标性城市综合体。
华润上塘项目：占地71万㎡，所辖的东一、东二、西头、龙屋四村已高票通过，预计2026年完成回迁安置，打造又一个万象系商业体。
龙华海岸城：将是深圳第二座、全国第四座海岸城。项目位于深圳市龙华新区龙华办事处和平路以北、人民路以西、公园路以南、工业西路以东，项目总占地面积约25.2万㎡，规划总建面约100万㎡。
鸿荣源·壹成中心花园：总占地面积约50万㎡，总建筑面积约320万㎡；共分为10个开发单元。德业基龙华中轴央城改造：项目总占地134.32万平，位于龙华办事处东环一路、八一路、人民路、龙观路、龙华路、公园路、中环路的围合区域范围内。
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龙华位于广东南部连接香港以北的深圳城市中轴线上，十年前，它是尘土飞扬，城中村、工厂云集的关外，被人戏谑的“睡城”；2011年，它成立龙华新区，开始迈向新的征程；2017年，它升级摇身一变为龙华区，仅5年光景，从“福田后花园”跃升为“深圳北中心”。
>> 1、九龙山智能科技城
上个月，九龙山智能科技城顺利纳入市级重点开发建设区域，打造人工智能+5G+工业互联网为主导的数字经济产业大有可为。片区将紧扣“创新、智造、生态”三大特质，协同光明科学城、环西丽湖科教城，共建大湾区国际创新中心和综合性国家科学中心。片区作为深莞中部集合城市的区域创新极核，粤港澳大湾区东岸中轴的智能制造高地，深圳“三生融合”发展的宜居宜业乐园。
>> 2、北站商务区
目前，已有美团科技、深圳高铁总部、深圳通、深圳计算科学研究院、全棉时代、华阳国际设计集团、中兴网信近30个大咖落户北站商务区。随着规模企业总部的入驻，未来这里还将汇聚大量的高端商务人群，而且这个建筑面积约960万㎡的规模比福田中心区还大，未来预计容纳约40万的办公人群，消费潜力不用小觑。
>> 3、观澜新发展
据统计，观澜片区内有40个大的旧改项目，总体量约2500万平，大概是3个福田区那么大。目前已有万科、鸿荣源、华润、佳兆业、卓越等一线品牌开发商相继入驻。根据十三五规划，龙华区将实施组团发展战略，整个龙华的未来发展是由南往北：从北站新城的商务核心，经过龙华现代商贸中心区，继续往北就到了观澜的科技核心。
龙华行政科技文化片区将协同周边鹭湖、九龙山、观澜老中心等共同打造观澜北中心；将围绕丰富的公共资源，构建优质结构，用地规划要形成产业、城区、绿地三分融合的格局，到2028年实现千亿元产值，打造产城融合的品质城区。
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从经济角度看龙华，深圳和粤港澳大湾区中轴新城，毗邻“六区一市”，坐拥粤港澳大湾区特大型综合交通枢纽——深圳北站，15分钟直通香港，与武汉、厦门构成四小时生活圈。2020上半年龙华区地区GDP1008.99亿元，全市第六；在2019年龙华区GDP完成了1683.15亿元，增长2%；在2018年龙华区GDP增速位列全市第二，逆袭飙升。可以看出，未来龙华的GDP随着深港融合和产业配套的完善还会迎来更高的经济爆发潮。
从人口角度看，整个深圳可以说是全国“最年轻”“最拼”的城市，常住人口平均年龄只有33岁，就业人员占常住人口比例超86%，其他一线城市均在56%-60%之间。深圳年龄结构总体呈现“两头低、中间高”的特征，而龙华在深圳来说人口近几年数据显示都是10+1区里面排前三的，这跟龙华的区位优势和政府土地投入力度有关，深圳土地供应持续处于下降状况，而龙华从2013年至今点尽了人口流入的福利，龙华区政府对于人才引进的力度和教育投入遥遥领先于其他区，而也正是这一步带动了整个龙华的新面貌基础。
纵观整个深圳近几年都处于世界的红利期，而龙华在2013年-2020年房价是如何演变的呢？
首先在2013-2015年龙华的房子一直充当的是刚需首选地，当时房价还未破3万/平方，基本首套首付在60-120万之间，随着配套的完善，目前整个龙华价格也从2013年的28000元均价，到如今均价6万左右。这期间也是地王频现的区域，记忆较深的有2013年上塘地块A816-0050中海锦城、2014年白石龙地块龙光玖龙玺、2015年红山地块龙光玖钻、2016年上塘地块金茂府，每一块地王的诞生带动了整个龙华房价的发展信心；紧接着在2017年年底鸿荣源的第一个大型旧改项目壹成中心逐步入市，拉动了整个龙华的面貌。
如今龙华整体价格在7万+，从全深圳楼市来看还是相对合理价格。而在2019年下半年深高北学区加次新房片区进阶为10+的局面，几个片区分化越来越明显，当下这个片区已经演变成学区学区的标杆。它就是曾一度被网友命名为“宇宙中心”的红山片区，也就在这个阶段整个大红山进入龙华全面豪宅行列；紧随其后的上塘片区“金茂府”面世以来，带动了上塘片区大面积的扫空现象。
至此，菲菲楼市数据观察到豪宅成交比例逐步在上升，由2019年的成交占比7%至今年9月份占比38%，甚至在10月底二手房成交还处于低迷状态下龙胜片区的“港铁天颂”出现2200万的别墅5天即成交的现象。客户群体也由原来的本土转向全深圳年轻人改善必选之一。接下来一张图让你看懂龙华近年来各区域代表楼盘价格走势！
菲菲楼市观点：随着龙华公共配套的逐步完善，各个片区已初步形成了集群效应，如北站商务圈、大红山学区区、上塘次新区、龙华中心壹成片区、鹭湖片区、观澜旧改中心、九龙山产学研区等都是当下市场主流的次新房区域，也是年轻人改善的首选地，在此40年大礼包的“土地利好”政策对于这个居住密度相对浓的龙华，现阶段大量投入的人才保障房对于普宅来说是逐步稀释客群，而豪宅产品未来在龙华会凸显的更稀缺。所以，建议改善置业的客户可以从长计议！
粤公网安备 44030402000760号
